房貸創(chuàng)新低！是尾聲還是新起點？

存款不香房貸冷，聰明錢早已轉(zhuǎn)向這兩個地方

判斷樓市底部，內(nèi)行只看這三個不起眼的指標

14.64萬億存款與1.28萬億房貸背后的財富大遷徙

房貸數(shù)據(jù)背后：市場出清與結(jié)構(gòu)分化

央行最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，讓“房貸”再度成為焦點。2025年，代表居民房貸的中長期貸款增加額，較之前年份出現(xiàn)了顯著回落。這個數(shù)字很容易被簡單解讀為市場需求的枯竭。然而，真正的信號往往藏在冰面之下。這或許不是一場寒冬的延續(xù)，而是一次深刻結(jié)構(gòu)重塑過程中的陣痛與序曲。

首先看看資金的另一端——存款。2025年住戶存款增量穩(wěn)定在14.64萬億元左右，狂奔數(shù)年的存款增速終于“剎車”。錢不再瘋狂涌入銀行保險柜，原因很實在。一方面，存款利率經(jīng)過多次調(diào)整，吸引力下降。另一方面，資金找到了其他去處。過去一年，資本市場的表現(xiàn)分流了不少注意力。更重要的是，一種更理性的財務(wù)觀念正在形成：與其讓錢在低息賬戶里沉睡，不如提前償還高息負債，優(yōu)化家庭資產(chǎn)負債表。存款的“穩(wěn)”與房貸的“冷”，共同勾勒出居民財務(wù)策略從激進擴張轉(zhuǎn)向穩(wěn)健防守的清晰軌跡。

市場的溫度并未均勻消失，那些產(chǎn)業(yè)扎實、人口持續(xù)流入的城市，其房產(chǎn)交易依然保持著基本的活躍度。

那么，何時才能確認市場找到了堅實的底部？盯著每日的房價波動意義不大，有三個更為關(guān)鍵的指標值得長期觀察。第一個是租金回報率。當房價上漲的狂熱預(yù)期退潮，房產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，其創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力就變得至關(guān)重要。目前，主要城市的租金回報率正在歷史低位緩慢修復，向更健康的水平靠攏。第二個是房價收入比。它衡量的是普通家庭需要多少年的收入才能負擔一套住房。這個比值在過去幾年已經(jīng)開始下行，雖然距離許多人的心理舒適區(qū)還有距離，但方向的改變本身就是積極的信號。第三個是新房的去化周期，它直接反映了市場的供需平衡狀態(tài)。各地正在推進的政策，例如針對存量房的收儲行動，本質(zhì)上就是在加速這個庫存消化進程。

國家統(tǒng)計局披露：

2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

市場的底部，從來不是某一個驚天動地的價格點，而是在租金回報逐步顯現(xiàn)吸引力、房價與家庭收入變得更友好、市場庫存回歸健康水平的這個區(qū)間里悄然構(gòu)筑的。這個過程需要耐心，而一系列政策正在為這個進程提供支撐。無論是處在歷史低位的房貸利率，還是各大城市力推的城市更新與“好房子”建設(shè)，都是在為市場未來的健康發(fā)展鋪路。利率的下行直接降低了購房者的長期負擔，而城市更新則創(chuàng)造了有效需求，并提升了存量資產(chǎn)的居住價值。

展望前方，共識是分化將成為主旋律。全國房地產(chǎn)市場“齊漲共跌”的時代已經(jīng)過去。部分核心城市因為其不可替代的資源聚集能力，可能會率先結(jié)束價格調(diào)整，進入穩(wěn)定階段。而一些新興的人口增長中心，其市場活力有望更快恢復。對于更多的普通城市而言，房產(chǎn)將逐漸褪去強烈的金融投資色彩，回歸其居住和改善民生的本源屬性。這不是價值的湮滅，而是價值的回歸。

因此，看待當前的房貸數(shù)據(jù)，或許不必過分悲觀。它更像一個提示：那個依靠金融杠桿迅猛擴張的舊模式已經(jīng)落幕，一個新的、更強調(diào)居住品質(zhì)、更依賴真實需求、更注重長期價值的房地產(chǎn)市場，正在數(shù)據(jù)的變化中孕育其新的生命力。2026年，將是觀察這場深刻變革如何落地生根的關(guān)鍵一年。對于普通人而言，理解這場變革的邏輯，遠比猜測短期的價格波動更為重要。