江蘇
100萬在上海靜安區安家？老破小成交暴漲63%，年輕人都搶瘋了
拆遷預期+租售比超3%！上海老破小成交量創5年新高，現在上車晚不晚？
曾經被嘲“貧民窟”，如今上海老破小逆襲：價格企穩、租金跑贏銀行
驚喜！上海老破小成年輕人上車首選，門檻低到難以置信
最近上海二手房市場有個變化挺有意思。
一些房齡老、面積小的所謂“老破小”，關注度明顯提高了。
來自多家房產機構的數據都顯示，總價三百萬元以下的二手房，成交特別活躍。
這背后不是炒房團興風作浪，而是一批實實在在的剛需購房者在行動。
他們用自己攢下的首付和每月工資，做出了最現實的選擇。
2025年，上海300萬以下二手成交占比高達63.86%，創下近5年新高。
數據來源：房外房研究院
選擇這些老房子，首要原因就是總價低，夠得著。
對于很多在上海工作的年輕人來說，市區新房動輒七八百萬，遙不可及。
而外環外的新房，通勤時間又長得讓人難以承受。
老房子，尤其是內中環那些六七十平米的，總價常常控制在一兩百萬。
這個門檻，讓很多家庭看到了定居上海核心區的可能性。
最近接觸的一位購房者王先生，就是典型案例。
他和妻子在靜安寺附近上班，預算非常有限。
最終他們選擇了普陀區曹楊板塊一套建于80年代的房子。
“房子是舊了點，但出門就是地鐵，菜場醫院學校都在旁邊。”
王先生算了一筆賬，同樣的預算，在郊區只能買新房，但每天要多花兩小時通勤。
對他們雙職工家庭來說，時間成本太高，市區老房是更優解。
從23年開始計算，到現在300萬以下產品總體回落的是最多的。
房外房研究院制圖
價格經過充分調整，是吸引力上升的另一個關鍵。
前兩年樓市整體下行，老房子的價格回調幅度相對更大。
比如虹口區涼城板塊的一些老工房，高峰時單價接近七萬。
目前掛牌價普遍回到了四萬出頭的水平，一套60平米的房子總價約250萬。
這種價格變化，讓原本猶豫的買家開始認真考慮入場。
徐匯區康健板塊也有類似情況，部分老小區房價比三年前低了約15%。
價格的適度回落，擠掉了一些泡沫，讓房子回歸居住屬性。
不能忽視的是，這些老房子的租金回報率確實不錯。
現在銀行的定期存款利率已經降到很低，理財收益也不穩定。
相比之下，市區老房子的租金收益顯得比較扎實。
舉個例子，長寧區北新涇一套50平米的一室戶，目前售價約180萬元。
這套房子簡單裝修后，月租金能到4200元左右。
粗算下來，年租金回報率接近2.8%，超過了當前很多穩健型理財產品的收益。
對于買房自住的人來說，這相當于用租金“補貼”了部分月供。
對于有閑置資金的市民來說，這也提供了一個比存款更優的選項。
城市更新政策給老社區帶來了實實在在的改變。
很多人印象中的“老破小”還是昏暗破舊的景象。
其實這幾年，上海大力推進舊住房綜合改造，很多小區面貌一新。
楊浦區控江路沿線多個老舊小區，去年完成了綜合整治。
項目包括外墻翻新、管道更換、綠化提升和停車位改造。
居民李阿姨在這里住了三十年，她對改造效果很滿意。
“樓道亮了，雨天不積水了，還增加了不少停車位，住著舒心多了。”
這樣的改造雖然沒有拆遷那么轟動，但切實改善了居住品質。
居住體驗提升，自然讓房子在市場上的接受度更高。
部分區域的拆遷預期，也增加了一些房源的吸引力。
雖然大規模拆遷已不是主流，但城市更新中仍有征收項目。
黃浦區、靜安區等中心區域，一些零星舊里地塊的征收工作在進行。
這給市場帶來了一定的想象空間，但必須理性看待。
博拆遷的心態不可取，因為規劃存在不確定性，周期也可能很長。
普通購房者更應該關注房子當下的居住價值和租金回報。
房子首先是用來住的，這是一個必須堅持的底線思維。
那么，如果考慮購買這類老房子，應該注意些什么呢？
地段永遠是房產價值的核心，對于老房子尤其如此。
盡量選擇靠近地鐵站、周邊商業配套成熟、有穩定居住氛圍的社區。
房子的樓層和戶型也很重要，低樓層的房子通常更受歡迎。
特別是沒有電梯的多層住宅，三樓以下明顯比五六樓好賣。
要重點檢查房屋的結構安全和管線狀況，避免后續產生大額維修費用。
老小區的物業管理水平參差不齊，購房前最好實地多走訪幾次。
和未來的鄰居聊一聊，能獲得很多關于小區真實情況的信息。
買老破小不著急，依然可以從從容容，挑挑揀揀。
貸款方面也要做好規劃，確保月供在可承受范圍內。
目前首套房的房貸利率處于歷史較低水平，這對剛需是利好。
但購房者仍需審慎評估自己的收入和職業穩定性。
預留一部分資金用于房屋必要的維修和裝修，是明智的做法。
不要將所有的錢都用于首付，保持家庭財務的彈性很重要。
樓市已經進入平穩發展階段，指望買房短期暴漲不現實。
抱著居住升級、資產保值的心態購房，會更從容踏實。
老房子承載著城市的歷史記憶和煙火氣，這是新房無法替代的。
走在梧桐樹掩映的老小區里，能感受到濃厚的生活氣息。
便利的早餐店、開了幾十年的理發店、街角的水果攤，都是便利的一部分。
對于很多新上海人來說，住進這樣的社區，能更快融入這座城市。
這些房子面積不大，卻讓無數家庭實現了安居夢想。
它們就像城市的毛細血管，維持著中心城區的活力和多樣性。
市場的回暖，本質是真實居住需求在支撐。
無論是為了結婚安家，還是為了孩子上學，或是把父母接來同住。
這些需求具體而迫切，構成了市場最堅實的基礎。
觀察市場，不要只看那些吸引眼球的高價豪宅成交。
更要關注這些平凡老房子的流動，它們反映了普通人生活的變化。
上海的魅力在于它的多樣性和包容性，能提供多種居住選擇。
老房子作為其中一種重要選項，滿足了特定人群的需求。
未來，這類房產可能會進一步分化。
位置好、管理優、改造潛力大的老社區，依然會有人愿意買單。
而那些位置偏遠、配套不足、房屋狀況差的，則會面臨挑戰。
購房者需要更加精挑細選，多做功課，才能找到適合自己的房子。
這是一個需要耐心和技巧的過程，不能盲目跟風。
多看看，多比較，結合自身的工作地點和生活習慣來做決定。
房子是人生的重要選擇，值得花時間和精力去研究。
總的來說，上海老房子成交活躍是一個積極信號。
它說明市場正在按照自身的邏輯進行調節和匹配。
不同預算、不同需求的家庭，都能找到對應的解決方案。
這有助于穩定市場預期，促進房地產行業的健康發展。
對于個人而言，買房是大事，需量力而行，謹慎決策。
無論是新房還是老房，適合自己的，就是好房子。
（本文信息綜合自上海市房地產交易中心公開數據、主流房產機構市場報告及公開新聞報道。）
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