房企“救命藥”來(lái)了，樓市觸底反彈了嗎？

房地產(chǎn)重磅！

在執(zhí)行5年多后，“三條紅線”出現(xiàn)松動(dòng)跡象！已不被要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)……

這是最近，關(guān)于樓市的一條重要消息。

是不是快到底了？是不是要反彈了？我們能抄底了嗎？

1、“三條紅線”的來(lái)龍去脈

2020年8月，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被市場(chǎng)總結(jié)為“三線四檔兩觀察”。

其中“三線”即“三條紅線”，是指為約束房企的過度負(fù)債行為，監(jiān)管層對(duì)房企的三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行限制，

具體包括：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%；二是凈負(fù)債率不得超過100%；三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三條紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。紅色檔：三線全超，接下來(lái)不得增加有息負(fù)債；

橙色檔：超過兩道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;黃色檔：超過一道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;綠色檔：即使三道紅線都未中招，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過15%。

隨后，各大房企開始了去杠桿的步伐。大家也都看到了，不少房企陸續(xù)倒在了“三條紅線”上。

目前，房企高杠桿、高負(fù)債擴(kuò)張模式正在消退。“‘三條紅線’在目前情況下已經(jīng)不合時(shí)宜。目前應(yīng)該鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)投資。

一個(gè)非常關(guān)鍵的問題：“三條紅線”放松了，是否意味著樓市即將回暖甚至觸底反彈？

目前來(lái)看，樓市可能已“接近底部”，但尚未確認(rèn)全面“觸底反彈”；局部城市和板塊出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，整體仍處于筑底修復(fù)階段。

為什么說(shuō)“接近底部”？多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)最悲觀的時(shí)期或已過去。

市場(chǎng)指標(biāo)已跌至歷史低位，繼續(xù)下行空間有限。重點(diǎn)城市成交面積同比降幅收窄，部分月份環(huán)比回升。

土地市場(chǎng)冰點(diǎn)后回暖：2024年以來(lái)，北上廣深及杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)成交增多。

這說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)一步下探的動(dòng)力減弱——“跌不動(dòng)了”往往是見底前兆。

2、為何不是“觸底反彈”？

“三條紅線”實(shí)質(zhì)放寬、“三支箭”持續(xù)推進(jìn)、開發(fā)貸提速；但為何還不能說(shuō)“觸底反彈”？

盡管政策利好頻出，但市場(chǎng)真正回暖還需時(shí)間與基本面配合。

當(dāng)前仍存在的幾個(gè)制約因素：購(gòu)房者信心不足，濟(jì)前景不確定、就業(yè)壓力大，很多人不敢加杠桿買房；

房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，過去“只漲不跌”的信仰已被打破，持幣觀望情緒濃厚；

庫(kù)存較高，去化周期較長(zhǎng)，供大于求；多數(shù)房企優(yōu)先還債、保交付，新開工意愿低；

所以，當(dāng)前更像是“政策托底 + 局部修復(fù)”，而非全面牛市重啟。

哪些信號(hào)出現(xiàn)才算真正“觸底反彈”？

成交量連續(xù)多月以上同比正增長(zhǎng)，尤其是一線和強(qiáng)二線城市；房?jī)r(jià)止跌并小幅回升，70城平均價(jià)格環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正；

新開工面積降幅收窄或轉(zhuǎn)增，表明開發(fā)商對(duì)未來(lái)有信心；居民中長(zhǎng)期貸款（房貸）回升，反映真實(shí)購(gòu)房需求回暖。

3、是否出手良機(jī)？

接下來(lái)的樓市不會(huì)V型反彈，也不會(huì)繼續(xù)A型跳水，而是走一條漫長(zhǎng)的L型修復(fù)之路。分化加劇。

優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，會(huì)越來(lái)越搶手；

而遠(yuǎn)郊盤、老破小，將逐步淪為“不動(dòng)產(chǎn)”——想賣都賣不掉。

未來(lái)的房子，不再是資產(chǎn)，而是“篩選器”。

它篩選的是城市的競(jìng)爭(zhēng)力，是家庭的風(fēng)險(xiǎn)承受力，是你對(duì)趨勢(shì)的認(rèn)知水平。

至于那些天天喊“抄底”的大V，請(qǐng)記住一句話：

他們不為你虧錢負(fù)責(zé)，你的首付卻是你自己十年的血汗。

購(gòu)房者，請(qǐng)做好準(zhǔn)備：

這不是反轉(zhuǎn)的開始，而是漫長(zhǎng)修復(fù)的起點(diǎn)。

經(jīng)過幾輪的過山車，請(qǐng)問，你還是那個(gè)少年嗎？

你在變老，慢了，理性了。

學(xué)會(huì)用成年人的眼光，重新認(rèn)識(shí)這個(gè)世界。