山西晚報·山河+“太原樓市新春直播季”收官，專家與卓越項目代表洞悉樓市未來丨優(yōu)品穿越行業(yè)周期，購房回歸居住價值

山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)負(fù)責(zé)人、副教授王秀燕（左二）、中鐵嶼逸書院項目營銷負(fù)責(zé)人馬瑞（左三）、華潤置地太原瑞府銷售負(fù)責(zé)人王少雄（右一）在直播中。　攝影：山西晚報·山河+記者　馬立明

2月6日上午9時30分，由山西晚報社主辦的“一馬當(dāng)先看樓市”——太原樓市新春直播季第四場活動在山西晚報社新聞會客廳圓滿舉行。作為系列直播活動的收官之作，本場活動特邀山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)負(fù)責(zé)人、副教授王秀燕，以及2025年太原樓市單盤銷售冠軍華潤置地太原瑞府銷售負(fù)責(zé)人王少雄、亞軍中鐵嶼逸書院項目營銷負(fù)責(zé)人馬瑞共聚一堂，圍繞“淡市之中卓越樓盤何以穿越周期”主題，展開深度對話。

直播通過山河+APP、山河視頻（抖音、快手）、山西晚報視頻號、戎姐看房微信公眾號等多平臺同步推送，為觀眾呈現(xiàn)了一場兼具理論高度與實踐洞察的市場剖析。

硬實力、好產(chǎn)品　

構(gòu)筑傲人銷售成績

活動伊始，新聞會客廳內(nèi)外的嘉賓、粉絲及網(wǎng)友們便將焦點投向2025年太原樓市的“明星項目”。在全國樓市繼續(xù)盤整、量價回落的2025年，華潤置地太原瑞府、中鐵嶼逸書院憑借卓越市場表現(xiàn)脫穎而出，分別以太原市單盤銷售冠軍、單盤銷售亞軍成為全城的明星樓盤。同時，太原瑞府還是全城單價超17000元項目的銷售冠軍；嶼逸書院則是全城單價不足17000元項目的銷售冠軍，并獲得西中環(huán)板塊及煤氣化板塊的兩大區(qū)域銷售冠軍。兩大項目的成功經(jīng)驗，已經(jīng)是省城業(yè)內(nèi)人士探討和學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，也是職能部門、協(xié)會學(xué)會、地產(chǎn)類媒體觀察太原樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整期特征的重要窗口。

華潤置地太原瑞府銷售負(fù)責(zé)人王少雄率先分享了項目登頂銷冠的核心邏輯。王少雄操盤過省城多個高端、中高端項目的銷售及策劃，他認(rèn)為太原瑞府的成功，首先得益于其不可復(fù)制的稀缺地段——長風(fēng)商務(wù)區(qū)核心、汾河一線景觀，這是高端客群置業(yè)的基石。同時，地段僅是項目熱銷的基本點，項目的核心競爭力在于華潤作為央企對國內(nèi)各地高端客戶需求的深度調(diào)研和共情能力。“我們從規(guī)劃之初，便以3.3米層高、270度全景飄窗、高定會所等設(shè)計作為標(biāo)準(zhǔn)，項目設(shè)計的前瞻性很強。”王少雄強調(diào)，華潤在太原已開發(fā)的七大住宅項目，從早期的華潤幸福里、公元九里到如今的太原瑞府，無一例外均上榜當(dāng)年全城單盤銷售前十，其背后是央企強大的資源整合力與全鏈條標(biāo)準(zhǔn)化運營體系，從核心地塊的獲取，到規(guī)劃、建設(shè)、交付、服務(wù)的全流程精細(xì)化把控，形成了持續(xù)輸出高品質(zhì)產(chǎn)品的能力。

中鐵嶼逸書院項目營銷負(fù)責(zé)人馬瑞則從產(chǎn)品迭代與價值重塑的角度，揭示了項目在競爭激烈的樓市中獲得置業(yè)者追捧的深層原因。2025年，與嶼逸書院同在煤氣化板塊的諾德逸宸云著項目已累計有4000余戶業(yè)主收房，讓廣大置業(yè)者看到了央企中鐵扎實的品牌硬實力。而同在此地塊開發(fā)的新產(chǎn)品必須在原有基礎(chǔ)上，給業(yè)主更多意想不到的驚喜。如何在“好房子”成為國家戰(zhàn)略的政策背景下，為業(yè)主提供更優(yōu)的生活解決方案，嶼逸書院在社區(qū)文化的養(yǎng)成、產(chǎn)品迭代升級、區(qū)域城市功能的升級上，做了全新的規(guī)劃設(shè)計。“我們將項目命名為‘嶼逸書院’，正是希望超越傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房概念。”馬瑞闡釋道，“‘嶼’寓意家庭單元，‘逸’追求生活安逸，‘書院’則象征文化與成長。我們希望通過雙會所體系、有溫度的物業(yè)服務(wù)以及超越學(xué)區(qū)配套的文化關(guān)懷，將一個個孤立的‘家庭島嶼’連接成一座有情感共鳴、文化滋養(yǎng)的社區(qū)大城。”這種從滿足基本居住到營造生活方式的價值升維，精準(zhǔn)擊中了當(dāng)下改善型客戶的核心訴求。正因如此，嶼逸書院在去年的銷售中價格穩(wěn)中小升，供不應(yīng)求。

從拓荒擴張到精耕細(xì)作

運營穩(wěn)健兼具產(chǎn)品前瞻方能穿越周期

針對兩位“銷售榜首”代表的發(fā)言，山西財經(jīng)大學(xué)王秀燕教授以其深厚的學(xué)術(shù)積淀和長期的行業(yè)跟蹤，系統(tǒng)梳理了太原住宅市場化近三十年來的演進脈絡(luò)，并提煉少數(shù)優(yōu)秀房企、優(yōu)秀項目穿越周期的成功法則。

“太原樓市發(fā)展可以劃分為四個鮮明時代。”王秀燕指出，1998—2008年是“啟蒙拓荒時代”，商品房從無到有，優(yōu)秀房企的勇氣體現(xiàn)在敢于向南拓荒，優(yōu)秀項目則以規(guī)模大盤和實景園林、精裝創(chuàng)新，引領(lǐng)市民從“有住處”轉(zhuǎn)向“有好住處”；2009—2016年的“黃金擴張時代”，全國性品牌房企攜資本與成熟產(chǎn)品線大舉入并，城中村改造催生巨無霸綜合體項目，優(yōu)秀項目的核心價值在于“配套造城”，樓市實現(xiàn)從“好住處”到“好生活”的產(chǎn)品跨越；2017-2021年的“分化深耕時代”，市場回歸理性，需求轉(zhuǎn)向改善，優(yōu)秀房企比拼的是產(chǎn)品力與服務(wù)力，優(yōu)秀項目則聚焦核心地段、極致產(chǎn)品與文化審美，價值訴求升級為“品質(zhì)與身份”；2022年至今的“重塑保交付時代”，行業(yè)深度調(diào)整，安全與確定性成為第一要義，央國企信用和穩(wěn)健經(jīng)營成為樓盤銷售的關(guān)鍵優(yōu)勢，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房成為最大賣點，產(chǎn)品焦點回歸“安全與實在”。

“盡管時代主題不斷變遷，但優(yōu)秀房企與項目始終扮演著‘時代問題解決者’的角色。”王秀燕總結(jié)道，“其統(tǒng)一的特征在于，始終保持財務(wù)的穩(wěn)健性與戰(zhàn)略的前瞻性。不僅精準(zhǔn)定位產(chǎn)品與客戶，并成為所在時期的產(chǎn)品力標(biāo)桿，還高度重視運營效率與服務(wù)的可持續(xù)性，并能在城市發(fā)展主方向上提前布局，兌現(xiàn)價值。”她進一步指出，能夠穿越周期的產(chǎn)品，必須具備四個維度的特質(zhì)：堅實可靠的物理性能、與時俱進的完備功能體系、有溫度的情感化服務(wù)體系，以及經(jīng)得起時間考驗的信用資產(chǎn)。這要求企業(yè)構(gòu)建像竹子一樣“能彎曲但不折斷”的韌性系統(tǒng)，未來的競爭將更依賴于精細(xì)化運營與對真實需求的深刻洞察。

市場深度調(diào)整期

明星項目展現(xiàn)運營智慧

即便在全城單盤銷售榜名列前茅，兩大明星樓盤在過去的2025年也經(jīng)歷了考驗。

王少雄坦言，雖有央企品牌背書，在行業(yè)調(diào)整期中太原瑞府依然面臨高端市場供需適配度有限、客群決策周期顯著拉長，以及項目內(nèi)外跨環(huán)節(jié)協(xié)同效率是否合理等挑戰(zhàn)。“我們發(fā)現(xiàn)，客戶變得極度理性，”他分析道，“他們不再為虛無的概念買單，而是聚焦于實實在在的品質(zhì)細(xì)節(jié)、長期持有的價值以及可靠的售后服務(wù)。央企‘保交付、穩(wěn)品質(zhì)’的承諾，在此刻成為了重要的信任基石。”為此，華潤的經(jīng)驗是：堅守品質(zhì)底線絕不降標(biāo)，通過提前呈現(xiàn)實景化展示主動建立客戶信任，并持續(xù)深耕稀缺資源與定制化服務(wù)，構(gòu)筑差異化競爭力。未來，包括今年將上市的楊家堡地塊新項目，華潤將持續(xù)以客戶為核心，助力太原樓市在供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整期能平穩(wěn)健康運營、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

馬瑞則分享了產(chǎn)品迭代過程中遇到的認(rèn)知挑戰(zhàn)。當(dāng)中鐵積極響應(yīng)太原市住宅新規(guī)，率先推出高得房率新品時，面臨的最大困難是客戶從傳統(tǒng)戶型到創(chuàng)新產(chǎn)品的接受過程。“客戶既有濃厚興趣，也伴隨著對合規(guī)性、兌現(xiàn)度的質(zhì)疑。”馬瑞介紹，團隊通過聯(lián)動設(shè)計院、工程端，從政策解讀、價值挖掘到實體樣板呈現(xiàn)，一步步取得現(xiàn)在的成績。“我們看到，樓市產(chǎn)品從滿足基本居住功能的一代宅，進化到強調(diào)社區(qū)與舒適度的二代、三代宅，乃至‘四代宅’，都是逐步順應(yīng)市場變化、順應(yīng)需求結(jié)構(gòu)更新的產(chǎn)物。作為開發(fā)商，正是在不斷傾聽一線需求、接受客戶反饋的過程中，推動了產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新。”

理性置業(yè)指南

在分化中把握結(jié)構(gòu)性機會

對于廣大粉絲、網(wǎng)友、讀者最為關(guān)心的市場未來走勢與當(dāng)前置業(yè)決策問題，三位嘉賓結(jié)合宏觀數(shù)據(jù)、政策導(dǎo)向，給出了全面、冷靜而富有建設(shè)性的分析與建議。

王少雄指出，樓市投機泡沫已基本擠出，真實居住需求成為主導(dǎo)，太原樓市底部支撐堅實。馬瑞進一步分析，太原樓市處于“筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”階段，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而非核心區(qū)及部分二手房價格仍處于調(diào)整過程中。王秀燕教授對未來走勢做出預(yù)測：市場大概率呈現(xiàn)“整體量穩(wěn)價平，內(nèi)部分化加劇”的格局。她強調(diào)，核心區(qū)的品質(zhì)改善樓盤憑借其稀缺性，價格可能保持韌性。王秀燕教授系統(tǒng)解讀了當(dāng)前房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計方向。她指出，政策核心在于推動行業(yè)“高質(zhì)量發(fā)展”，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，圍繞“穩(wěn)市場、惠民生、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”四大目標(biāo)協(xié)同發(fā)力。從“好房子”到“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”建設(shè)體系，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正從過去的高杠桿擴張模式，轉(zhuǎn)向以民生為導(dǎo)向、品質(zhì)優(yōu)先的新發(fā)展階段。

基于對市場的研判，三位嘉賓為不同需求的購房者提供了具體指導(dǎo)。

王秀燕教授建議，剛需客戶應(yīng)珍惜當(dāng)前政策窗口期，優(yōu)先考慮核心區(qū)由資金穩(wěn)健房企開發(fā)的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房；改善型客戶可利用政策優(yōu)化資產(chǎn)配置，減持非核心資產(chǎn)，置換為核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；對于投資客戶，她提醒短期投資窗口已基本關(guān)閉，若進行超長期持有，必須極度謹(jǐn)慎，并應(yīng)聚焦核心地段資產(chǎn)。王少雄從高端置業(yè)角度提出衡量所購物業(yè)的價值關(guān)鍵點：開發(fā)商的品牌實力、項目堅定的高端定位、匹配的圈層與物業(yè)服務(wù)、具有前瞻性的設(shè)計以及不可復(fù)制的稀缺資源，均是高端項目保值增值的重要加分項。馬瑞則回歸置業(yè)本源，建議購房者超越短期市場波動帶來的焦慮，首先厘清自身未來5-10年的家庭結(jié)構(gòu)變化、收入預(yù)期以及核心居住需求，如婚房、養(yǎng)老、子女教育等。“沒有所謂最好的房子，只有最適合的房子。明確需求后，能滿足業(yè)主的便是最佳選擇。”他總結(jié)道。

至此，為期四場的“一馬當(dāng)先看樓市”太原樓市新春直播季全部結(jié)束。系列直播通過權(quán)威政策解讀、深入市場分析、典型案例剖析及實用置業(yè)指導(dǎo)，全方位、多層次展現(xiàn)了太原樓市在深度調(diào)整期的真實圖景與發(fā)展趨勢，為公眾理性認(rèn)知市場、做出科學(xué)決策提供了寶貴參考。全部直播內(nèi)容已在山河+APP、山河視頻、山西晚報視頻號等平臺生成回放，供粉絲、網(wǎng)友、讀者觀看。

來 源：山西晚報·山河+記者　戎紫冰　柴旭暉

責(zé)任編輯：王 淼

校 對：張曉燕

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值班編審：王冠興