國(guó)內(nèi)樓市最新的魔幻一幕：高層住宅“貧民窟化”，注定難以避免？

這篇文章，和大家聊一個(gè)國(guó)內(nèi)高層住宅的最新魔幻動(dòng)向。

2016年1月8日，廣西柳州地方官方媒體有則新聞，標(biāo)題是：

柳州一小區(qū)46部電梯全部停運(yùn)！有人一個(gè)半月沒下過樓！物業(yè)回應(yīng)，律師：電梯停運(yùn)合法合規(guī)

新聞內(nèi)容顯示：柳州市魚峰區(qū)東悅佳苑小區(qū)的業(yè)主反映，2025年11月開始，他們小區(qū)有部分電梯停運(yùn)，到2025年12月21日，小區(qū)里14棟樓的46部電梯全部停運(yùn)。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

這個(gè)事情，和剛剛過去的2025年，香港高層住宅宏福苑那場(chǎng)5級(jí)大火所造成的輿論影響，形成了微妙的共鳴。

一個(gè)刺耳的問題在香港、內(nèi)地甚至整個(gè)亞洲城市中快速發(fā)酵：

城市里面的高層住宅，正在悄悄“貧困化”嗎？

過去幾十年以來，高層建筑曾是現(xiàn)代化的象征，是“城市進(jìn)步”的標(biāo)志，是普通人最渴望的居住方式。

然而，當(dāng)火光照亮裂縫、當(dāng)大量老舊高樓暴露出基礎(chǔ)設(shè)施崩壞、管理缺失、安全隱患扎堆時(shí)，人們開始意識(shí)到一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)——

城市向上長(zhǎng)得太快，而社會(huì)保障并沒有跟上。

高度并不等于安全，高樓也可能變成新的“貧民窟”。

這篇文章，將基于對(duì)柳州安置小區(qū)電梯集體熄火這個(gè)最新樓市魔幻事件的詳細(xì)梳理，結(jié)合背后的幾個(gè)關(guān)鍵本質(zhì)，從敬畏常識(shí)，尊重規(guī)律的角度，挖掘這個(gè)魔幻動(dòng)向背后的因果邏輯，并對(duì)后續(xù)國(guó)內(nèi)不同城市的高層住宅一些可能的變化和走向，還有對(duì)應(yīng)影響，進(jìn)行一次有深度，有態(tài)度，有依有據(jù)的專題討論和分析研究。

香港超高密度居住社區(qū)鳥瞰（圖片來源：頭條圖庫）

柳州安置小區(qū)電梯集體熄火引發(fā)熱議，具體是怎么一回事？

2026年2月份，在廣西柳州魚峰區(qū)雒容鎮(zhèn)的東悅佳苑小區(qū)，一場(chǎng)關(guān)乎上千戶村民日常出行的風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵，這個(gè)住著全部拆遷農(nóng)戶的安置小區(qū)，14棟高層住宅樓、46部電梯全面停運(yùn)，從十幾層到二十幾層的住戶，只能靠爬樓梯上下樓，老人被困家中、病人就醫(yī)艱難、孩子上學(xué)受累，原本改善生活的回遷新居，反倒成了讓人進(jìn)退兩難的“困局”。

一個(gè)月內(nèi)從6部停到46部全停，直到2月6日才勉強(qiáng)恢復(fù)18部，這不是夸張，是東悅佳苑的真實(shí)時(shí)間線。

從“能坐電梯”到“只能爬樓”，反差就發(fā)生在這幾十天里。

有3棟樓至今零電梯開放，整棟人靠腿過日子，安置房的居民因此成為這次停梯的直接承受者。

柳州魚峰區(qū)雒容鎮(zhèn)東悅佳苑，14棟、46部電梯、上千戶拆遷農(nóng)戶，2018年交付。

最初在2025年11月，6部電梯因年檢沒過被勒令停運(yùn)，大家以為“修修就好”。

誰想一個(gè)月后，2025年12月21日，整小區(qū)46部電梯全部停擺，直到2026年2月6日才恢復(fù)了18部。

46部電梯全部停運(yùn)后，東悅佳苑發(fā)生了很多改變。

電梯停運(yùn)后，最煎熬的就是高層住戶和特殊群體。

住在15樓、20樓的村民，平時(shí)上下樓全靠電梯，如今只能徒步爬樓，年輕力壯的人尚且累得氣喘吁吁，上了年紀(jì)的老人更是寸步難行。

不少老人患有高血壓、關(guān)節(jié)炎、慢性病，平時(shí)下樓買菜、遛彎、去社區(qū)醫(yī)院拿藥是家常便飯，電梯停運(yùn)后，樓梯根本爬不動(dòng)，有的老人甚至45天沒敢踏出家門一步，日常吃喝、藥品全靠家人或鄰居幫忙送上樓。

需要定期透析、術(shù)后康復(fù)的病人，上下樓更是難如登天，只能依靠家人、社區(qū)工作人員和民警抬著上下樓，每一次出門都像一場(chǎng)艱難的“闖關(guān)”。

孕婦、殘疾人、年幼的孩子同樣深受其害，孩子上學(xué)放學(xué)要跟著家長(zhǎng)爬十幾層樓，累得哭鬧不止，家長(zhǎng)既心疼又無奈；

日常采購(gòu)米面油、搬運(yùn)家具、收取快遞，全靠人力一點(diǎn)點(diǎn)扛上樓，幾分鐘就能完成的事，現(xiàn)在要耗費(fèi)一兩個(gè)小時(shí)，就連桶裝水都無法送上樓，基本生活都成了難題。

小區(qū)周邊也發(fā)生了意想不到的變化。

小區(qū)里的租戶受不了這般不便，紛紛搬離，原本熱鬧的安置小區(qū)，變得冷清又壓抑。

簡(jiǎn)單來說，就是經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)，肉眼可見的坍縮。

事情，就是這么一個(gè)事情，主流輿論環(huán)境中，也有很多頭部官媒進(jìn)行了報(bào)道，有興趣的朋友可以找找相關(guān)的內(nèi)容。

圖片來源：頭條圖庫

這次的魔幻事件，暴露了城鎮(zhèn)化哪些痛點(diǎn)和矛盾問題？

這場(chǎng)風(fēng)波的核心，一點(diǎn)都不復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的矛盾，絕大多數(shù)都和錢脫不了干系，就是物業(yè)費(fèi)收繳率過低引發(fā)的資金死結(jié)。

東悅佳苑的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，每平方米僅0.8元，在當(dāng)?shù)貙儆谧畹退剑惶装倨矫鬃笥业淖》浚荒晡飿I(yè)費(fèi)也就幾百上千元，即便如此，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率卻僅有32.89%，超過六成業(yè)主長(zhǎng)期拖欠，累計(jì)欠費(fèi)總額高達(dá)444萬元，僅電梯維保費(fèi)就拖欠了33萬元。

物業(yè)每月實(shí)際收取的物業(yè)費(fèi)只有七八萬元，可光是小區(qū)公共用電、電梯運(yùn)行電費(fèi)，每月支出就超過6萬元，再加上保潔、保安、辦公人員的工資，每月需要8萬元左右，收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋不了剛性支出，物業(yè)長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，根本沒錢支付電梯維保、年檢和電費(fèi)。電梯屬于特種設(shè)備，按照相關(guān)規(guī)定，未按時(shí)維保、年檢的電梯存在重大安全隱患，必須依法停運(yùn)，物業(yè)實(shí)在無力繼續(xù)貼錢運(yùn)營(yíng)，只能選擇關(guān)停所有電梯，這并非故意刁難業(yè)主，而是無奈之下的止損選擇，卻讓上千農(nóng)戶陷入了上樓難的絕境。

來自東悅佳苑業(yè)委會(huì)的公告，直接貼圖，如下：

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

東悅佳苑有14棟樓，大部分樓棟是兩個(gè)單元，每單元兩部電梯。每棟樓高18—24層，每層4—8戶不等，安置農(nóng)戶有一千多戶。

實(shí)際上，從2024年開始，每個(gè)單元就陸續(xù)開始只運(yùn)行一部電梯。

圍繞這個(gè)事情，還上演了一出出魔幻的“法理對(duì)攻戲碼”：

有業(yè)主到物業(yè)辦公室討要說法，列舉民法典第九百四十四條規(guī)定以示抗議：物業(yè)服務(wù)人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

萬家物業(yè)則擺出特種設(shè)備安全法、特種設(shè)備管理?xiàng)l例和特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范等相關(guān)法律，稱電梯年檢不合格且沒有維保，依法依規(guī)當(dāng)停電梯。

“如果開電梯，出人命了，后果是物業(yè)來背。”

這樣的魔幻現(xiàn)實(shí)，還不是孤例，在這一片區(qū)，拖欠物業(yè)費(fèi)的不只東悅佳苑。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w相關(guān)報(bào)道，周邊另一小區(qū)也因物業(yè)費(fèi)交費(fèi)率太低，物業(yè)以沒有電梯維保費(fèi)用為由，在2025年6月發(fā)布公告稱，小區(qū)內(nèi)7部電梯面臨關(guān)停。

簡(jiǎn)而言之，引發(fā)熱議和關(guān)注這個(gè)小區(qū)的電梯維保費(fèi)拖欠33萬元，且物業(yè)繳費(fèi)率不足70%，電梯脫保未能年檢通過，物業(yè)暫停電梯運(yùn)行。

這種事情上面，就不要搞什么道德審判了，經(jīng)濟(jì)社會(huì)，談到錢的問題，最終只有錢到位才能解決。

巧婦難為無米之炊的道理永不過時(shí)。

但更重要的，是這個(gè)事件折射出來了，中國(guó)城鎮(zhèn)化“隱形短板”：

東悅佳苑原名叫南慶安置小區(qū)，業(yè)主是來自附近南慶村的村民。2009年，雒容鎮(zhèn)由柳東新區(qū)托管，被納入柳州重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)城融合新區(qū)范圍，作為柳州城市發(fā)展“向東看”的主戰(zhàn)場(chǎng)，致力打造中國(guó)汽車整車生產(chǎn)新基地。

2008年前后，雒容鎮(zhèn)一些村民開始被征地，到2013年，整村推進(jìn)拆遷工程。

人是弄到樓房里面去了，但是有些關(guān)鍵的問題，卻被忽視了。

那就是從“村里公共事政府管”到“城市社區(qū)共同管理”，這一步?jīng)]有人教，就很容易在現(xiàn)實(shí)中摔跤。

公共資源從來不是“免費(fèi)的午餐”，電梯、照明、安保，都是按使用和維護(hù)成本來計(jì)算的。

誰受益誰付費(fèi)，誰使用誰維護(hù)，這不是大道理，是日常運(yùn)行的底線。

在東悅佳苑，電梯停運(yùn)的痛感，剛好把這條底線顯影出來。

該項(xiàng)目于2018年11月交付使用。安置方案按被征收房屋的戶籍人口計(jì)算，人均給予60平方米的安置面積，補(bǔ)償比例為1:1.2，以房換房，不要房的也可以換錢。

村民的身份變成了城鎮(zhèn)居民，他們的生活空間隨著樓層摞起，最高的住到了24層。

一輩子在田地里面的農(nóng)民，不能理解，為什么住自己的房子還要交錢？

但是當(dāng)失去土地的農(nóng)民遇上必須付費(fèi)的電梯，誰來為轉(zhuǎn)型期的陣痛買單？

更重要的，是看到事件的縮影意義：東悅佳苑的電梯停運(yùn)風(fēng)波，絕非個(gè)例，而是全國(guó)拆遷安置小區(qū)普遍存在的共性難題。

農(nóng)民上樓不只是居住空間的改變，更是生活方式、公共意識(shí)、繳費(fèi)習(xí)慣的全面轉(zhuǎn)型，可很多地方只完成了房屋拆遷和安置，卻忽略了后續(xù)的服務(wù)銜接、觀念引導(dǎo)、政策補(bǔ)貼，沒有搭建起物業(yè)與業(yè)主之間的溝通橋梁，最終讓安居工程變成了鬧心工程。

上升階段欠下的債，下行階段一分也別想賴，明面上的錢賴掉了，暗地里的矛盾和問題，永遠(yuǎn)都不會(huì)缺席。

這次事件在2月初被媒體集中報(bào)道后，繳費(fèi)率出現(xiàn)了回升，說明信息透明和公共討論本身就是一個(gè)推手。

停梯不是目的，繳費(fèi)也不是全部，真正的終點(diǎn)是把社區(qū)拉回到一個(gè)可運(yùn)轉(zhuǎn)的平衡位置。

但是，這個(gè)事件，也再次給全國(guó)的高層住宅敲響了警鐘：高層建筑的壽命，注定會(huì)被人為地縮短。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)，人永遠(yuǎn)是最核心的變量。

趨勢(shì)討論：結(jié)合其他國(guó)家和經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的高層住宅未來走向，該怎么看？

回到“高層住宅是否無法避免的貧民窟的宿命和結(jié)果”這個(gè)問題上來。

答案其實(shí)是是必然的，而且一點(diǎn)都不需要懷疑。

以美國(guó)為例，美國(guó)的中低端高層公寓樓，沒有專業(yè)安保、交際廳、健身房這些高端服務(wù)，只有守門保安和洗衣房，可以對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)的剛需房高樓小區(qū)。

這樣一個(gè)在美國(guó)主要給黑人、貧民住的低端公寓樓，它的維護(hù)成本是多少呢?

月均100-200刀，年均1200-2400刀，依地段品質(zhì)有差別。

維護(hù)內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:

公共設(shè)施維護(hù):電梯、消防系統(tǒng)、供暖/制冷設(shè)備、水泵、屋頂、外墻等定期保養(yǎng)。

公共區(qū)域開銷:大堂、走廊、停車庫、園藝、清潔、保安。

保險(xiǎn)與儲(chǔ)備基金:樓宇保險(xiǎn)、長(zhǎng)期大修儲(chǔ)備金、外立面翻新等。

國(guó)內(nèi)的高層小區(qū)還涉及中庭和集中停車場(chǎng)，費(fèi)用比美國(guó)低端公寓樓只高不低。

換算成人民幣，大約10000-20000RMB每年的維護(hù)費(fèi)用，如果你是物業(yè)，現(xiàn)在去收，看看收得上來幾戶人？

還有更要命的房屋質(zhì)量問題。高層樓你不管他，它是真的會(huì)塌的。這是結(jié)構(gòu)決定的。

這些高樓到30年樓齡之后，會(huì)變得電梯時(shí)不時(shí)壞掉，水時(shí)不時(shí)停掉，樓道全是垃圾，墻壁開裂，門禁壞掉。

有錢人搬家，剩下的全是搬不走的窮人。

不是貧民窟是啥?

國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的高層還能看，是因?yàn)樗鼈兡壳安胚^了10-20年。

等到樓齡30年的時(shí)候，再來看，可以想象一下是什么樣子。

上世紀(jì) 80–90 年代興建的大量住宅，如今普遍進(jìn)入“30+ 歲”的老齡期，

防水層老化、外墻脫落、電線腐蝕、消防系統(tǒng)落伍……

這些問題所需的維護(hù)費(fèi)用極高，但物業(yè)基金與業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力往往難以支撐。

有些結(jié)果，不是不接受，不理解，就會(huì)發(fā)生改變的。

高層建筑最大的問題有三個(gè):建筑質(zhì)量和使用壽命；消防；特種設(shè)備尤其是電梯

建筑質(zhì)量是胎里帶，開發(fā)商有良心的話，高層建筑用上30年50年不會(huì)出大問題；但是遇見不良開發(fā)商，用的是“瘦身鋼筋”或者“海砂”，這一類的房子能不能用上30年都是未知數(shù)；

消防，尤其是高層建筑火災(zāi)，超過100米的高層建筑幾乎無解，陜西榆林消防2月2日官方微信公號(hào)上說，“受限于當(dāng)前裝備技術(shù)水平，國(guó)內(nèi)主流云梯消防車的有效作業(yè)高度約為54米，這一高度僅能覆蓋18層左右的建筑”；

從時(shí)間周期到具體現(xiàn)實(shí)信號(hào)來看，未來中國(guó)的高層住宅，會(huì)在不同的城市里面，出現(xiàn)分化走向：

一二線，人口持續(xù)涌入的城市和地區(qū)，絕大多數(shù)原本定位剛需和安置屬性的高層和超高層住宅，貧民化，臟亂差，以及各種風(fēng)險(xiǎn)問題和經(jīng)濟(jì)矛盾的趨勢(shì)是必然的。

其他三四線中小城市的高層，沒機(jī)會(huì)到貧民窟那個(gè)程度，貧民窟好歹還有人，這些城市的高層，基本都是沒人的未來。

基于對(duì)這個(gè)樓市最新動(dòng)向的梳理和分析，能夠得出哪些結(jié)論和啟發(fā)？

中國(guó)城市現(xiàn)今的舊城改造，大量拆除了多層建筑，取而代之的是二三十層以上的高樓，甚至有的為了節(jié)約土地成本達(dá)到了驚人的40層以上，可謂是高聳入云。就連小城市的大量拆遷安置的返遷房也是蓋得極高。

隨著時(shí)間推移，一些結(jié)構(gòu)嚴(yán)重老化后就會(huì)面臨維修成本過高或修不好又無法再利用的，拆除重建成本過高，沒有經(jīng)濟(jì)利益和商業(yè)驅(qū)動(dòng)力去拆除，高層住宅最后會(huì)像個(gè)垃圾一樣被爆破掉。

最大的問題仍然出現(xiàn)在物業(yè)管理上，好的物業(yè)至少能保證房子少貶值，但是差的物業(yè)一定是加速房子降價(jià)速度的。

在農(nóng)業(yè)社會(huì)認(rèn)知的住戶群體中，去談經(jīng)濟(jì)社會(huì)的責(zé)任和義務(wù)，是當(dāng)下國(guó)內(nèi)住宅維護(hù)保養(yǎng)最大的難題。

直白一點(diǎn)，也是解決不了的難題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)，談錢最敏感。

這次的這個(gè)事情，說到底，能帶來兩個(gè)最重要的市場(chǎng)啟發(fā)和警示：

第一，安置房性質(zhì)的高層住宅，價(jià)值折損加速，居住隱患醞釀，還有經(jīng)濟(jì)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，是一個(gè)必然的結(jié)果，僅僅從安全的角度，無論是租是買，這樣的房子未來都不值得去考慮。

第二，高層住宅的居住群體的經(jīng)濟(jì)認(rèn)知和整體素質(zhì)，直接決定這樣的物業(yè)未來價(jià)值走向，但是高層住宅的維護(hù)成本的剛性支出是繞不開的。

基于以上的梳理和討論，可以看出：國(guó)內(nèi)在過去大搞快上階段大量建設(shè)的高層住宅，或許，將成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一個(gè)不得不去面對(duì)和解決的重要風(fēng)險(xiǎn)問題。