有人預(yù)測：2026年，如果房價下跌，輸?shù)貌皇浅捶靠?，而是這4類人

一說到“房價下跌”，很多人第一反應(yīng)是：那炒房客肯定最慘吧？手里好幾套房，價格一跌，不就全縮水了嗎？

如果你仔細(xì)看看這幾年樓市的真實(shí)情況，再翻翻普通家庭的資產(chǎn)負(fù)債，就會發(fā)現(xiàn)一個很扎心的事實(shí)：真要房價繼續(xù)走弱，受傷最深的，往往不是那些老炒房客，而是幾類看上去“很剛需、很普通”的家庭。

第一類：高位上車、又頂著高杠桿的剛需和改善族

這幾年，有不少人是“頂著高房價、頂著高利率”上車的。典型情況是這樣的：

掏空雙方父母積蓄、再借點(diǎn)錢湊首付，背上二三十年、月供占家庭收入一小半的房貸，在2021年前后房價高位接了一套剛需或改善房。

從數(shù)據(jù)上看，房貸已經(jīng)是中國家庭最主要的負(fù)債來源，居民債務(wù)中房貸占比接近七八成，很多家庭的債務(wù)收入比并不低。而且，城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)中，住房占比接近七成，也就是說，絕大多數(shù)家庭的錢，幾乎都壓在這一套房子上。

這類家庭最大的問題在于：

房價一跌，首付可能直接跌沒了，賬面一看，這幾年等于白給銀行打工；

可房貸不會因?yàn)榉績r跌就跟著少，月供一分不能少；

如果再遇上失業(yè)、降薪、或者家里有人生病，收入一減，從“咬牙還貸”變成“還不上了”，可能也就一兩步的距離。

他們不是去炒房，剛需、改善都是合理需求，但因?yàn)橘I在了高位，杠桿又拉得太滿，反而成了風(fēng)險敞口最大的一批人。

第二類：家庭資產(chǎn)幾乎全壓在房子上的“七成一房族”

央行和社科院的數(shù)據(jù)都很直接：中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中，住房占比接近七成，遠(yuǎn)高于很多國家。對很多普通家庭來說，房產(chǎn)往往占到他們財富的60%～70%，一旦房價下跌，最吃虧的就是這些家庭。

這類家庭的典型畫像很常見：

名義上有房，總資產(chǎn)看上去也不錯；

但結(jié)構(gòu)極度單一：一套自住房+可能一套老房子/小房子，幾乎沒什么金融資產(chǎn)、存款也不多，保險就更別提了。

房價好、行情好的時候，他們覺得日子挺穩(wěn)；可一旦房價調(diào)整，哪怕只是溫和回調(diào)，他們的“財富總值”就跟著一塊縮水。再加上教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些剛性支出都擺在面前，很容易覺得“日子突然就緊了”。

對比之下，那些資產(chǎn)更分散的人，可能房價跌一點(diǎn)就跌一點(diǎn)，對整體生活影響有限；而這批人是“all in 房地產(chǎn)”，房子一跌，等于直接跌的是全家的大半身家。

第三類：把“房子漲著養(yǎng)老”當(dāng)成理所當(dāng)然的一批人

很多人聊天時愛說這樣的話：

“我這套房以后漲了給兒子結(jié)婚用”，“留著養(yǎng)老，到時一賣就有錢了”，“老房子以后孩子上學(xué)就賣了換個學(xué)區(qū)房”。

聽起來沒毛病，但有個前提：默認(rèn)房價一定會一直漲。

現(xiàn)實(shí)這幾年，已經(jīng)狠狠教育了很多人——不少城市的房價，已經(jīng)比高點(diǎn)跌了20%～30%，一些地方二手房“以價換量”成了常態(tài)。有統(tǒng)計顯示，不少城市的二手住宅價格同比跌幅在6%左右，部分弱二線、三四線城市調(diào)整得更深。

最麻煩的是，這類“靠漲養(yǎng)老”的人，往往幾乎不做其他養(yǎng)老和財務(wù)規(guī)劃：養(yǎng)老金沒存、保險沒買、儲蓄也不多，就把人生后半程的壓力，全押在“房子會漲價”這一件事上。

如果未來幾年房價只是震蕩甚至繼續(xù)走弱，他們可能會發(fā)現(xiàn)：

養(yǎng)老的錢縮水了；醫(yī)療、護(hù)理的錢還是得花；想賣房子變現(xiàn)，又發(fā)現(xiàn)賣不上價、賣不出去。

第四類：三四線或弱地段手里多套，既賣不上價也租不上錢的“偽資產(chǎn)持有者”

三四線、弱二線的很多城市，這幾年樓市壓力非常大：庫存去化周期明顯偏長，有的超過18個月甚至更長，成交疲軟，價格陰跌。很多地方的二手房掛牌量很大，不降價很難成交，有的掛了一年半載也無人問津。

這里面有幾類典型人群：

早年在老家或周邊小城市買了好幾套的人；因拆遷、安置分了幾套房的人；當(dāng)年看別人買房就跟著買，結(jié)果現(xiàn)在手握多套“弱地段房”的普通家庭。

現(xiàn)實(shí)情況很殘酷：

租金很低，有的干脆長期空置；想賣，價格一砍再砍也沒人接盤；還得持續(xù)交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，持有成本不低。

很多職業(yè)炒房客，資金渠道多、信息靈，一發(fā)現(xiàn)風(fēng)向不對就可能提前減倉，甚至把房子改成長租來獲取現(xiàn)金流，不會死扛。而這部分普通家庭，往往是“被動多持”：既沒有專業(yè)判斷，也沒有靈活退路，最后可能變成：房子有幾套，但既不生息又難變現(xiàn)，反而占用了家里的現(xiàn)金流和機(jī)會成本。

為什么說，炒房客反而不是“最慘”的？

簡單說三條：

炒房客資產(chǎn)一般不會只壓在房子上，多少還會搭配一些其他投資渠道，風(fēng)險分散做得更好；

他們對市場節(jié)奏敏感，行情不對時會主動調(diào)倉、止損，而不是硬扛；

他們從一開始就知道自己在“玩資產(chǎn)”，心理預(yù)期里就包含了“可能會虧”，而上面這4類人，很多是“被動入局、被動扛”。

所以，真要房價繼續(xù)走弱，喊疼最狠的，往往不是炒房客，而是那些“高位上車、全倉房產(chǎn)、靠漲養(yǎng)老、持有一堆賣不掉的弱地段房”的普通家庭。

那么，如果你發(fā)現(xiàn)自己踩中了其中某一類，現(xiàn)在能做點(diǎn)啥？

幾條很實(shí)在的建議，哪怕做到一兩條，也比干著急強(qiáng)：

1）如果你是高位上車、高杠桿的剛需/改善族：

算一算“房貸安全線”：月供最好不要長期超過家庭收入的40%，至少預(yù)留6個月生活應(yīng)急金；

現(xiàn)在利率不算高，有條件的可以適當(dāng)提前還一部分高利率貸款，減輕月供壓力；

真的發(fā)現(xiàn)扛不住了，寧可考慮“大房換小房”“遠(yuǎn)房換近房”，把月供降下來，也比死扛到斷供強(qiáng)。

2）如果你是“七成一房族”：

盡量不要再把所有錢都砸進(jìn)房產(chǎn)里，適當(dāng)配置一點(diǎn)存款、國債、低風(fēng)險理財和保險，哪怕比例不大，也比全部買一套房強(qiáng)；

優(yōu)先把醫(yī)療險、意外險、重疾險這些基本保障做足，別讓一場病把整個家底擊穿。

3）如果你把“房子漲著養(yǎng)老”當(dāng)成理所當(dāng)然：

認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：房價可能漲，也可能橫盤甚至下跌，別把“可能發(fā)生的好事”當(dāng)成“一定會發(fā)生的劇本”；

盡早建立養(yǎng)老、儲蓄和保險規(guī)劃，哪怕每年存的量不多，也比只指望房子靠譜得多。

4）如果你在三四線、弱地段手里多套：

認(rèn)真盤一下：哪套房位置最差、租金最低、空置最久，趁市場還有點(diǎn)流動性的時候，“能出手就出手”，換回現(xiàn)金更安心；

別因?yàn)椤吧岵坏卯?dāng)年的買價”就一直死扛，時間成本和機(jī)會成本，往往比那點(diǎn)賬面虧損更傷人。

最后一句話大實(shí)話：

房子很重要，但它只該是你人生的一張牌，不該是你唯一的底牌。真正的安全感，來自合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的工作收入和充足的風(fēng)險保障，而不是賭一個“房價永遠(yuǎn)漲”的神話。