花上萬億建的“鬼城”，至今沒人住？看看房價，原來早有答案

鄂爾多斯靠煤炭資源積累了不少資金，2004年左右決定在康巴什建新區。地方把錢投進去，道路樓房很快立起來，政府部門也搬了過去。

規劃規模不小，本來想容納上百萬人口，結果建成后人沒跟上。外界看到寬馬路和新樓，就覺得不對勁。

消息傳開后，大家都盯著這個地方看。實際當時人口只有幾萬，遠低于規劃數字。

建設速度快是主要原因。煤炭價格高的時候，錢來得容易，項目一個接一個上。房子蓋好了，配套設施也跟上，但周邊人習慣老城區生活，不愿意馬上搬。新區離老地方有點距離，商業和學校初期還不全。

本地人當時買房的多是為了投資，不是立刻入住。開發商賣得快，價格一度沖高。結果供應多了，需求沒跟上，2012年前后房價開始往下走。不少房子空著，市場一下子冷下來。

政府后來調整策略，不再大建新房，轉而想辦法消化庫存。拆遷安置、人才引進這些措施慢慢推行。周邊農戶逐步進城，一些外地人過來工作也住下來。人口就這樣一點點增加。

房價低谷時跌到幾千塊一平。持房的人大多是本地，有資源在手，扛得住壓力。外部資金沒大量撤出，內部循環幫著穩住局面。等煤炭行業調整后，地方開始找新出路。

到2010年代中期，變化開始顯現。學校學生多了起來，公交使用率也在升。夜里燈光比以前密，街道不再那么安靜。外界標簽還在，但本地生活已經慢慢正常。

房價從2022年前后回升，康巴什區重新站到一萬塊以上一平。需求回來不是突然的，而是安置政策和就業機會積累的結果。買房的人看中這里環境和配套，愿意落戶。

地方產業從單一煤炭轉向多元。新能源汽車展銷中心2022年啟動，吸引不少品牌入駐。光伏、風電這些新能源項目也跟上，帶來新崗位。企業進來，人就跟著過來住。

常住人口從早期幾萬，增加到2024年末的13.13萬。城鎮化率高，大部分人住在城區。市場主體數量也在漲，商業活動比以前活躍。酒店和餐飲的客人多了，外來訪客也增加。

綠化做得好，人均公園面積大。步行幾分鐘就能到綠地，這點提升了居住吸引力。生態水體面積擴大，城市看起來更宜居。居民日常出行和消費趨于穩定。

早期建城時步子邁得大，超出當時實際需要。資源型地方容易這樣，錢多就想快點變樣。結果短期內人氣不足，引發質疑。但時間拉長后，人口和產業跟上來，情況就不同了。

調整過程靠政策引導。控制新增供應，重點消化現有房源。教育和醫療配套完善后，家庭搬遷意愿提高。學校招生規模擴大，家長選擇在這里安家。

現在看，康巴什的房價變化說明早期投入沒有白費。市場經歷周期后，價值顯現出來。內部資金特點讓調整更平穩，沒有出現大面積資金鏈斷裂。

資源城市轉型需要耐心。單一產業風險大，轉向新能源和汽車這些領域后，就業多了，人口穩定下來。康巴什的例子顯示，建城不能只看眼前，要留出時間讓需求跟上。

地方隱性債務清理完畢，經濟指標保持增長。居民收入增加，消費也跟著起來。商業街區客流增多，周末活動更頻繁。這些都是實際居住人數上升的體現。

整個過程提醒大家，城市發展有自己的節奏。規劃超前可能帶來短期空置，但如果產業和人口政策跟上，就能逐步填滿。康巴什從被質疑到恢復活力，走的就是這條路。