5月1日英國租客權利法案實施在即：房東應該如何應對？

倒計時已經開始……

2026年5月1日，英格蘭出租市場將迎來近40年來最大規(guī)模的改革。

這不是演習，也不是漸進式調整。

租客權利法案（Renters' Rights Act）將在那一天徹底改寫游戲規(guī)則。

問題是，很多房主還不清楚這是怎么回事……

1.準備不足的真相

房地產中介Goodlord在2025年底的一項調查讓人捏了一把汗。

數據顯示：

16%的中介承認他們不確定能否在實施截止日前做好準備。

更糟糕的是，近半數中介表示租客已經開始詢問新法案的內容。

這意味著租客比房主更清楚即將發(fā)生什么。

2.5月1日那天會發(fā)生什么

想象一下，你早上醒來，突然發(fā)現(xiàn)手里的所有固定期限租約都變成了滾動租約。

這不是假設，這就是2026年5月1日會發(fā)生的事。

從那天起，英格蘭的每一份出租房合同都會自動轉換成"保障定期租約"（Assured Periodic Tenancy）。

固定期限租約徹底消失。

你簽的一年期合同？作廢。

兩年期合同？同樣作廢。

所有租約都變成按月滾動，除非你能證明符合法定的驅逐理由，否則租客可以無限期住下去。

取消Section 21"無過錯驅逐"是這次改革的核心。

過去，房主可以在固定期限結束后，提前兩個月通知租客離開，不需要任何理由。

現(xiàn)在這條路徹底堵死了。

如果你想讓租客搬走，必須走Section 8程序，也就是說你得有合法理由：欠租、反社會行為、房主需要自住、出售房產等等。

這里有個時間陷阱。

4月30日是最后一天可以發(fā)出Section 21通知的日期。過了這天，你就只能用新規(guī)則了。

很多房主正在搶在這個截止日前處理問題租客。

3.租金管控的緊箍咒

租金漲幅也被套上了緊箍咒。

從5月1日起，房主一年只能漲一次租金，而且必須提前兩個月通知，只能使用法定的Section 13程序。

過去那種和租客商量好就能漲租的日子結束了。

即便租客同意，如果不走正規(guī)程序，漲租也是無效的。

更讓人頭疼的是，租客有權挑戰(zhàn)租金漲幅。

如果租客認為新租金高于市場水平，可以向法庭申請審查。

法庭會派評估員來確定合理租金。有意思的是，評估結果可能比你的要價更高，也可能更低。這是個雙刃劍。

租金競價也被明令禁止。

房主和中介不能鼓勵或接受高于標價的租金。

在供不應求的熱門區(qū)域，這條規(guī)定會明顯限制房主的議價能力。

4.預付租金只能收一個月

對海外投資者來說，這條新規(guī)定尤其需要注意。

從5月1日起，房主在簽約前不能要求任何租金。簽約后，只能要求一個月（或28天以內租期）的預付租金，即便租約還沒開始執(zhí)行也一樣。

過去很多房主習慣收三個月甚至半年的預付租金，特別是對留學生或海外租客。

這個做法現(xiàn)在完全違法了。任何要求超過一個月預付租金的條款都會被視為無效。

不過，這條規(guī)定只適用于2026年5月1日之后簽訂的新租約。如果你的租約是在此之前簽的，原有條款繼續(xù)有效。

5.12個月保護期的雙面刃

新法案給租客設置了一個12個月保護期。

在租約開始的前12個月內，房主不能以"自住"或"出售房產"為理由驅逐租客。

這條規(guī)定讓很多投資者重新思考購房出租的策略。

假設你買了一套房子準備出租，簽了一年租約。過去如果你在這一年內改變主意想賣掉，可以提前通知租客，等租約到期就能空房出售?，F(xiàn)在不行了。

即便租約已經滾動了幾個月，12個月保護期沒到，你就是不能用這兩個理由讓租客搬走。

這條規(guī)定對短期持有策略的影響很大。

如果你計劃兩三年內轉手，要么一開始就空房出售，要么就得接受帶租約出售，面對更窄的買家群體。

12個月保護期也不是從5月1日重新計算的。

如果你的租約是2025年12月簽的，保護期到2026年12月。在此期間即便新法案已經生效，你也不能用Ground 1（房主自?。┗騁round 1A（出售房產）來終止租約。

6.驅逐程序變成馬拉松

取消Section 21最大的影響是驅逐變得更難更慢。

過去走Section 21程序，從發(fā)通知到拿到法庭令，順利的話8到12周就能完成?，F(xiàn)在必須走Section 8程序，時間可能拉長到15到18周，甚至更久。

Section 8有強制性理由和酌情性理由兩種。

強制性理由包括嚴重欠租（現(xiàn)在標準是累計三個月租金）、反社會行為等。酌情性理由包括輕微欠租、房產損壞等。區(qū)別在于，強制性理由法官必須批準驅逐令，酌情性理由法官可以根據具體情況決定。

通知期也延長了。

大多數驅逐理由需要提前四個月通知。如果是因為欠租，至少需要兩個月。這意味著從你發(fā)現(xiàn)問題到租客真正搬走，可能要半年甚至更長時間。

7.養(yǎng)寵物不再是禁區(qū)

租客養(yǎng)寵物的權利也寫進了法律。

房主不能一口回絕，必須認真考慮租客的養(yǎng)寵申請，而且不能無理拒絕。

這對房主意味著什么？

首先是房產保險要升級。標準的房主保險可能不覆蓋寵物造成的損壞。其次是磨損會加快。地毯、門框、后花園都可能因為貓狗而提前報廢。

聰明的做法是在租約里加入寵物條款。

比如明確寵物不能造成損壞，租客要負責專業(yè)清潔，押金可能需要調整等等。雖然法律限制房主收取額外的寵物押金，但你可以要求租客購買寵物損壞保險。

8.不得歧視福利領取者和有孩子的家庭

這條規(guī)定在英格蘭開創(chuàng)了先例。

從5月1日起，房主和中介不能因為申請人領取福利或有孩子就拒絕他們。你必須基于個人情況來評估，不能一刀切。

對海外投資者來說，這條規(guī)定需要格外小心。

很多投資者會要求租客年收入達到租金的某個倍數（比如2.5倍或3倍）。這個做法本身不違法，但如果你的標準事實上排除了大部分福利領取者，就可能被視為間接歧視。

安全的做法是采用綜合評估標準：信用記錄、租房歷史、擔保人、推薦信等等。只要你能證明決定是基于個人情況而不是身份標簽，就不會踩雷。

9.5月31日的最后期限

很多人只關注5月1日，卻忽略了5月31日這個同樣重要的日期。

政府會在3月發(fā)布一份"信息表"，內容是解釋新法案對租客的影響。

所有在5月1日之前簽約的房主，必須在5月31日之前把這份信息表提供給現(xiàn)有租客。如果你沒有按時提供，地方政府可以開出最高7,000英鎊的罰款。

對于口頭租約（雖然罕見但確實存在），房主還必須在5月31日之前提供一份書面文件，列明租約的主要條款。

5月1日之后簽的新租約，必須提供"書面條款說明"（Written Statement of Terms）。具體格式和內容要求會在1月發(fā)布的補充規(guī)定中明確。

10.現(xiàn)在應該做什么

距離5月1日還有不到兩個半月。

如果你還沒開始準備，現(xiàn)在就是最后機會。

檢查你的房產狀況。

走一遍每套房，記錄需要修的地方。潮濕、霉菌、電氣問題、供暖故障，這些都是新法案嚴打的對象。與其等地方政府上門，不如現(xiàn)在主動整改。

更新租客篩選流程。Section 21沒了，好租客變得比什么都重要。強化信用審查，索取前房主推薦信，要求擔保人，這些步驟不能省。如果你用中介，問清楚他們的篩選標準升級了沒有。

審查租約條款。確保租約覆蓋了寵物、損壞賠償、維修通知等細節(jié)。如果你還在用10年前的模板，趕緊找律師更新。

準備合規(guī)文件清單。能源證書、燃氣安全證書、電氣安全報告、押金保護憑證，這些都要齊全。不是只要有，是要能立刻拿出來給買家的律師看。很多房產交易就是卡在這一步。

考慮保險升級。租金保護險和法律費用險在新環(huán)境下不是可選項，是必需品。對比幾家保險商的方案，選一個覆蓋范圍最廣的。

11.長期來看意味著什么

租客權利法案不是一次性事件，而是一個從現(xiàn)在延伸到2030年代中期的監(jiān)管重置。對投資者來說，2026到2028年是關鍵期：適應滾動租約、準備注冊費用、接受數據庫透明度、加入強制監(jiān)察專員。

政府的信號很明確：出租市場會變得更受監(jiān)管、更數據化、更受審查。但對合規(guī)的房主來說，這不是壞事。高標準會淘汰低質量房產，減少惡性競爭。租金可能因為供應收縮而上漲。專業(yè)化的房主會建立更穩(wěn)定的租客關系，減少空置和周轉成本。

從海外投資者的角度看，這次改革實際上在創(chuàng)造一個更有序的市場。過去那種"買了就租"的粗放模式不再可行。但如果你愿意學習新規(guī)則、升級管理系統(tǒng)、投資房產質量，英國出租市場的基本面依然扎實：人口持續(xù)增長、自住率低、租房需求旺盛、大城市供應緊張。

ref：

https://www.gov.uk/government/publications/guide-to-the-renters-rights-act/guide-to-the-renters-rights-act

https://www.pinsentmasons.com/out-law/guides/renters-rights-act-2025-guide-private-landlords-england

https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-2025-key-dates-for-landlords

https://www.gov.uk/government/publications/renters-rights-act-2025-implementation-roadmap/implementing-the-renters-rights-act-2025-our-roadmap-for-reforming-the-private-rented-sector

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