王石預測應驗？如不出意外，2026年起，中國房產或將面臨3大轉變

近兩載，我國房地產市場經歷深度調整，公眾對行業未來走向普遍存有疑慮，多位重量級企業家亦就此展開深入剖析與前瞻性研判。

萬科創始人王石曾就樓市演進路徑作出系統性預判，其核心邏輯是將中國當前房地產發展態勢，置于日本上世紀90年代初及美國2008年前后的典型危機周期中進行橫向比照。業內權威觀察者普遍指出：若無重大政策轉向或外部黑天鵝事件干擾，王石此次推演極有可能再度應驗——自2026年起，中國住宅地產將迎來結構性、系統性、不可逆的三大深層變革。

一：從“融資即盈利”，轉向“負債即風險”

踏入2026年首個季度，當你再次步入昔日頭部房企的營銷中心，會立刻感受到一種強烈的時空錯位感。

巨幅LED屏上早已不見“年度銷售破兩千億”“首開當日售罄”“七日去化超九成”等曾令資本側目、媒體熱捧的亢奮標語；取而代之的是幾組冷靜克制的數據面板：剔除預收賬款后的凈負債率、剔除受限資金后的現金短債覆蓋倍數、已售未交付現房占比、關鍵施工節點達成率……每一項都直指企業生存底線。

這種展陳語態的悄然更迭，恰恰印證了王石早年那些被斥為“危言聳聽”的警示性判斷。

早在2008年全球金融震蕩前夕，他便斷言行業拐點已至，力主萬科主動降價加速回款，彼時同行譏諷其“未戰先怯”，但隨后現金流充沛的企業不僅安然渡劫，更在低谷期完成優質土儲布局。

2016年，他在多個公開場合強調房價漲幅已顯著背離人口結構變化與居民實際收入增長曲線，呼吁理性收縮規模擴張沖動，可惜應者寥寥。

直至2021年下半年，他再度發出明確預警：“高杠桿驅動+高速周轉”的雙高模式已逼近物理極限”，數月后，“三條紅線”監管框架正式落地，恒大債務違約事件成為整個行業的轉折性分水嶺。

回溯這段歷程，這既是一位資深實業家穿越周期的風險嗅覺，更是對舊有開發范式致命短板的精準解剖。

過去盛行的所謂“債務滾雪球”邏輯，本質是一場精密的資金套利游戲。

前端以溢價競得高價地塊，中端靠預售回款支撐滾動開發，后端持續通過新項目開工、新盤入市、新地獲取維系報表體量。

只要房價保持上行慣性、金融機構授信持續開放、購房需求穩定釋放，這套閉環就能無限續命。

可一旦終端銷售承壓、融資渠道收窄、監管穿透核查加碼，任何一處微小的資金斷點，都會引發多米諾骨牌式的崩塌效應。

歷經近年多輪市場化出清，存活下來的房企幾乎無一例外具備兩大共性：真實經營性現金流強勁、有息負債絕對值可控。

翻閱2025年各上市房企年報可見，TOP20房企平均資產負債率已壓降至48.3%，部分中央企業及地方平臺類開發商甚至控制在32%—37%區間。

五年前，不少民營房企將75%以上的負債率標榜為“財務穩健”，如今若哪家企業膽敢突破60%警戒線，多數合作銀行將直接暫停新增授信審批流程。

靠畫餅講故事、靠沖規模搶排名的時代已然落幕，當下比拼的是誰底盤更實、誰抗壓更強、誰活得更久。

二：預售制加速退場，現房銷售成為主流選項

倘若你是2026年的首次置業者或改善型購房者，將切身感受到一個根本性轉變：購房行為正從“賭預期”回歸“看實物”。

回望前幾年，大量購房者的體驗近乎一場漫長等待與反復焦慮的疊加。

沙盤精致如微縮城市，區位圖宏大似戰略藍圖，銷售話術里滿是“地鐵上蓋”“名校旁”“TOD綜合體”，而你支付數百萬元后，眼前仍是一片待平整的荒地或僅露出地面幾層的鋼筋骨架。

樓盤何時封頂？能否如期交付？最終實景與樣板間是否存在實質性差異？所有答案都懸而未決。

這實質上構成了消費者向開發商提供的長期無息貸款——用家庭多年積蓄，為其墊付土地出讓金、融資利息及建安成本。

尤其在高杠桿運作體系下，一旦資金被挪用于償還存量債務或搶占新地塊，單個項目暴雷極易觸發區域性連鎖反應。

近年來頻發的“項目停工”“交付延期”“品質縮水”事件，徹底撕開了“以購房者信用支撐房企資產擴張”的遮羞布。

由此，海南率先啟動全域現房銷售改革試點，各地同步強化預售資金全流程閉環監管，并由央行、住建部牽頭建立“保交樓”專項借款機制，國家層面連續釋放“保民生、保交付、保穩定”強信號，整套規則體系被強制重構。

海南自2022年起全面推行新建商品房現售制度，截至2026年初，全省新開工住宅項目中現房銷售占比已達86%；全國范圍內，現房與準現房（主體封頂、配套基本完工）合計銷售面積占新建商品住宅總成交比重預計達37.2%，較2022年翻了一倍有余。

在北京、上海、深圳、杭州、成都等一線及強二線城市，新建樓盤標配“實體展示區”與“工地開放日”，開發商主動邀請客戶登臨結構層查驗梁柱間距、實測窗墻比、對比公區精裝工藝，不再滿足于僅用三維動畫和標準樣板間構建想象空間。

對房企而言，這意味著必須真金白銀投入建設，拿地之后無法再依賴預售回款反哺工程支出，工期延誤、質量偷工減料的成本將直接吞噬利潤。

對購房者而言，則真正擁有了類似購車般的決策權：眼見為實、所見即所得、交付即入住。

現房銷售比例躍升，倒逼開發商剝離金融屬性，重新錨定“建筑服務商+生活運營商”雙重定位。

盈利來源轉向產品力溢價、物業服務增值、社區運營收益及城市更新服務費，而非單純依賴土地升值紅利與戶型面積溢價帶來的短期套利空間。

脫離居住本質的PPT式規劃、懸浮于現實之上的概念包裝，在交付壓力與監管審查雙重拷問下，終將被市場規律無情淘汰。

三：從“容積率優先”到“健康尺度優先”

變革不僅發生在交易環節與支付方式，更深刻體現在居住產品的底層邏輯之中。

回溯上一輪上升周期，市場主力供應的是典型的“效率型住宅”。

標準層高多為2.65米至2.75米，鋪設地暖與吊頂后，室內凈高普遍不足2.4米，伸手即可觸碰天花板。

隔墻采用輕質砌塊，隔壁電視聲清晰可辨；排水立管未做隔音包裹，樓上沖水聲如現場直播。

為最大化容積率指標，小區規劃普遍采用“塔樓+超高層+極致密度”組合，戶型設計壓縮至極限——客廳進深不足3.5米、廚房操作臺長度低于2米、主臥面寬剛過2.8米成為常態。

此類產品在房價上漲階段仍具較強吸引力，只要能實現“上車”，多數買家選擇隱忍妥協。

但如今，購房主力軍已完成代際更替。

王石多年前反復強調的人口結構拐點，如今已成為每家房企投研報告首頁的核心變量。

全國總人口自然增長率持續為負，15—35歲常住人口總量較峰值下降逾1200萬，60歲以上人口占比突破21.1%。

這意味著依靠新增戶籍家庭支撐銷量的增長引擎已熄火，取而代之的是手握一套甚至兩套存量住房、具備較強支付能力、對居住品質提出全方位要求的改善型家庭及銀發群體。

他們關注的核心議題是：這套房子是否經得起二十年使用考驗？老人日常出行是否便捷？孩子成長過程中是否需要二次置換學區？

因此，各地新建住宅技術標準正發生實質性升級。

北上廣深杭等重點城市新規明確：新建商品住宅層高不得低于3米，四層及以上住宅必須配置無障礙電梯，小區內部需設置全齡友好步道與適老化活動場地，墻體隔音、屋面防水、外墻保溫等關鍵性能指標均提升至綠色建筑三星標準以上。

部分城市出臺硬性規定：主臥與起居室冬至日滿窗日照時間不少于兩小時，廚房與衛生間換氣次數不低于6次/小時，精裝交付須提供甲醛、TVOC、苯系物三項檢測達標報告及靜音管道系統驗收文件。

市場反饋極為真實：在同等區位條件下，層高達3.1米、樓板厚度超18厘米、電梯廳寬度超2.4米、公共綠地率超40%的項目，去化速度平均快于普通項目42%，客戶復購推薦率高出3.8倍。

而仍固守“低總價+小面積+高容積率”策略、試圖收割所謂“最后剛需”的老舊產品線，已淪為滯銷尾盤重災區，部分項目庫存去化周期超過48個月，成為拖累房企整體資金效率的關鍵包袱。

中國房地產正告別“有框架即能賣、有資質即可貸”的粗放時代，邁入以人居健康度、空間舒適度、社區韌性度為核心評價維度的新階段。

對行業而言，這是監管引導與市場選擇共同推動的必然進化。

對普通家庭而言，則意味著同樣預算下，所能獲得的不僅是物理空間，更是可感知的安全感、可持續的便利性與可傳承的生活品質。

當房產逐步卸下金融工具外衣，回歸“住有所居、居有所安、安有所樂”的本源功能，行業熱度雖降溫，但真實居住價值正在穩步回升。

這或許正是這場深度調整賦予所有堅守者與選擇者最珍貴的啟示：不比擴張速度，不比故事張力，只比誰的房子更經得起時間檢驗、更配得上家人長久安居。