別再猜漲跌了：人口見頂后，房價(jià)的邏輯已經(jīng)改寫

今天持有房產(chǎn)，或是計(jì)劃買房的家庭，大多都關(guān)心未來房價(jià)走勢。最近幾年，圍繞房地產(chǎn)的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了新變化：2019年以來，我國總?cè)丝诔掷m(xù)下降；城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯放緩，甚至部分大城市人口出現(xiàn)向農(nóng)村回流的現(xiàn)象。

從房價(jià)走勢看，2021年以來，一二三四線城市房價(jià)整體都進(jìn)入下行通道。截至目前，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比仍普遍處于下跌狀態(tài)。房價(jià)牽動(dòng)人心，但人口、經(jīng)濟(jì)、政策等因素交織在一起，讓人覺得錯(cuò)綜復(fù)雜。

大家最直觀的一個(gè)疑問是：如果一個(gè)城市人口停止增長，房價(jià)還能漲嗎？這個(gè)問題對今天絕大多數(shù)城市都有現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)槿珖側(cè)丝谝呀?jīng)停止增長、甚至負(fù)增長，也就意味著大部分城市的人口都不再增長。

分析這個(gè)問題，先要建立一個(gè)基本框架：房子同時(shí)具備兩種屬性。

一是滿足居住的消費(fèi)品屬性。

二是受貨幣政策、資產(chǎn)定價(jià)影響的金融屬性。

先把金融屬性剝離，只看消費(fèi)品的居住屬性。如果一個(gè)城市人口停止增長，就意味著新增居住需求從總量上已經(jīng)很弱。有人會(huì)說，我所在城市家庭住房自有率是30%、50%還是80%，會(huì)不會(huì)影響很大？其實(shí)影響并沒有那么顯著。

因?yàn)椴还茏》孔杂新适?0%還是90%，大多數(shù)人已經(jīng)有房子住了。即便有從合租、集中居住轉(zhuǎn)向買房的需求，有改善型需求，這些增量也相對微弱。從宏觀層面看，靠居住需求推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)力已經(jīng)很小。

目前我國住房自有率整體偏高：大量三四線城市超過90%，多數(shù)二線城市達(dá)到80%甚至更高，一線城市也普遍在50%以上。在住房自有率已經(jīng)很高、人口又停滯的前提下，單純靠居住需求對房價(jià)的支撐和推動(dòng)作用已經(jīng)非常有限，即便上漲，也會(huì)非常溫和。

再來看房子的金融屬性。如果一個(gè)階段出現(xiàn)較明顯的通貨膨脹，蔬菜、建材、工業(yè)品等各類商品和資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)有上漲動(dòng)力。如果貨幣政策持續(xù)寬松、資金成本下降、社會(huì)上資金充裕，就可能推動(dòng)包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上行。

對未來大多數(shù)城市而言，支撐房價(jià)的主要因素將是通貨膨脹，而居住需求的支撐會(huì)越來越弱。

當(dāng)然，一線和部分熱點(diǎn)二線城市例外，這些城市住房自有率相對偏低。如果未來階段性出臺(tái)較強(qiáng)的購房鼓勵(lì)政策，甚至一線城市全面取消限購，不排除短期增量需求集中釋放，階段性推高房價(jià)。但目前來看，樓市整體以“穩(wěn)”為主，政策對大規(guī)模刺激買房仍相對謹(jǐn)慎，因此房價(jià)更多是止跌企穩(wěn)、溫和波動(dòng)。

總而言之，過去那種一年漲20%、30%的野蠻上漲行情，未來很難再出現(xiàn)。