房地產(chǎn)已進(jìn)入第三階段：從金融化、政策化，真正走向市場化

房地產(chǎn)如今成了全網(wǎng)熱議話題，唱跌的拿各城市、各板塊、各樓盤的價(jià)格對比數(shù)據(jù)，看似有理有據(jù)；唱漲的則說情緒、政策、資金都已觸底，接下來必然大漲，雙方觀點(diǎn)都很極端。但輿論喧囂之下，實(shí)際交易卻偏冷清。面對這種局面，我們不必激動(dòng)，房地產(chǎn)事關(guān)重大，得理性看待。下面我來捋一捋當(dāng)前房地產(chǎn)行情的本質(zhì)。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展可分為三個(gè)階段。第一階段是過度金融化。前些年，部分開發(fā)商運(yùn)作不規(guī)范，過度運(yùn)用金融手段，大幅加杠桿，幾十億的自有資金，卻撬動(dòng)幾萬億的貸款。不僅引導(dǎo)社會(huì)資金炒作，還讓內(nèi)部職工、中層干部、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等都卷入加杠桿的浪潮，高杠桿、高融資、高周轉(zhuǎn)的“三高”模式盛行，最終讓中國房地產(chǎn)形成了巨大泡沫。

針對這種過度金融化的泡沫，由于我國市場經(jīng)濟(jì)尚未完全成熟，無法靠市場自身周期調(diào)節(jié)，國家便出手干預(yù)，通過政策來遏制，行業(yè)由此進(jìn)入第二階段——政策化階段。這一階段，限價(jià)、限購、提高房貸基準(zhǔn)利率等政策密集出臺(tái)，目的是對沖開發(fā)商和散戶的炒作行為，避免重蹈美國2008年次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)的覆轍。政策化處置雖讓部分高價(jià)拿地的開發(fā)商項(xiàng)目爛尾，對相關(guān)方影響巨大，但最大限度控制了風(fēng)險(xiǎn)對社會(huì)的沖擊，遏制了市場的瘋狂炒作。

如今，房地產(chǎn)正進(jìn)入第三階段——市場化。之前的過度金融化被政策打壓，政策也在逐步調(diào)整優(yōu)化，市場開始回歸本質(zhì)。既然是市場化，就要用市場化邏輯來判斷。三四線城市供應(yīng)量極大，在供遠(yuǎn)大于求的情況下，房價(jià)大幅上漲基本不可能。而像杭州這類人口持續(xù)流入的超大城市，從供求關(guān)系看，房價(jià)有一定支撐。

面對當(dāng)前市場波動(dòng)，我的建議是：不要期待房價(jià)出現(xiàn)大幅的、趨勢性的漲跌。無論是買房還是賣房，都要先研究目標(biāo)區(qū)域的市場供需狀況。比如上海的風(fēng)貌別墅，容積率低、小區(qū)綠化少、樓間距窄，且上海濕度高，地下防潮防霉問題突出，這類房源供應(yīng)量一旦增加，價(jià)格未必能如宣傳般上漲。再比如市中心將寫字樓改造成的高檔住宅，動(dòng)輒四五十層，一層兩戶、每戶500多平米，單套總價(jià)超億元，從居住舒適度和安全角度看，過高的樓層并非優(yōu)質(zhì)選擇，其價(jià)格也需理性看待。

總而言之，房地產(chǎn)正逐步剔除過度金融化和政策干預(yù)的影響，回歸市場。未來市場會(huì)更穩(wěn)定，價(jià)格由供需關(guān)系決定，但不同城市、不同板塊、不同產(chǎn)品的走勢會(huì)持續(xù)分化，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更具韌性，而缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域則會(huì)面臨壓力。