買房能月省，警告銀行“隱蔽伎倆”澳洲地方樓市反超首府城市，成增長主力！

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澳洲地方樓市反超首府城市，成增長主力

澳大利亞地方樓市已悄然反超各大首府城市，且兩者差距正在持續拉大。

根據Cotality 2 月地方市場報告顯示，截至 1 月的三個月內，澳大利亞地方住宅價格漲幅超過首府城市市場，這標志著在購房壓力與新一輪移民潮的雙重影響下，購房者的置業意愿與支付能力正在重塑市場格局，增長動力出現決定性轉向。

全澳地方住宅價格本季度上漲3.2%，高于八大首府城市合計 2.1%的漲幅。

這與截至 10 月的上一季度情況完全逆轉 —— 當時首府城市價格上漲 3.3%，地方樓市為 3%，顯示增長重心已從都會區轉向地方市場。

在全國主要地方 ** 重要城區（Significant Urban Areas）** 中，近五分之三的地區增速高于 10 月份，表明本輪上漲具有廣泛基礎。

Cotality澳大利亞研究主管Gerard Burg表示，數據凸顯出隨著購房者離開首府城市尋求高性價比房源，城市與地方市場的分化正在加劇。

“購房成本仍是影響購房者行為的核心因素。首府城市房價仍處于歷史高位附近，房源供應緊張，許多家庭再次將目光投向澳大利亞地方地區，以追求更高性價比與宜居性。”

西澳大利亞州地方地區成為全州表現最強的區域，截至 1 月的三個月內房價大漲6.1%，高于上一季度的 4.9%。

在西澳州內，奧爾巴尼（Albany）、卡爾古利?博爾德（Kalgoorlie?Boulder）和巴瑟爾頓（Busselton）季度漲幅均達到7% 及以上，班伯里（Bunbury）和杰拉爾頓（Geraldton） 漲幅也超過本州已十分亮眼的平均水平。

與之相對，布魯姆（Broome）和黑德蘭港（Port Hedland）漲幅相對溫和，說明即便在資源型相關市場，內部行情也存在差異。

全國表現最突出的單體市場是新南威爾士州地方城市沃加沃加（Wagga Wagga），本季度房價飆升8.1%。

這一內陸城市漲幅遠超悉尼近期水平，也反映出具備就業、基建優勢且房價相對親民的大型地方中心城市吸引力持續提升。

“從內陸中心、沿海城鎮到礦業鄰近地區，大量地方市場增長動能都在增強。”Gerard Burg表示，本輪上漲范圍已遠不止傳統的濱海宜居熱門區域。

盡管全國整體呈現地方樓市走強態勢，但并非所有市場都能均等受益。

新南威爾士州與維多利亞州地方地區漲幅相對溫和，分別為2.5%和2.3%，兩州增速較 10 月份基本持平。

這兩個州也是唯一出現局部房價下跌的地區，包括鮑勒爾?米塔貢（Bowral?Mittagong）、沃南布爾（Warrnambool）和巴特曼斯灣（Batemans Bay）等區域在此期間房價小幅下跌。

Gerard Burg指出，部分表現較弱的區域銷售行情偏淡。

“新州這兩個市場銷售狀況相對疲軟，房源在售時長接近 70 天。這意味著當地供需關系比大多數其他地方地區更為寬松。”

西澳大利亞州地方地區房產中位在售時長僅20 天，昆士蘭州地方地區為24 天，賣家平均降價幅度約3.3%。

奧爾巴尼（Albany）在售時長僅10 天，為全國最短；西澳與昆士蘭州共有十幾個重要城區（Significant Urban Areas）中位在售時長低于 20 天，凸顯有限房源競爭激烈。

Gerard Burg認為，快速去化與小幅議價現象，反映出人口與資金正重新流入地方地區。

“這反映出人口與資本新一輪回流至那些預算更寬裕、房源競爭激烈的地區。”

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近半數人靠這招讓“房貸”降息！月省$200，專家警告銀行“隱蔽伎倆”

面對持續走高的還款壓力，澳洲房主們正發掘出一種應對加息的“秘密武器”，而這一策略正是各大銀行極力隱瞞的真相。

自澳洲儲備銀行（RBA）近期加息以來，房貸月供節節攀升，家庭預算備受考驗。Money.com.au 的最新調查顯示，在這種經濟緊縮的背景下，許多借款人掌握了一個常被忽視的殺手锏：以“銷戶離場”作為談判籌碼。

調查數據令人咋舌：多達49%的抵押貸款持有人在原銀行保留團隊（Retention Team）開出更具吸引力的利率后，策略性地取消了轉貸計劃。這表明，近半數房主無需經歷更換銀行的繁瑣流程和額外成本，僅靠施壓便能獲得實質性的減負。

相比之下，只有23%的人在收到具有競爭力的反向報價后仍堅持選擇轉貸。此外，約28%的人表示未能獲得更好的利率，這進一步突顯了掌握談判技巧、開啟關鍵對話的重要性。

Money.com.au 房貸專家Debbie Hays表示，當借款人表現出明確的離去信號時，貸款機構往往會給出更具競爭力的報價。她揭露稱，保留團隊通常擁有特定的定價權，會根據貸款規模和貸款價值比（LVR）提供“底線利率”。如果客戶立場足夠堅定，申請甚至可以上報給有權批準更大折扣的主管。

Hays分享了一個典型案例：一位擁有10年行齡的老客戶在獲得新機構的低利率及現金返還優惠后，原銀行最終選擇匹配對手的利率以留住客戶。她認為，在這種情況下留下來符合客戶利益，因為可以規避注銷費和政府規費等轉貸成本。

不過，Hays也提醒道，銀行通常只會匹配競爭對手的利率，很少會給出更低的報價。大型銀行的保留利率可能依然高于市場上二線貸款機構的水平。隨著澳洲儲備銀行（RBA）多次加息的累積效應顯現，低于5%的房貸利率已漸行漸遠，目前任何低于5.25%的利率都可被視為極具競爭力。

房貸經紀人Nick Burgess證實了這種“留客協議”的巨大威力。他透露，曾有客戶試圖從 Bankwest轉出，結果保留團隊給出的利率比原利率低了0.35%。對于一筆89.2萬澳元的貸款，這每月能直接省下約200澳元。他直言，這類優惠是銀行心照不宣的秘密，絕不會主動打廣告。

在尋求優惠的過程中，借款人必須警惕銀行采用的一系列“隱蔽”戰術。一種常見的伎倆是提供固定利率方案而非匹配浮動利率，這通常帶有“附帶條件”，旨在通過鎖定客戶并限制額外還款額來保護銀行收入，一旦客戶想更換銀行，將面臨巨額違約金。

另一種狡猾的策略是“拖延戰術”。許多貸款機構只有在檢測到真實的退出信號時（如收到正式注銷申請或轉貸程序進入結算階段），才會亮出底牌。這意味著房主往往需要先投入轉貸流程，銀行才會揭曉其最優惠的價格。

此外，部分銀行會試圖推銷“內部特別優惠”、現金返還或建議切換產品類型，而非直接降息。還有些機構會承諾在幾個月內審查利率，以此推遲實質性的降息。

值得注意的是，澳洲貸款機構普遍缺乏主動性。調查顯示，62%的房主報告稱銀行從未主動提供過利率審查，僅有38%的人有過被主動調息的經歷。

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田震再次掛牌悉尼豪宅，指導價$1550萬！10年前$1165萬購入

被譽為中國“輕搖滾女王”的田震，于近日將其位于悉尼頂級富人區 Point Piper 的豪華公寓掛牌上市，市場指導價為1550萬澳元。

房產記錄顯示，這位歌壇巨星于2016年以1165萬澳元的價格，從大律師 John Gleeson及其妻子 Denise 手中購入了這套擁有三臥四衛的奢華公寓。

憑借《執著》和《干杯朋友》等金曲紅遍中國大江南北的田震，并非首次嘗試出售此房。據悉，該房產曾在2024年以1800萬澳元的指導價掛牌，隨后價格下調至1600萬澳元，但未能成交。

對于田震此次重新掛牌的決定，其代理人拒絕置評。據當地消息人士透露，田震此前因在中國工作繁忙、身體疲勞，特意購入此房用于休養。

如今隨著她回歸中國樂壇演出，對這套悉尼房產的需求已明顯減少。

這處雙層豪華公寓內部面積約406平方米，裝修極盡考究，不僅鋪設了拼花地板并擁有超高挑空，還配備了大理石廚房和鋪有豹紋地毯的主臥。大理石地板陽臺視野開闊，可將悉尼海港美景盡收眼底。

此外，大樓住戶還可享用極具奢華感的公共接待區，內部裝潢包括歐洲橡木地板以及 Baccarat 水晶吊燈和壁燈。大樓內還設有室內恒溫泳池等高端配套。

該房產由 Laing+Simmons Double Bay 的 Maggie Tang、Steven Zoellner，以及悉尼蘇富比國際地產的 Michael Pallier 共同負責銷售，目前正接受購買意向書。

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年薪$12萬也買不起！澳洲中產被擠出房市，入門房產占比暴跌至0.9%

澳洲建筑商正逐漸將重心轉向高價房產，興建數以千計的百萬豪宅。最新數據顯示，年收入低于120,000澳元的購房者正被擠出市場，在社區住房與高端住宅的夾縫中陷入困境。

畢馬威（KPMG）的分析揭示了市場的劇烈變化：在短短六年間，價值百萬澳元以上的新房占比已從6%暴增至四分之一以上。

僅在過去兩年中，起價2,000,000澳元的房產數量就翻了一番，從5224套增加到近10,600套。

與此同時，曾經作為核心業務的中等價位住宅卻幾近消失。在2018-19年度，約21%的獲批住宅價值在50萬至60萬澳元之間，而到2024-25年度，這一比例已跌至不足1%。

目前，市場中占比最大的類別已上移至80萬至90萬澳元的房產。

畢馬威規劃與基礎設施經濟總監 Terry Rawnsley 表示，受大流行時期的HomeBuilder計劃、全球供應鏈中斷及低利率影響，統計局衡量的建筑成本在五年內飆升了近40%，這是推高房價的主要因素。

Terry Rawnsley 指出，目前大量中等收入者處于尷尬境地：他們既不符合政府支持房的申請條件，也買不起高價房。

這種情況嚴重影響了想要組建家庭的年輕夫婦，因為市場上已難尋負擔得起的三居室，悉尼東區等地的家庭流失正是源于此。

目前，聯邦政府距離2029年中實現120萬套新房的目標仍有至少80,000套的缺口。

盡管新州和維州已嘗試通過改革規劃限制來增加靠近就業中心的住房供應，但 Terry Rawnsley 認為，政策重點應轉向年收入在5萬至12萬澳元之間的“夾心層”群體，否則住房短缺壓力將持續加劇。

針對這一現狀，住房部長 Clare O’Neil 的發言人承認住房可行性是一大挑戰，但強調建筑業通脹已顯著放緩。

他表示，政府正通過系統改革穩步推進住房建設，以尋求長期提高可負擔性的最佳途徑。

財長Jim Chalmers透露，5月預算案將側重于稅務政策變化，重點關注“跨代公平”。

目前，政府正考慮調整50%的資本利得稅（CGT）減免政策，該政策的受益者絕大多數為65歲以上的群體。

然而，房地產行業對這一潛在變動感到擔憂。澳洲城市發展研究所（UDIA）全澳主席 Oscar Stanley 警告稱，調整資本利得稅減免比例或限制其適用范圍，都會降低投資者的積極性，進而對住房供應、租金價格以及普通投資者產生負面連鎖反應。

統計局上周發布的數據進一步佐證了供應側的壓力：在2025年投資者獲得的新抵押貸款中，高達83%的資金用于購買二手房。

在新州和維州，這一比例分別達到了86%和77%，顯示出投資者對新建房屋的興趣依然乏力。

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