福利房借名買房糾紛，借名買房律師助力原告成功過戶

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳宇向法院提出訴訟請求：1. 確認一號房屋歸陳宇所有；2. 被告林偉配合原告完成一號房屋的不動產變更登記手續，將該房屋登記至原告名下。

事實與理由：2009年，原告父親陳建軍、母親林秀琴借用被告林偉單位福利房的購房資質，購買一號房屋，原告父母支付全部首付款及相關稅費，并辦理貸款，且于2016年5月還清全部貸款。雖一號房屋登記在被告林偉名下，但不動產登記僅為行政管理行為，并非確權行為，應依據真實權利狀況確定權屬，原告父母作為實際出資人，應享有房屋全部所有權。原告系父母獨生子，父母均同意將一號房屋贈與原告，并直接過戶至原告名下。被告林偉于2014年7月5日出具《說明書》，承認一號房屋全部由原告父母出資購買，承諾在條件成就時將房屋過戶至原告名下。現一號房屋已滿足過戶條件，但被告林偉拒絕履行承諾，不配合辦理過戶手續，協商無果后，原告訴至法院，望判如所請。

被告林偉辯稱：不同意原告訴求，原告陳宇與被告林偉之間不存在借名買房法律關系，一號房屋系其個人出資購買，屬于其合法財產，原告訴求缺乏事實及法律依據。一號房屋權利性質為按經濟適用住房管理，根據相關規定，經濟適用住房禁止轉讓、不得借名，即使存在借名買房關系，亦屬無效行為。原告陳宇未對房屋出資，不具備訴訟主體資格，無權要求將房屋過戶至其名下；即使房屋系原告父母陳建軍、林秀琴出資，該房屋亦屬二人共同財產，原告母親林秀琴去世后，其名下份額應按法定繼承處理，原告僅能繼承相應份額，無權要求房屋歸其所有。此外，被告林偉所在單位甲公司出具相關文件，嚴禁職工轉讓出售購房指標，若存在指標轉讓行為，因侵害單位其他職工合法權益，應認定為無效，綜上，請求駁回原告訴求。

第三人林曉燕述稱，一號房屋是被告林偉單位福利分房，僅被告單位工作人員有權購買，其對原告父母陳建軍、林秀琴與被告林偉之間是否存在借名買房事宜不知情；若存在借名買房且涉及財產繼承，其要求對相應份額依法繼承，不放棄繼承權利。

第三人林曉峰述稱，其對原告父母與被告林偉之間的借名買房事宜不知情，協商及簽訂相關合同時均未參與；若存在借名買房且涉及財產繼承，其要求按照法律規定繼承相應份額，不放棄繼承權利。

第三人陳建軍述稱，一號房屋確系其與妻子林秀琴借用被告林偉的福利房指標購買，該事實家人均知曉。其與妻子均同意將一號房屋贈與原告陳宇，若未有該贈與意思表示，亦不會在與被告林偉的相關協議中明確房屋最終過戶給原告；妻子林秀琴病危前，曾要求被告林偉出具相關證明，明確房屋歸原告所有，該表示應屬口頭遺囑，且其本人享有的房屋份額，亦同意贈與原告。

法院經審理確認以下事實：林秀琴的父母已先后去世，育有林曉燕、林曉峰、林秀琴、林偉四子女；陳建軍與林秀琴系夫妻關系，育有一子陳宇；林秀琴于2014年8月去世。2009年，陳建軍、林秀琴借用林偉的單位福利房購房資質，購買一號房屋，房屋登記在林偉名下，房屋相關貸款于2016年5月還清。2014年7月5日，林偉及其配偶出具《說明書》，確認一號房屋系其單位福利房，因無財力購買，將購房機會轉讓給林秀琴，全部購房款項由林秀琴一家承擔，承諾在政策允許時將房屋過戶至陳宇名下，全家人均同意該房屋歸陳宇所有。

庭審中，原告陳宇提交《說明書》、銀行流水、首付款收據、貸款還款憑證、物業費及供暖費發票、貸款相關材料原件等證據，擬證明其父母與被告林偉之間的借名買房事實及父母實際出資情況，主張房屋應歸其所有并辦理過戶；被告林偉提交不動產權證書、相關繳費票據、裝修相關憑證、甲公司相關文件等證據，擬反駁借名買房事實，主張房屋系其個人財產，借名行為無效；第三人林曉燕、林曉峰未提交證據，對原、被告提交的證據均不發表質證意見；第三人陳建軍對原告提交的證據均認可，對被告林偉提交的證據不予認可。

裁判結果

于本判決生效后十日內，被告林偉協助原告陳宇到房地產管理部門辦理一號房屋的不動產權過戶登記手續，將該房屋過戶登記至原告陳宇名下；

注：法院明確，結合雙方提交的證據及陳述，可認定一號房屋的購房款系陳建軍、林秀琴出資，二人與被告林偉之間存在借名買房的客觀事實，一號房屋應屬于陳建軍、林秀琴的共同財產；陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈與其子陳宇，法院不持異議；原告要求被告林偉配合辦理房屋過戶登記的訴求于法有據，予以支持；一號房屋的法定繼承問題，不宜在本案中一并解決，相關當事人可另行主張權利；被告林偉主張借名買房行為無效的抗辯，缺乏充分依據，不予采納。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原告陳宇與被告林偉之間是否存在借名買房關系，一號房屋的真實權屬如何認定；2. 原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求是否成立；3. 被告主張借名買房行為無效的抗辯是否成立。

法院認為，借名買房關系的認定，應結合書面約定、實際出資、房屋使用情況、相關證據佐證等綜合判斷。本案中，原告提交的《說明書》明確載明，被告林偉認可其將單位福利房購房機會轉讓給林秀琴，一號房屋全部購房款項由林秀琴一家承擔，并承諾在條件成就時將房屋過戶至原告名下，該《說明書》有被告及其配偶簽字確認，能夠直接佐證借名買房的合意。同時，原告提交的銀行流水、首付款收據、貸款還款憑證等證據，能夠證明一號房屋的全部購房款及相關費用系陳建軍、林秀琴實際支付，貸款亦由其二人實際償還；結合第三人陳建軍的陳述，能夠形成完整的證據鏈條，足以認定陳建軍、林秀琴借用被告林偉的購房資質購買一號房屋，雙方存在借名買房的客觀事實，一號房屋的真實權屬應歸陳建軍、林秀琴共同所有，而非登記人林偉所有。

關于被告林偉主張借名買房行為無效的抗辯，法院認為，被告提交的甲公司相關文件，僅系單位內部管理規定，并非效力性禁止性規定，不能以此認定借名買房行為無效；涉案房屋雖系按經濟適用住房管理，但相關規定并未明確禁止借名買房行為，被告主張借名行為無效，缺乏充分的法律依據，本院不予采納。

關于原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求，法院認為，陳建軍、林秀琴作為一號房屋的真實所有權人，有權對房屋進行處分，陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈與其子陳宇，系其真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。被告林偉在《說明書》中明確承諾，在條件成就時將房屋過戶至原告名下，現房屋已滿足過戶條件，被告應按照承諾履行配合過戶的義務，原告的該訴求于法有據，本院予以支持。

關于一號房屋的法定繼承問題，因原告母親林秀琴生前未對其享有的房屋份額進行明確處分，該部分份額應屬于其遺產，相關法定繼承人（林曉燕、林曉峰、陳建軍、陳宇等）有權主張繼承權利，但該爭議與本案借名買房及房屋過戶訴求不屬于同一法律關系，不宜在本案中一并解決，相關當事人可另行協商或訴訟解決。

勝訴辦案心得

本案系典型的福利房借名買房+遺產繼承+房屋過戶疊加糾紛，核心圍繞借名買房關系認定、福利房借名效力、房屋權屬、過戶訴求實現四大關鍵問題展開，也是司法實踐中高發的親屬間福利房借名糾紛類型。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人（尤其是借名買房實際出資人）參考。

1. 福利房借名買房維權，“書面約定+實際出資證據”是勝訴核心，二者缺一不可。本案中，我方當事人陳宇能夠勝訴，關鍵在于持有被告林偉出具的《說明書》（書面借名及過戶承諾），同時留存了完整的實際出資證據（銀行流水、首付款收據、貸款還款憑證等），形成了完整的證據鏈條，足以證明其父母與被告林偉之間的借名買房事實及房屋真實權屬，反駁被告的全部抗辯。這提醒當事人，若存在福利房借名買房行為，務必簽訂書面借名協議，明確約定借名主體、實際出資人、房屋權屬、過戶條件及時間等核心內容；同時全程留存實際出資相關證據（銀行轉賬記錄、收據、發票等），避免日后產生權屬爭議時無據可依。

2. 應對“借名行為無效”抗辯，需精準區分“單位內部規定”與“效力性禁止性規定”。本案中，被告林偉以“單位禁止指標轉讓、福利房借名違反規定”為由，主張借名行為無效，試圖反駁我方訴求。我方重點抗辯：單位內部管理規定僅約束單位職工，并非法律、行政法規的效力性禁止性規定，不能以此否定借名買房行為的合法性，最終說服法院采納我方意見。這提醒當事人，面對此類抗辯時，無需恐慌，應重點區分規定的性質，結合法律規定，精準反駁對方不合理抗辯，維護自身合法權益。

3. 借名買房涉及贈與、繼承時，需提前明確處分意思，留存相關證據。本案中，原告父親明確表示將其享有的房屋份額贈與原告，且有被告出具的《說明書》佐證房屋最終歸原告所有，為過戶訴求的實現提供了有力支撐。但原告主張其母親生前有口頭贈與表示，因缺乏充分證據佐證，未被法院采納。這提醒當事人，若借名買房涉及親屬贈與、遺產繼承，務必明確處分意思，簽訂書面贈與協議或遺囑，留存相關溝通記錄、證人證言等證據，避免因證據不足影響訴求實現。

4. 面對被告否認借名事實、拒絕過戶的情況，需全面收集佐證證據，完善證據鏈條。本案中，被告林偉否認其與原告父母之間的借名買房事實，主張一號房屋系其個人財產，并提交了相關繳費票據、裝修憑證等證據反駁我方訴求。我方除提交核心的書面約定和出資證據外，還提交了房屋相關貸款材料原件、物業費發票等佐證證據，結合第三人陳建軍的陳述，進一步印證借名事實和房屋實際權屬，反駁被告的虛假抗辯，最終獲得法院支持。

5. 福利房借名買房糾紛，專業律師加持是勝訴關鍵。此類糾紛涉及福利房政策、借名買房認定、物權權屬、贈與、繼承等多重法律問題，法律適用復雜，證據要求高，且多涉及親屬關系，協商難度大，僅憑當事人自身難以應對。專業的律師，可協助當事人：精準分析案件利弊、梳理證據鏈條、識別對方抗辯漏洞、制定針對性訴訟策略、精準適用法律規定和相關政策，避免因證據不足、策略不當導致維權失敗。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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