限價房借名買房糾紛，借名買房律師助力被告勝訴駁回訴求

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周磊向法院提出訴訟請求：要求被告吳浩配合原告將一號房屋轉移登記至原告名下。

事實與理由：2008年年底，被告吳浩獲得一號房屋的購房指標，因被告夫妻已有住房且嫌棄該區域曾有垃圾處理場、環境污染嚴重，故打算放棄購買該房屋。后被告夫妻為償還原告人情，主動勸說原告借用被告名義購買該房屋。當時該區域周邊商品房僅每平方米8000-9000元，北京未實行限購政策，原告本打算購買商品房，不愿借被告名義買房，被告遂動員其父母勸說原告，原告礙于情面接受了借名買房建議。2009年1月，原、被告就借名買房達成口頭協議，因雙方系親屬關系，原告基于信任未簽訂書面借名協議并公證。原告于2009年1月3日、1月9日分別向被告轉款6萬元、14萬元，作為房屋首付款；2009年3月至2014年3月期間，原告全額付清房屋全部貸款。自2011年3月至今，原告一直在該房屋居住，被告曾為接送女兒上幼兒園在房屋內借住，雙方于2012年9月26日簽訂房屋借住協議。此外，被告多次通過書面親筆簽名方式確認原告借其名義買房的事實，綜上，原告訴至法院，望判如所請。

被告吳浩辯稱：不同意原告訴求，雙方不存在借名買房協議，一號房屋系以其名義購買，房屋貸款使用其住房公積金申請，原告要求確認房屋歸其所有、辦理過戶無事實及法律依據。即使雙方存在借名買房關系，一號房屋系北京市限價商品住房，原告借其名義購買的行為違反法律規定，應屬無效。同時，房屋實際出資人并非原告一人，而是原告、原告父親周建國、母親劉梅及被告本人，其中首付款由原告及周建國、劉梅共同支付，房屋按揭貸款大部分由周建國、劉梅償還，被告亦出資10萬元償還銀行貸款。另外，原告非北京市戶籍，不具有北京市商品房購房資格，無法辦理房屋更名手續，綜上，請求法院駁回原告訴求。

法院經審理確認以下事實：2009年1月10日，甲公司（出賣人）與被告吳浩（買受人）簽訂《商品房預售合同（限價商品住房）》，約定被告購買一號房屋，建筑面積84.31平方米，總價款494478元；買受人應于簽約當日支付首付款204478元（不低于總價款41%），剩余房款29萬元申請公積金貸款支付。

2009年1月3日，周建國（原告父親）向被告吳浩轉款6萬元用于支付首付款；1月9日，原告周磊向被告吳浩轉款14萬元用于支付首付款；1月10日，被告吳浩出具收據一張，載明收到相關款項，并稱房屋所有權屬于原告周磊，其僅代為出面購買、不享有所有權。原告周磊主張該6萬元系其向案外人借款，已通過周建國賬戶及現金方式還清；被告吳浩則主張該6萬元系周建國對房屋的出資。

2009年2月16日，被告吳浩及案外人（借款人）、乙銀行（貸款人）、丙擔保中心（擔保人）簽訂《住房公積金貸款借款合同》，約定借款29萬元，期限5年（2009年2月16日至2014年2月16日），每月最低還款5254元。原告周磊主張全部貸款由其償還，委托周建國、劉梅具體操作；被告吳浩不予認可，稱周建國、劉梅償還部分貸款，其曾給付二人10萬元現金用于還貸。

2011年3月16日，甲公司與被告簽訂《面積結算補充協議》，因套內面積增加，被告補交房款584元，房屋總價款合計495062元。2013年9月16日，被告取得一號房屋所有權證書；2014年3月20日，丙擔保中心出具《貸款還清確認書》，確認房屋貸款本息已還清。

庭審中，原告周磊提交《房屋借住協議》復印件、物業費及水電費發票等證據，擬證明借名買房事實及自身長期居住情況；被告吳浩對《房屋借住協議》真實性不予認可。周建國、劉梅出庭作證，稱房屋全部房款由原告周磊支付，其二人受委托辦理還貸事宜，認可收到被告吳浩10萬元，但主張該款項系原告周磊向被告吳浩的借款且已還清，未用于還貸。另查，原告周磊持有北京市工作居住證，一號房屋現由原告周磊及周建國、劉梅居住；原告周磊曾申請訴前財產保全，法院已查封一號房屋。

裁判結果

駁回原告周磊的全部訴訟請求。

注：法院明確，結合雙方提交的證據，可認定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買房關系，但一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，原告周磊借被告吳浩名義購買該房屋的行為，影響政策性住房正常分配，侵害不特定第三人合法權益，借名買房協議應認定為無效。原告周磊要求被告吳浩配合辦理房屋過戶的訴求，于法無據，不予支持；關于購房款及相關補償費用，原告周磊可另行主張權利。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原、被告之間是否存在借名買房關系；2. 涉案借名買房協議是否有效；3. 原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求是否成立。

法院認為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，損害社會公共利益的合同無效；無效的合同自始沒有法律約束力。借名人違反相關政策、法規規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。這一規定的核心目的，是維護政策性保障住房的分配秩序，保障符合條件的群體優先獲得住房保障，防止借名買房行為規避政策監管，侵害不特定第三人的合法權益。

關于借名買房關系的認定：原告周磊提交的收據，明確載明被告吳浩認可原告周磊借其名義購買一號房屋、原告周磊支付首付款且房屋所有權屬于原告周磊的事實；結合原告周磊長期占有、使用該房屋，且購房合同、貸款合同、房屋產權證等相關材料均由原告周磊持有，同時有房屋借住協議、相關繳費票據佐證，能夠形成完整的證據鏈條，足以認定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買房關系，被告吳浩主張雙方不存在借名買房協議的抗辯，缺乏充分依據，不予采納。

關于借名買房協議的效力：一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，其分配和購買均有明確的政策規定，旨在解決特定群體的住房困難問題，具有社會公共利益屬性。原告周磊借被告吳浩名義購買該房屋，本質上是規避限價商品房的購買政策，影響了政策性住房的正常分配秩序，導致本應獲得該類住房保障的群體喪失購買機會，侵害了不特定第三人的合法權益，違反了相關政策法規的強制性要求，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，該借名買房協議應認定為無效。

關于原告周磊的過戶訴求：因涉案借名買房協議已被認定為無效，原告周磊基于該無效協議要求被告吳浩配合辦理房屋過戶登記的訴求，缺乏合法依據，本院不予支持。關于原告周磊主張的實際出資、貸款償還等相關權益，因與本案房屋過戶訴求不屬于同一法律關系，不宜在本案中一并解決，原告周磊可就購房款及相關補償費用另行主張權利。被告吳浩主張借名協議無效、駁回原告訴求的抗辯，符合法律規定和政策精神，予以采納。

勝訴辦案心得

本案系典型的限價房借名買房糾紛，核心圍繞借名買房關系認定、政策性住房借名效力、抗辯策略制定三大關鍵問題展開，也是司法實踐中高發的政策性住房借名糾紛類型。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 被主張借名買房時，“政策性住房屬性”是核心抗辯突破口，精準援引政策及法律規定。本案中，我方雖認可雙方存在借名買房的客觀事實，但重點抗辯核心的“協議效力”——一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，原告借名購買的行為違反政策法規、侵害公共利益，協議應屬無效，最終獲得法院支持。這提醒當事人，若自身系政策性住房（限價房、經濟適用房等）的登記權利人，被他人主張借名買房并要求過戶時，無需過度糾結借名事實本身，可重點審查房屋屬性，若屬于政策性保障住房，可依據“借名協議無效”主張抗辯，駁回對方過戶訴求。

2. 明確“借名協議無效”的法律后果，提前規避自身權益風險。本案中，借名協議被認定為無效后，原告無法要求辦理房屋過戶，但被告亦無需擔心“實際出資”對應的權益糾紛——法院明確原告可就購房款及補償費用另行主張，我方已提前告知當事人，做好后續應對準備，避免后續糾紛被動。這提醒當事人，作為政策性住房登記權利人，在抗辯過戶訴求的同時，應提前梳理自身出資、房屋相關費用支付等證據，應對對方可能提出的出資返還、補償等后續主張，全面規避權益風險。

3. 政策性住房相關糾紛，務必緊扣“政策精神+法律規定”，精準制定抗辯策略。政策性住房（限價房、經濟適用房等）的借名糾紛，與普通商品房借名糾紛存在本質區別——普通商品房借名買房，若有明確約定和實際出資，可能支持過戶，但政策性住房借名買房，無論是否實際出資、是否有書面約定，只要違反政策規定，借名協議大概率被認定為無效，過戶訴求均會被駁回。這要求當事人及代理律師，必須精準把握政策要求和法律規定，避免陷入“實際出資即有權過戶”的誤區，制定針對性抗辯策略。

5. 政策性住房借名糾紛，專業律師加持是勝訴關鍵。此類糾紛涉及政策性住房政策、借名協議效力認定、出資事實核查、抗辯策略制定等多重復雜問題，政策適用難度大，證據要求高，且多涉及親屬關系，協商及訴訟難度大，僅憑當事人自身難以應對。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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