居住權(quán)登記訴求被駁回，北京房產(chǎn)律師助力維護產(chǎn)權(quán)權(quán)益

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳宇向法院提出訴訟請求：1. 要求確認原告對一號房屋享有居住權(quán)；2. 要求被告協(xié)助辦理居住權(quán)登記手續(xù)；3. 訴訟費由被告承擔。

事實與理由：A號民事判決書已生效，判決一號房屋由陳建軍（原告父親）和陳秀蓮（原告姑母）繼承所有。一號房屋系1994年11月拆遷安置所得的公租房，拆遷時被安置人口包括陳振海（原告祖父）、劉桂蘭（原告祖母）、陳秀云（原告另一姑母）、原告本人、董雪（陳秀云之女）。2002年陳振海訂立《公有住宅樓房買賣契約》，2005年相關(guān)部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證，將一號房屋登記在陳振海一人名下。原告一直居住使用一號房屋，至今他處無住所。原告認為，其基于拆遷安置與陳振海形成家庭共居關(guān)系，且陳振海房改時其系共同承租人及家庭成員，故享有一號房屋居住權(quán)并有權(quán)要求登記，遂提起訴訟。

被告陳建軍辯稱：同意原告具有居住權(quán)，但對居住權(quán)登記政策不了解。一號房屋系通過判決取得所有權(quán)，需向其他繼承人支付房屋折價款，因未按期支付，其他繼承人已申請強制執(zhí)行，法院擬拍賣房屋。

被告陳秀蓮辯稱：不認可原告訴訟請求。其父母去世后無遺囑，A號民事判決書判決一號房屋作為遺產(chǎn)分割，其與陳建軍取得所有權(quán)，需出售房屋向董家支付折價款（疫情導致房屋難出售）。一號房屋系其父母用45年工齡房改所得，登記在父親陳振海名下，其僅享有應(yīng)得份額，未多拿權(quán)益，故不認可原告的居住權(quán)主張。

法院經(jīng)審理確認以下事實：陳振海與劉桂蘭系夫妻，育有陳建軍、陳秀云、陳秀蓮三名子女；陳振海、劉桂蘭、陳秀云先后去世，陳秀云與配偶董建國育有一女董雪。

此前，董建國、董雪起訴陳建軍、陳秀蓮法定繼承糾紛，A號民事判決書判決：一號房屋由陳建軍、陳秀蓮繼承所有（陳建軍占對應(yīng)份額、陳秀蓮占對應(yīng)份額），陳建軍向董建國、董雪支付房屋折價款。該判決確認，一號房屋系陳振海2002年房改以成本價購買，折算二人45年工齡，登記在陳振海名下，系夫妻共同財產(chǎn)。

上述判決生效后，董建國、董雪申請強制執(zhí)行，B號執(zhí)行裁定書裁定查封、拍賣二被告相關(guān)財產(chǎn)以履行義務(wù)。2023年3月，陳建軍、陳秀蓮取得一號房屋不動產(chǎn)權(quán)證書。

另查，陳宇的戶籍于1999年遷入一號房屋。庭審中，陳宇主張其系拆遷被安置人、長期居住，與原產(chǎn)權(quán)人形成居住權(quán)事實合同；二被告確認陳宇系原拆遷房屋戶籍人口及實際居住人員，一號房屋交付后陳宇曾在此居住，但各方就居住權(quán)無任何書面約定。

裁判結(jié)果

駁回原告陳宇的全部訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：原告陳宇主張對一號房屋享有居住權(quán)、要求辦理居住權(quán)登記，是否具有事實和法律依據(jù)。

法院認為，《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要；設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同；居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外；設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

原告陳宇主張享有居住權(quán)的依據(jù)，系其為原拆遷房屋被安置人之一，安置后與家庭成員形成居住權(quán)事實合同，但該主張無法成立，理由如下：第一，從形式上看，陳宇與一號房屋原產(chǎn)權(quán)人（陳振海、劉桂蘭）及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人（陳建軍、陳秀蓮）之間，均未就居住權(quán)簽署書面居住權(quán)合同，不符合居住權(quán)設(shè)立的形式要件；第二，從實質(zhì)上看，陳宇未提交有效證據(jù)，證實房屋產(chǎn)權(quán)人與其之間存在設(shè)立居住權(quán)的合意，且被告陳秀蓮明確不認可其享有居住權(quán)，僅憑陳宇曾在一號房屋居住、戶籍遷入該房屋的事實，難以推斷雙方形成居住權(quán)事實合同關(guān)系；第三，從設(shè)立要件看，居住權(quán)自登記時設(shè)立，陳宇主張享有居住權(quán)，但至今未辦理任何居住權(quán)登記手續(xù)，不符合居住權(quán)設(shè)立的法定要件。

綜上，原告陳宇要求確認其對一號房屋享有居住權(quán)，并要求被告協(xié)助辦理居住權(quán)登記的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，法院依法予以駁回，依法維護被告陳秀蓮作為房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

勝訴辦案心得

本案系典型的房屋居住權(quán)糾紛，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當事人（尤其是房屋產(chǎn)權(quán)人）參考。

1. 居住權(quán)設(shè)立有明確法定要件，無約定無登記則不成立。本案中，我方助力當事人勝訴的核心，在于明確居住權(quán)設(shè)立需滿足“書面合同+登記”兩大核心要件，原告既無書面約定，亦未辦理登記，其主張自然無法得到法院支持。這提醒房屋產(chǎn)權(quán)人，若未明確與他人訂立書面居住權(quán)合同、未辦理登記，即便他人曾在房屋居住、系拆遷被安置人，亦無需認可其居住權(quán)主張，避免權(quán)益受損。

2. 僅憑“居住事實+戶籍”，不能認定居住權(quán)成立。實踐中，很多人誤以為“長期居住+戶籍在房屋內(nèi)”就享有居住權(quán)，本案明確推翻該誤區(qū)。法院認定居住權(quán)，核心看“產(chǎn)權(quán)人是否有設(shè)立合意+是否滿足法定形式”，僅憑居住事實和戶籍，無法推斷出居住權(quán)事實合同關(guān)系。這警示產(chǎn)權(quán)人，面對他人以“長期居住”為由主張居住權(quán)的，可明確拒絕，委托律師依托法律規(guī)定抗辯。

3. 遺產(chǎn)房屋分割后，產(chǎn)權(quán)人權(quán)益受法律保護，無需認可無依據(jù)訴求。本案中，一號房屋已按遺產(chǎn)判決分割，我方當事人作為合法產(chǎn)權(quán)人，僅享有應(yīng)得份額，無義務(wù)認可原告無依據(jù)的居住權(quán)主張。這提醒遺產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)人，遺產(chǎn)分割后，自身對房屋的所有權(quán)受法律保護，面對他人超出法律范圍的訴求，應(yīng)積極抗辯，避免被不合理主張侵占權(quán)益。

4. 面對居住權(quán)糾紛，產(chǎn)權(quán)人需精準抗辯，明確權(quán)益邊界。本案中，我方重點舉證“無書面居住權(quán)合同、無登記、無設(shè)立合意”三大核心要點，精準指出原告訴求的法律漏洞，最終獲得法院支持。這提醒產(chǎn)權(quán)人，面對居住權(quán)主張時，切勿消極應(yīng)對，需委托專業(yè)律師梳理證據(jù)，明確自身權(quán)益邊界，精準反駁對方無依據(jù)的主張，最大限度維護自身產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

5. 產(chǎn)權(quán)人維權(quán)，專業(yè)律師加持是關(guān)鍵。居住權(quán)糾紛涉及民法典明確規(guī)定的用益物權(quán)，法律適用嚴謹，證據(jù)要求高，僅憑當事人自身難以精準抗辯。專業(yè)的律師可協(xié)助產(chǎn)權(quán)人：梳理居住權(quán)設(shè)立的法定要件、收集無約定無登記的證據(jù)、制定針對性抗辯策略、全程參與訴訟，精準反駁對方不合理訴求，助力產(chǎn)權(quán)人守住房屋所有權(quán)，避免權(quán)益被不當侵占。

若你正作為房屋產(chǎn)權(quán)人，被他人主張無依據(jù)的居住權(quán)、面臨居住權(quán)登記訴求，或遭遇遺產(chǎn)房屋相關(guān)的居住權(quán)糾紛，都可聯(lián)系我們。我們作為專業(yè)的房地產(chǎn)律師，將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、界定權(quán)益、制定抗辯策略，精準適用法律規(guī)則，全程護航你的合法產(chǎn)權(quán)權(quán)益，助力你高效駁回無依據(jù)訴求，守住屬于自己的房屋。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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