戚金興又要沖鋒，又要“踩剎車”？“杭州地產一哥”進退兩難

出品 | 創業最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

剛剛進入2026年，濱江集團就釋放了“踩剎車”的信號。

2026年1月下旬，濱江集團董事長戚金興頻繁接受媒體采訪，聲稱濱江集團已經“站起來了，做好了沖鋒的準備”，但同時又明確表示，銷售目標調低至800億元。

而在2025年，其銷售額超千億。中指院數據顯示，濱江集團2025年實現銷售額1017.6億元，位列行業第10，如今已是行業TOP10中唯一的民營房企。

只不過，在樓市下行時期沒有房企能夠獨善其身。近日，戚金興公開聲稱，這有可能是（濱江集團）“現階段最后一個千億”。

此時此刻，想要“踩剎車”的濱江集團，又如何“站起來沖鋒”？

1、銷售目標800億，如何“站起來沖鋒”？

作為“民營房企之光”的濱江集團，最早也是一家國企。

1992年，杭州濱江房屋建設開發公司（以下簡稱：房開公司）在杭州成立，啟動資金只有8萬元、員工7名，由戚金興出任總經理，憑借舊改、代建切入了房地產市場。

戚金興本就是建筑出身，曾在杭州市江干區第四建筑工程公司（以下簡稱：江干區四建）工作，擔任副經理一職。

4年后（即1996年），濱江集團成立，房開公司成為其子公司。由于第二股東并未出資，濱江集團由杭州市江干區計經委控制100%權益，是一家妥妥的國企。

直到1999年，杭州市江干區計經委將濱江集團60%股權轉讓予以戚金興為代表的管理層。2006年，又將其所持剩余8%股權，按原值480萬元轉讓予房開公司，當時濱江集團上交了1520萬元貢獻款。很快，房開公司又將這8%股權轉讓給了戚金興。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

至此，國資徹底退出濱江集團，僅留下了戚金興、朱慧明、莫建華三位股東，成為一家民營企業。其中，朱慧明、莫建華都曾在江干區四建工作，是戚金興的同事。

戚金興為人審慎、不喜冒進，堅持固守大本營杭州，而這種“相對保守”的風格，曾屢被外界所詬病。相比于全國知名房企“碧恒萬”，濱江集團名氣“略遜一籌”，很大程度上也源于其十分“偏科”，長期重倉杭州，較少涉足浙江省外城市。

截至2025年中期末，濱江集團的土地儲備中，有90%位于浙江省內，其中73%位于杭州。在2025年上半年，杭州地區為濱江集團貢獻了90%營收。

客觀來說，自2021年房地產市場進入下行期以來，戚金興的穩健，為濱江集團留下了一定的緩沖空間，但樓市需求收縮、融資趨緊、利潤空間被不斷壓縮，市場容錯率降低，也是企業難以繞開的困境。

在這種發展的關鍵時刻，慢一步可能就會被邊緣化，錯一拍可能命運直接改寫，究竟應該如何決策，縱橫商界30余年的戚金興大概也是矛盾的。

2026年1月下旬，戚金興密集接受媒體采訪，試圖向外界闡述一個更加立體的濱江集團。他提出，2024年的戰略思路是“主動臥倒，匍匐前進”，2025年是“隨時做好可以站起來的準備”，2026年則是“已經站起來了，做好了沖鋒的準備，只待沖鋒號吹響”。

另一邊，戚金興又說2025年的千億銷售額有可能是“現階段最后一個千億”，2026年銷售目標約為800億元。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

作為現階段TOP10房企中唯一的民營房企，濱江集團的實力不容忽視，但能走到這個位置，也一定程度上“靠同行襯托”。就像戚金興所言，“不是我們猛，是人家往后退的速度比我們快。”

在樓市波濤洶涌的浪潮里，濱江集團也只能小心行駛。

2、不惜高價搶“地王”，銷售額“含金量”縮水

土地，一向是房企們的“戰場”。

2025年，濱江集團拿地勢頭洶涌。據「創業最前線」不完全統計，濱江集團全年在土拍市場競得19宗土地，其中18宗位于杭州市、1宗位于浙江省湖州市，對杭州的重視不言而喻。

據多家媒體報道，濱江集團2025年在浙江省拿地部分占全省拿地份額的21%，杭州拿地占全市拿地份額的33%。也就是說，杭州去年出讓的1/3土地，都被濱江集團攬入囊中。

在這個過程中，濱江集團甚至不惜爭搶“地王”。

2025年1月，杭州市拱墅區的湖墅單元地塊經過220輪報價，由濱江集團以54.56億元的價格競得，溢價率71.25%，樓面價高達6.48萬元/平方米，成為杭州市宅地“單價地王”。

2個月后（即2025年3月），經過72輪競價，濱江集團又斬獲杭州市濱江區西興單元地塊，總價52.03億元，溢價率69.86%，折合成交樓面價7.74萬元/平方米，再次刷新杭州宅地“單價地王”紀錄。

「創業最前線」梳理發現，在上述19宗土地中，有18宗是溢價摘取，其中有5宗土地溢價率超過50%。

高價搶下土地之后，濱江集團并沒有選擇獨自開發，而是很快引入了合作方。2025年上半年在土拍市場競得的13個地塊中，有11個項目是以合作開發的模式進行。其中，有7個項目的持股比例已經降至50%以下。

據澎湃新聞報道，2025年，濱江集團全口徑拿地金額高達487億元，權益部分為192億元，權益占比只有39%。其實，小股操盤的模式是行業內慣常操作，但這也會使得銷售規模“虛胖”，畢竟只有權益銷售能夠帶來切實利潤。

以杭州為例，綠城、濱江集團是杭州排名前二的本土房企，雙方同臺競技，都想要站上“杭州第一”的位置。

在杭州市場超越綠城之后，戚金興曾在股東會上說：“綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。”

如今，這種競爭正在逐漸白熱化。據克而瑞數據，2025年，濱江集團在杭州實現全口徑銷售額593.19億元，力壓綠城的518.49億元。

但在權益銷售額上，濱江集團只有248.90億元，同比下滑49%；綠城的權益銷售額則同比增長13%至382.54億元，趕超濱江集團，奪回了權益銷售額“杭州第一”的位置。

（圖 / 克而瑞）

那么，濱江集團如何看待2025年在大本營杭州的權益銷售額被綠城趕超？轉向小股操盤，是否是由于擔憂銷售規模下滑過快而采取的措施？公司是否有意以“貼牌”形式，轉向輕資產模式運營？

對此，「創業最前線」試圖向濱江集團方面進行了解，但截至發稿，仍未獲回復。

3、業績高漲，累計拆入關聯方資金166億

單純從業績來看，濱江集團的表現依舊亮眼。

2025年前三季度，集團實現營收655億元，同比增長60.64%；歸母凈利潤24億元，同比增長46.60%，實現了營收、利潤的雙增長。

過去，濱江集團以“高福利”著稱，連續多年春節放假超15天，在地產圈內廣為流傳。

與之形成對比的是，集團員工數量近年來一直在下滑：2022年至2024年，濱江集團的員工數量分別為1727人、1707人及1664人。

僅從數量來看，濱江集團減少的員工數量并不多。但要放在行業中來看，相比于全國化布局的房企，濱江集團由于高度聚焦杭州，管理半徑縮短，這個員工數量本身就是“極簡版”。

于2024年末，綠城中國的員工數量高達8765名，是濱江集團的5倍。同期，規模龐大的華潤置地員工數量超6.5萬，銷售額位于濱江集團之后的華發股份員工數量超1.5萬。

對比來看，濱江集團還能繼續精簡員工數量，本身就意味著為了提升業績，管理層會在降本增效方面做到極致。

而這種審慎的姿態也體現在財務上。于2025年9月末，濱江集團的貨幣資金為285億元，一年內到期的非流動負債只有67億元，貨幣資金可以完全覆蓋短債。

（圖 / 濱江集團財報）

之所以短債規模不高，一定程度上在于濱江集團一直在滾動債券，以新債換舊債，進而推遲還款期限。

據「創業最前線」不完全統計，濱江集團2025年至少發行了5筆債券，融資30億元，這些資金全部用于歸還、置換過往發行債券的本息。于2025年三季度末，濱江集團的長期借款高達235億元。

其實，濱江集團還有不少資金是在關聯方之間內部循環。2024年和2025年上半年，濱江集團分別向關聯方拆入資金58.03億元、9.31億元。于2025年中期末，集團累計向關聯方拆入資金高達166.53億元。

值得一提的是，其中只有少量拆入資金在支付利息，2024年和2025年上半年，濱江集團為此支付的利息分別為1205萬元、1148萬元。

而據2024年年報及2025年半年報披露，大部分拆入資金處于“不計息”狀態。倘若這些拆入資金長期不計利息，或將形成事實上的濱江集團以低成本或“無償使用”關聯方上百億的資金，這種操作在市場上較為罕見。

（圖 / 濱江集團財報）

那么，在濱江集團內部，這種資金拆入是否具有“強制性”？大部分拆入資金是否長期不計利息？無息或低息拆入資金之后，關聯方的資金穩定性如何保證？是否存在以這種方式“修飾”財務報表的可能？

對此，「創業最前線」試圖向濱江集團方面進行了解，但截至發稿，仍未獲回復。

站在行業深度調整的拐點上，濱江集團依然展現出少有的定力與執行力，但銷售“虛胖”、向關聯方拆入巨額資金，也讓企業安全墊的成色備受考驗。

當下，戚金興應該考慮的或許不是能否“站起來沖鋒”，而是如何以更安全的姿態平穩穿越周期。

*注：文中題圖來自攝圖網，基于VRF協議。