借名買房借名人不還款，借名買房律師助力出名人追償勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告高明、劉娟與被告陳峰、李萌系朋友關(guān)系。2019年4月，被告因無購房資格，借用原告高明的名義購買一號房屋，雙方未簽訂書面借名協(xié)議。

2019年4月，被告將購房款全額轉(zhuǎn)賬至高明賬戶，高明隨即按被告要求，將款項支付給一號房屋出賣人，當月一號房屋完成過戶，登記至高明名下。隨后，被告又委托高明以一號房屋為抵押，與銀行簽訂310萬元個人借款合同，貸款發(fā)放至高明名下銀行卡后，該卡由被告實際支配使用，款項最終被轉(zhuǎn)至被告指定賬戶。

因被告未按約定履行還款義務(wù)，擔保公司甲公司向原告追償，經(jīng)A號民事調(diào)解書確認，原告需向甲公司支付墊付款24023.41元，原告于2021年8月履行完畢。此外，案外人乙公司就上述借款起訴原告，經(jīng)B號民事調(diào)解書確認原告需承擔還款義務(wù)，法院于2022年4月強制扣劃原告款項84888.7元。

原告多次向被告催要上述兩項代償款項未果，遂訴至法院，請求確認雙方系委托購房合同關(guān)系，判令被告返還108912.11元墊付款并按年利率6%支付利息，同時要求被告履行B號調(diào)解書確定的義務(wù)。被告辯稱雙方僅為朋友幫忙，不存在合同關(guān)系，拒絕承擔還款責任。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，依法作出判決，核心內(nèi)容如下：

被告陳峰、李萌于判決生效之日起七日內(nèi)，給付原告高明、劉娟墊付的款項108912.11元；

被告陳峰、李萌于判決生效之日起七日內(nèi)，給付原告高明、劉娟利息損失；

該判決生效后，原告成功追回全部墊付款，利息損失也得到合理支持；被告的無合同抗辯被駁回，其作為實際借名人的還款義務(wù)被依法確認，充分體現(xiàn)專業(yè)律師梳理事實、鎖定證據(jù)的維權(quán)優(yōu)勢。

法院說理

法院生效裁判認為，本案核心爭議焦點為：原、被告之間的法律關(guān)系性質(zhì)，以及被告是否應(yīng)返還原告墊付款并支付利息。結(jié)合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，法律關(guān)系性質(zhì)認定。原告主張雙方系委托購房合同關(guān)系，被告否認存在合同關(guān)系。法院結(jié)合一號房屋買賣合同的簽訂、履行情況，被告向原告轉(zhuǎn)賬購房款、原告按被告要求支付給出賣人的資金流向，以及被告實際支配貸款銀行卡的事實，認定雙方并非委托合同關(guān)系，而是借名買房合同關(guān)系。

第二，墊付款返還的合法性。基于雙方存在借名買房合同關(guān)系，原告作為名義購房人，代被告償還的擔保墊付款及法院強制執(zhí)行款，均系因被告未履行借名買房相關(guān)義務(wù)產(chǎn)生的合理損失，被告作為實際權(quán)利義務(wù)主體，理應(yīng)承擔該筆費用，原告要求被告返還108912.11元墊付款，理由正當、證據(jù)充分，予以支持。

第三，利息損失的認定。原告主張按年利率6%計算利息，法院結(jié)合原告實際損失情況，認為該標準過高，酌情調(diào)整為按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，對原告的合理利息主張予以支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“借名買房代償款追償”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結(jié)核心勝訴要點、實務(wù)維權(quán)技巧及風險提示，為類似案件提供維權(quán)參考。

摒棄法律關(guān)系誤判，精準鎖定借名本質(zhì)。本案原告最初主張“委托購房關(guān)系”存在法律定性偏差，我們介入后，重點梳理資金流向、房屋過戶、貸款實際支配等核心事實，向法院明確雙方的借名買房合同關(guān)系，糾正法律關(guān)系認知偏差，為墊付款追償?shù)於ㄕ_的法律基礎(chǔ)。專業(yè)借名買房律師可精準區(qū)分委托合同與借名合同，避免因定性錯誤導致訴求落空。

構(gòu)建完整證據(jù)鏈，破解被告無合同抗辯。因雙方未簽訂書面借名協(xié)議，被告以“朋友幫忙”否認合同關(guān)系，我們重點整理三組關(guān)鍵證據(jù)：一是被告向原告轉(zhuǎn)賬購房款的銀行明細；二是原告向出賣人支付房款的憑證，印證資金代付事實；三是原告的代償憑證（調(diào)解書、付款收據(jù)、執(zhí)行裁定書），證明損失實際發(fā)生。完整的證據(jù)鏈成功說服法院，認定借名關(guān)系成立，瓦解被告核心抗辯。

合理調(diào)整利息主張，兼顧訴求合法性與可行性。原告最初主張按年利率6%計算利息，我們結(jié)合司法實踐，預(yù)判該標準可能被法院調(diào)低，在庭審中靈活主張“以實際損失為基礎(chǔ)，由法院酌情認定”，最終法院采納按LPR計算利息的方案，既保障了原告的利息權(quán)益，又確保訴求得到法院支持。

借名買房風險提示，提前防范糾紛。本案的核心教訓是借名買房未簽訂書面協(xié)議，且名義購房人承擔了巨大的資金風險。我們在此提醒：借名買房務(wù)必簽訂書面《借名購房協(xié)議》，明確房屋權(quán)屬、款項承擔、代償追償、違約責任等核心條款；名義購房人應(yīng)避免出借銀行卡供借名人支配，防止因借名人違約陷入訴訟及強制執(zhí)行風險；若發(fā)生代償情況，應(yīng)及時留存全部憑證，第一時間委托律師介入，通過訴訟追償損失，切勿拖延。

最后，若您正面臨借名買房代償款追償、借名購房違約糾紛等問題，切勿拖延，應(yīng)及時委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實、構(gòu)建證據(jù)鏈、精準定性法律關(guān)系、優(yōu)化訴訟請求，通過專業(yè)維權(quán)，幫您追回代償款項及利息，最大程度維護自身合法權(quán)益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房屋權(quán)屬爭議等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務(wù)經(jīng)驗，可全程代理當事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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