出名人索要巨額好處費拒配合，北京房產律師幫借名人維權勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周澤宇因不具備北京購房資質，無法直接購買房產，經親屬介紹，與具備北京購房資質的被告趙凱相識。2012年，雙方口頭達成借名買房協議，約定周澤宇全額出資，以趙凱的名義購買一號房屋及配套二號車位，房屋、車位的實際產權歸周澤宇所有；若周澤宇需處分房產或過戶，趙凱需無償配合，趙凱僅無償出借購房資質，不承擔任何費用，也不享有任何權益。

協議達成后，周澤宇開始全額支付購房、購車位相關費用：2012年8月至11月，先后通過本人及委托案外人轉賬、刷卡等方式，向開發商甲公司（原東湖公司）支付一號房屋定金、房款、契稅、公共維修基金、產權證代辦費等全部款項；2013年11月至12月，全額支付二號車位的購買款、契稅、公共維修基金及代辦費。所有購房、購車位合同均以趙凱名義簽訂，2014年3月，一號房屋登記至趙凱名下，2015年12月，二號車位登記至趙凱名下（車位僅小區業主可購買，依附于一號房屋）。

房屋交付后，周澤宇出資對一號房屋進行裝修，裝修期間委托趙凱協助打理，裝修款項均由周澤宇支付。房屋裝修完成后，周澤宇實際占有使用該房屋及車位，委托親屬代為管理，房屋的水電、物業費、供暖費等日常維護費用均由周澤宇承擔，相關購房票據、產權證也由周澤宇持有。

后周澤宇始終未能取得北京購房資質，計劃處分一號房屋及二號車位，遂要求趙凱配合辦理相關手續，但趙凱卻索要巨額好處費，雙方協商未果，趙凱拒絕配合，還于2020年擅自更換房屋門鎖、搶占房屋，阻止周澤宇行使權利。

為維護自身合法權益，周澤宇訴至法院，提出以下訴訟請求：1. 解除雙方之間的借名買房、借名買車位合同；2. 判令趙凱返還購房款、契稅、公共維修基金、產權證代辦費等全部出資；3. 判令趙凱賠償房屋裝修損失、房屋及車位增值損失；4. 判令趙凱賠償保全保險費；5. 判令趙凱承擔保全費、評估費、案件受理費。

庭審中，趙凱辯稱：雙方不存在借名買房、買車位的合意，其才是房屋和車位的合法所有權人；購房款系案外人出資，僅借用周澤宇賬戶刷卡，車位款系其用家庭儲蓄現金支付；房屋裝修系其自行出資，房屋日常維護費用也由其承擔，周澤宇從未實際占有使用房屋；其拒絕配合是合理行使所有權，不同意周澤宇的全部訴訟請求。

為證明借名關系成立，周澤宇申請5名親屬、案外人出庭作證，證人證言均能佐證雙方口頭借名協議的內容、周澤宇全額出資的事實，以及周澤宇實際占有使用房屋、委托親屬管理的情況；同時提交銀行轉賬記錄、刷卡憑證、購房票據、房屋維護費用單據等證據，形成完整證據鏈。甲公司（開發商）述稱，本案與公司無利害關系，提交相關收款證據佐證購房款支付事實，不發表其他答辯意見。

案件審理中，周澤宇申請對一號房屋、二號車位的市場現值及房屋裝修現值進行評估，但趙凱無正當理由拒絕配合現場勘驗，經法院釋明法律后果后仍不配合，周澤宇無奈放棄裝修評估。后評估機構第二次踏勘并完成評估，出具報告確認：一號房屋現值1819.34萬元，二號車位現值50萬元，評估報告已考慮房屋裝修現狀。周澤宇支付評估費40540元。

裁判結果

一、解除原告周澤宇與被告趙凱之間的借名買房、借名買車位合同；

二、被告趙凱于本判決生效之日起十日內，返還原告周澤宇一號房屋購房款6510369元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產權證代辦費680元，返還二號車位購買款273125元、契稅8193.75元、公共維修基金6752元、產權證代辦費580元；

三、被告趙凱于本判決生效之日起十日內，賠償原告周澤宇房屋及車位增值損失900萬元；

四、評估費40540元、保全費由被告趙凱負擔；

該判決生效后，周澤宇的全部出資得以追回，同時獲得巨額增值損失賠償，合法權益得到充分保障；趙凱需承擔返還出資、賠償損失及相關訴訟費用的責任，其否認借名關系、拒絕配合的抗辯全部未被支持，擅自搶占房屋的行為被認定為違約。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：1. 周澤宇與趙凱之間是否成立借名買房、借名買車位關系；2. 周澤宇主張解除合同是否具有法律依據；3. 趙凱應承擔的返還出資及賠償損失范圍如何確定。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，雙方之間成立合法有效的借名買房、借名買車位關系。雖雙方未簽訂書面借名合同，但借名買房關系的認定應以實際出資、借名合意、實際占有使用等事實為核心。本案中，其一，周澤宇提交的銀行轉賬記錄、刷卡憑證、開發商收款證據等，能夠充分證明一號房屋、二號車位的全部購房款、相關稅費及代辦費均由其實際出資，趙凱未能提交任何證據證明其自身出資，亦無法佐證“案外人出資”的抗辯主張；其二，5名證人的證言能夠相互印證，形成完整證據鏈，證明雙方口頭達成借名合意，約定趙凱無償出借購房資質，房屋、車位實際歸周澤宇所有，趙凱需配合周澤宇處分房產；其三，周澤宇出資裝修房屋、委托親屬管理房屋、承擔日常維護費用，且持有購房票據及產權證，實際占有使用房屋及車位多年，趙凱僅能提交少量日常費用單據，無法證明其長期管理、使用房屋，其主張“自行裝修、實際占有”無事實依據。綜上，法院認定雙方借名關系成立，周澤宇系一號房屋、二號車位的實際權利人。

第二，周澤宇主張解除借名合同于法有據。根據法律規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，有權解除合同；以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同。本案中，周澤宇至今未能取得北京購房資質，雙方借名合同的核心目的（待周澤宇取得資質后過戶或處分房產）已無法實現；同時，趙凱索要巨額好處費、拒絕配合處分房產、擅自搶占房屋，以自身行為表明不履行合同主要義務，構成根本違約。因此，周澤宇主張解除借名合同，符合法律規定，法院予以支持。

第三，趙凱應依法返還出資并賠償損失。合同解除后，已經履行的，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。其一，趙凱未對房屋、車位出資，周澤宇支付的全部購房款、稅費、代辦費等，趙凱應全額返還；其二，房屋及車位的增值損失，系周澤宇作為實際權利人應享有的權益，趙凱作為出名人，僅出借購房資質，對增值無任何貢獻，且其違約行為導致周澤宇無法行使處分權，應承擔增值損失賠償責任。法院結合評估報告確定的現值、房屋購買價，同時考量趙凱出借資質對房產取得的一定貢獻，酌情確定增值損失賠償金額為900萬元；其三，評估費系為確定增值損失產生的必要支出，保全費系降低執行風險的必要支出，結合判決結果，該兩項費用應由趙凱負擔。

此外，趙凱無正當理由拒絕配合評估，經法院釋明后仍不履行配合義務，應承擔相應不利后果，評估報告的結論具有法律效力，法院予以采信。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“無書面借名協議+出名人違約+增值損失索賠”的借名買房糾紛，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為有類似需求的借名人提供參考。

1. 無書面借名協議，證據鏈是認定借名關系的核心關鍵。本案中，雙方未簽訂書面借名合同，這是借名買房糾紛中最常見的風險點，也是趙凱否認借名關系的主要理由。我們在辦案中，重點梳理了三大類核心證據：一是實際出資證據（銀行轉賬、刷卡憑證、開發商收款記錄），直接證明周澤宇全額出資；二是證人證言（親屬、案外人），佐證口頭借名合意的存在；三是實際占有使用證據（裝修出資痕跡、日常維護費用單據、委托管理記錄），印證周澤宇的實際權利人身份。三類證據相互銜接、形成閉環，最終讓法院認定借名關系成立，這是本案勝訴的核心前提。專業律師可協助當事人梳理證據、優化舉證思路，破解“無書面協議”的維權困境。

2. 精準鎖定出名人違約事實，為解除合同、索賠損失奠定基礎。本案中，趙凱的違約行為十分明確：索要巨額好處費、拒絕配合處分房產、擅自搶占房屋、拒不配合評估，這些行為均構成根本違約，導致合同目的無法實現。我們在辦案中，重點固定上述違約證據，同時援引合同解除的法律規定，不僅成功主張解除借名合同，更讓法院認定趙凱承擔全部違約責任，為增值損失索賠提供了法律依據。實踐中，借名人遇到出名人違約時，應及時固定違約證據（聊天記錄、錄音、報警記錄等），最大化維護自身權益。

3. 破解“評估難”困境，精準鎖定增值損失金額。趙凱無正當理由拒絕配合評估，試圖通過阻礙評估逃避增值損失賠償，這是借名買房糾紛中出名人的常見規避手段。我們在辦案中，一方面及時向法院說明情況，申請法院釋明法律后果，施壓趙凱配合；另一方面，在趙凱仍不配合的情況下，協助周澤宇調整評估方案，最終推動評估機構完成勘驗并出具報告，成功鎖定房屋及車位的增值金額。同時，我們重點論證“增值損失系實際權利人應享權益”，讓法院認可評估報告的效力，并酌情支持巨額增值賠償。專業房地產律師可協助當事人應對評估阻礙，精準計算增值損失，保障索賠主張得到支持。

4. 警惕借名買房核心風險，提前規避維權隱患。本案雖最終勝訴，但也暴露了借名買房的兩大核心風險：一是無書面協議，容易引發借名合意的爭議；二是出名人違約風險，出名人可能因房價上漲、自身需求等原因，否認借名關系、索要好處費或搶占房產。我們在此提醒，借名買房（尤其是無購房資質借名）風險極高，若確需借名，務必簽訂書面借名合同，明確雙方權利義務、房產歸屬、違約后果等核心條款；同時，全程留存出資憑證、占有使用證據，避免后續維權無據可依。

最后，若您正面臨“無書面借名協議、出名人違約拒配合、增值損失索賠”等借名買房糾紛，切勿盲目協商或起訴，應及時委托專業的房產律師介入。律師可協助您梳理證據鏈、認定借名關系、鎖定違約事實、破解評估困境，通過訴訟或協商的方式，追回全部出資、索賠增值損失，最大程度維護您的合法財產權益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房產維權多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人維權，助力客戶守住房產權益、挽回經濟損失。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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