出名人訴借名買房賠償損失，北京房產(chǎn)律師幫借名人駁回訴求

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告趙磊（軍人）與吳婷系夫妻關(guān)系（二人多次復(fù)婚、離婚，最終于2021年復(fù)婚），被告陳永與劉莉系夫妻關(guān)系。2002年，陳永、劉莉因不具備北京經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，與吳婷協(xié)商一致，借用吳婷的身份購買一號房屋。

2002年12月，吳婷（買受人）與甲公司（開發(fā)商）簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋，房屋總價(jià)款26萬余元。全部購房款、土地出讓金、契稅、公共維修基金等共計(jì)29萬余元，均由陳永、劉莉全額支付，房屋登記在吳婷名下。2010年1月，一號房屋具備上市交易條件后，陳永、劉莉立即與吳婷簽訂《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶至二人名下，此時(shí)北京限購政策尚未實(shí)施。

2012年11月，趙磊與部隊(duì)簽訂《某部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售協(xié)議書》，承諾夫妻雙方未享受過政策性保障住房，否則需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2020年，部隊(duì)開展住房清理工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)吳婷曾購買并轉(zhuǎn)讓一號房屋，依據(jù)部隊(duì)相關(guān)政策，要求趙磊補(bǔ)繳房屋轉(zhuǎn)讓收益65萬余元，否則收回其已購買的部隊(duì)房改房。趙磊于2021年5月足額繳納該筆款項(xiàng)。

二原告認(rèn)為，該筆補(bǔ)繳款系因二被告借用吳婷身份購房所致，應(yīng)由二被告賠償，遂訴至法院，請求判令二被告賠償65萬余元。二被告委托律師應(yīng)訴，辯稱其借名購房無過錯(cuò)、及時(shí)過戶未影響原告購房資格，原告損失不可預(yù)見且已超訴訟時(shí)效，不同意原告訴求。庭審中，雙方均認(rèn)可借名買房合同關(guān)系，二被告陳述一號房屋已于2016年出售。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，依法作出判決，核心內(nèi)容如下：

駁回原告趙磊、吳婷的全部訴訟請求。

該判決生效后，被告陳永、劉莉成功駁回原告的全部索賠訴求，無需支付65萬余元補(bǔ)繳款，合法權(quán)益得到充分維護(hù)；原告以借名購房為由主張損失賠償?shù)男袨槲幢环ㄔ褐С郑浞煮w現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)梳理抗辯要點(diǎn)、構(gòu)建抗辯邏輯、精準(zhǔn)適用法律的維權(quán)優(yōu)勢。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭議焦點(diǎn)為：二被告借名買房的行為是否構(gòu)成違約，二原告主張的部隊(duì)住房清理補(bǔ)繳款損失是否應(yīng)由二被告賠償。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，借名買房合同的效力認(rèn)定。汪基紅與陳永、劉莉之間的借名買房合同及后續(xù)《存量房屋買賣合同》，均系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

第二，被告是否存在違約行為。二原告主張雙方口頭約定購房相關(guān)一切費(fèi)用由被告承擔(dān)，但未提交證據(jù)證明該約定包含后續(xù)部隊(duì)住房清理的補(bǔ)繳款；且二被告在借名購房過程中無過錯(cuò)，已全額支付購房相關(guān)費(fèi)用，在房屋具備上市條件后及時(shí)辦理過戶，未拖延占用原告購房資格，不存在違約行為。

第三，損失的可預(yù)見性分析。根據(jù)法律規(guī)定，損失賠償額不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。本案中，部隊(duì)住房清理政策及補(bǔ)繳收益款的情形，系雙方在2002年借名購房時(shí)均無法預(yù)見的，該損失與二被告的借名行為無直接因果關(guān)系，二被告無需承擔(dān)該筆損失。

第四，舉證責(zé)任的分配。二原告未能提供充分證據(jù)證明二被告存在違約行為，亦無法證明補(bǔ)繳款損失與被告借名行為存在必然關(guān)聯(lián)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“借名買經(jīng)濟(jì)適用房、后續(xù)損失索賠、軍人家庭房產(chǎn)爭議”這一借名買房衍生糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)抗辯技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件提供維權(quán)參考。

鎖定無過錯(cuò)核心，構(gòu)建基礎(chǔ)抗辯邏輯。本案中，我們重點(diǎn)論證二被告借名購房無任何過錯(cuò)：一是雙方系自愿協(xié)商借名，無強(qiáng)迫行為；二是全額支付購房及過戶相關(guān)費(fèi)用，無任何拖欠；三是房屋具備上市條件后及時(shí)過戶，未占用原告購房資格，從根本上反駁原告的違約主張。

聚焦損失可預(yù)見性，瓦解原告訴求核心。針對原告主張的補(bǔ)繳款損失，我們重點(diǎn)主張?jiān)摀p失系雙方訂立借名合同時(shí)無法預(yù)見的部隊(duì)政策導(dǎo)致，不符合損失賠償?shù)姆ǘl件，且與被告借名行為無直接因果關(guān)系，最終獲得法院采信。房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)解讀損失賠償?shù)姆蛇吔纾珳?zhǔn)反駁不合理索賠。

強(qiáng)化訴訟時(shí)效抗辯，增加抗辯勝率。我們重點(diǎn)提出，原告在2012年簽訂部隊(duì)住房協(xié)議時(shí)，就應(yīng)知曉其權(quán)益可能受損，至2020年才向被告主張權(quán)利，已超過法定訴訟時(shí)效，進(jìn)一步瓦解原告訴求。律師可精準(zhǔn)把握訴訟時(shí)效節(jié)點(diǎn)，挖掘時(shí)效抗辯要點(diǎn)，為被告爭取有利裁判結(jié)果。

緊盯舉證責(zé)任分配，凸顯原告證據(jù)瑕疵。我們重點(diǎn)指出，原告主張口頭約定包含后續(xù)損失承擔(dān)，但未提交任何證據(jù)佐證；其主張損失與被告借名行為相關(guān)，亦無充分證據(jù)支撐，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，從證據(jù)層面否定原告訴求。

借名買房核心風(fēng)險(xiǎn)提示。借名購買政策性房屋需重點(diǎn)防范三類風(fēng)險(xiǎn)：一是借名前務(wù)必簽訂書面借名協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)、費(fèi)用承擔(dān)范圍，避免口頭約定引發(fā)后續(xù)爭議；二是房屋具備過戶條件后，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，避免長期占用名義購房人資格，減少后續(xù)糾紛隱患；三是借名前可了解名義購房人的身份（如軍人、公職人員），預(yù)判可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)，提前規(guī)避糾紛。

最后，若您正面臨借名買房后損失索賠、軍人家庭房產(chǎn)爭議、政策性房屋借名糾紛等問題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實(shí)、構(gòu)建抗辯邏輯、挖掘時(shí)效及證據(jù)要點(diǎn)、精準(zhǔn)適用法律，通過專業(yè)維權(quán)，幫您駁回對方不合理索賠、維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、政策性房屋爭議、房產(chǎn)損失索賠等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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