銷售前三，拿地倒數，中海還要不要廣州了？

中海作為頭部央企，一舉一動都備受矚目。而中海用一場頂豪系的落位，重新將目光聚焦在廣州。

1月28日晚，中海通過視頻，公布了廣州大道南二期項目的案名：

中海廣府萬宸

這是中海2025年12月22日，在北京發布的全新產品代系““萬方安和”中，首座頂豪萬系產品。

而且這個發布會上的項目，正是去年中海廣州斥資9.2億拿下的唯一的“寶貝疙瘩”。

作為總部base在華南，持續深耕廣州30余年的巨型央企，中海在廣州銷售依舊位列前三，企業內部業績貢獻率也高達到6%；

但是近兩年來，僅在2025年10月拿下一幅9億多地塊，拿地投資排位倒數，和百億投資廣州的越秀差距更是明顯。從中海內部投資布局看， 年度投資金額占比也僅為1%；

6%的業績，只有1%的投資布局；我們不禁要問 ：

中海，還要不要廣州大本營了？

01

這個廣州，中海還要嗎？

自從鵬瑞一號炸場，掀翻了廣州房價天花板，灣區塔尖購買力吸引了全國目光。

廣州本地深耕房企珠實、粵海，全國龍頭房企保利、華潤、越秀，紛紛下場，卷產品、卷深耕、卷對客戶的理解。

激烈競爭下，中海依舊穩坐top3！

根據廣州克而瑞榜單，無論是全口徑金額榜，還是權益金額榜，中海都給出了140.49億元和117.78億元的好成績。

來源：普睿廣佛

但硬幣的另一面確是，中海廣州土儲已經不多了！

從廣州拿地金額排行榜看，中海對廣州的下注，和重倉廣州的越秀和保利相比，有著數量級上的差距。

來源：普睿廣佛

這幅9.2億元 的地塊， 正是這 次 打造廣府萬宸的廣州大道南二期地塊。

也是中海時隔兩年重回廣州的第一步。

年銷超百億，兩年補儲一幅地。要想繼續坐穩廣州業績前三的寶座，中海在廣州的拿地動作得大幅加碼才是。

但除開余糧不足的問題，艷姐覺得中海在廣州的地位還是比較穩固的。

畢竟從1993年進入廣州后，每處都能看到中海的身影：

珠江新城的中海花城灣、中海觀園國際、中海璟暉華庭，白云新城的中海云麓公館，廣鋼新城的中海花灣壹號…

而且艷姐盤點后發現，中海在海珠區的布局相當深入，已經形成了由多個項目組成的完整產品矩陣。

從早期府系標桿中海觀瀾府，到府系升級之作中海觀雲府、中海觀澔府；剛需里系中海江泰里、江景豪宅中海映瀾臺、綜合旗艦中海大境...

廣州中海不僅在精準把握城市脈搏，占據地段的確定性；也是區域城市更新中長期價值兌現的推動者。

因此重啟廣州拿地的補儲動作，更像是個開始。因為中海既需要穩住廣州頭部地位，也需要在廣州頂豪市場再占一個身位。

2025年的廣州海珠區全年網簽破萬套，琶洲首個超新規產品保利天奕更是成為海珠成交金額、成交面積、成交套數三冠王，將區域熱度推向新高度。

廣府萬宸作為中海重啟之戰的首秀，能否點燃市場，刷新海珠新熱度？更讓人好奇了。

02

萬系首作落位廣州，董事長執掌

所以，中海如此看重廣府萬宸，甚至作為國際精奢優雅美學“萬系”的全新首發，都是從拿地時就埋下了因。

2025年10月，中海以9.2億元競得廣州大道南二期地塊，溢價率7%，是當時廣州土拍市場近5個月以來首宗溢價成交地塊。

中海時隔兩年后一回廣州，就和保利廝殺了7輪，才拿下這幅綜合用地。

出讓宗地面積1.6萬方，計容建面6.02萬方，可售樓面價已經逼近3.4萬/㎡，這還是含配建的測算數據。

如此高的成本，說明中海從一開始就決定用頂豪打響回歸第一槍。

細心的朋友或許會發現，這幅地名為“廣州大道南二期”。

這是因為與它一路之隔的一期地塊早在2022年，還是集中土拍的年代，就被保利以13.57億元、溢價11.5%拿下，折合樓面價高達48395元/㎡，甚至能排進當時廣州全市第7。后續被打造成保利四季和頌項目入市。

有了珠玉在前，中海還敢如此下重金和保利搶地，又在3個月之后宣告將在此打造頂奢“萬系”首作廣府萬宸，更表現出中海對該板塊該地塊的看重。

艷姐了解到，中海廣府萬宸的吹風價在8-12萬左右，直接瞄準高凈值人群。

從規劃上，也能看出，中海對頂豪的首要要求，就是更低密更純粹。

推出3棟26-28層板樓，兩梯兩戶，160-180㎡純大平層設計。在保障私密的同時，最大化采光與視野。

因是小地塊項目，全盤貨量不多，預計只有150多套。

而中海廣府萬宸的野心，就是要在核心地段之上，將代表中海“萬系”產品力的盧浮宮風格的園林、高定會所，帶給頂尖客戶。

在純粹的圈層中，注入國際精奢的優雅美學。

艷姐還了解到， 中海廣府萬宸 這 個中海萬系首作由極其擅長投資與營銷的中海華南區域總劉顯勇牽頭負責。

劉顯勇

雖然隨著 中海裁撤區域， 這位戰功赫赫的前區域總裁是否會繼續負責項目后續，仍未可知。

但中海對重回廣州后首幅地塊的大動作布局，預示著廣州依舊是中海的堡壘之地。

03

加碼投資，頂豪兌現

中海破局有道

當地產面臨深度調整期，就算是行業尖子生的中海也依舊壓力重重。

但壓力亦是動力，中海的破局之道從總部戰略的頂層設計，一直貫通到項目細節的兌現落地。

艷姐總結了中海破局的兩大特質：

投資端：加碼拿地，聚焦主城與核心地段：

在行業拿地越發謹慎時，中海在2025年斥資990.7億元，補儲510.7萬方；在克而瑞發布的新增土地貨值榜上登頂榜首，超第二的招商蛇口近700億。

來源：克而瑞CRIC

結構上，始終聚焦一線及強二線城市的高價值地塊，在北上深重倉拿地，動作頻頻。12月又在北京、深圳、長沙合計拿下3幅地塊。

產品端：品牌持續升級，打造科技產品力：

在全新產品線推出之前，中海就用“玖序系”震撼了市場一把。從此每次頂豪產品盤點，必有中海玖序系的席位。

而且在好房子戰略的引領下，中海基于300萬+業主家庭的深度調研及80余份專項報告，形成覆蓋多元需求的完整矩陣。

用城市多維運營、數字孿生體系及“好房子”Living OS系統，構建智慧科技產品力，系統性解決客戶痛點。

當我們細看一下中海全新高端產品系“萬方安和”， 會發現：

無論是瞄準都會高配，強調全維健康的 萬系；還是注重藝術和科技，劍指地標級城市封面的方系；亦或是以文化傳承為精神內核的安系；全齡友好生活本位的和系。

中海對高端產品的理解完成了一次系統性升維，用營造生活的方式重塑產品內核。

因為房子不僅僅是建筑、空間和場景，更是一種生活秩序和精神歸屬的載體。

艷姐發現，中海重啟廣州的投資布局邏輯，在全國各大高能級核心地段，都有上演。

1.爭地王拿下城市頂級稀缺資源，刷新高端市場號召力，持續攻略塔尖客群心智。

在北京：

2025年3月18日，中海經過274輪競價，才得以溢價率27.9%，總價75.02億元，拿下北京海淀區HD00-0705-0035-1地塊。

樓面價約10.23萬元/㎡，刷新區域年內土地成交總價紀錄。

8個月后的11月26日，拿到預售268套，備案均價在15.3萬-18.7萬元/㎡，

12月11日，中海公布項目案名安瀾北京。

目前安瀾北京開盤順銷，折扣力度還不算小。

在上海：

2025年9月，中海、招商、徐匯城投、中旅投資四家國央企以439.5億的總價成功拿下上海徐匯東安舊改地塊，這正是全球地王安瀾上海。

安瀾上海背負著全球地王的熱度和成本壓力，又是上海新規之后的首個全域臺板項目，業內對它關注十分密切。

艷姐了解到，安瀾上海首批過會211套，首日認籌163組，首開約90.77億。

在極致的成本投入和產品創新下，還是能在當前低迷的市場環境下殺出一條血路。

在杭州：

雙玖序的頂級產品系布局更是讓人看到中海的誠意。

2024年12月底，以總價44.9億元競得西興單元地塊，溢價率60%，折合樓面價高達44673元/㎡，刷新濱江涉宅用地樓面價，這正是中海萬潮玖序。

2025年3月，中海經過204輪競價，以總價80.78億元競得杭州望江新城核心區海潮TOD地塊，用來打造中海在杭州的第二座玖序：中海·海潮TOD。

作為杭州總價地王，中海海潮TOD的高層放風價已經來到了14萬+，疊墅18萬+。

2.強勢布局強二線城市，用全新產品系搶占城市高端生態位。

在沈陽：

2025年中海在沈陽一口氣拿下四幅地塊，成為最亮眼的存在，也給沈陽土地市場注入了信心。

9月29日，中海 以總價 3.24億元競得皇姑區北行兩幅地塊，拿地即開工，并在三個月后發布案名中海·瑞文熙和。

這也是中海全新產品系“萬方安和”中的“和”系全國首作。

2月7日， 中海·瑞文熙和作為 沈陽2026年首個純新盤首開熱銷3.8億元，市場還是給到了中海很高的認可。

在濟南：

2025年中海在濟南也拿下了四幅地塊，花費了47.53億元，包括位于盛福的時光之境，位于文博西的玖昌源邸，位于濟鋼片區的未來之境。

其中，文博西的玖昌源邸地塊是中海在6月激戰110輪才拿下的，總價32.74億元，樓面價突破了2萬元/㎡的大關，成為濟南的單價地王。

這也是中海玖系首入齊魯，作為全新四代宅，艷姐了解到，中海玖昌源邸在12月下旬剛開盤一周的時候就銷售了10.8億。500萬驗資，千萬級豪宅，400㎡產品幾乎售罄。

中海再次驗證了山東富豪們的實力。

從這幾個小切片也能看出，中海依舊是那個中海，敢于重倉出擊、敢于拿下地王挑戰區域上限，刺破房價天花板。

中海也不只是那個中海，沒有停留在以前的功勞簿上，用幾十年積累下的行業洞察和客戶理解，完成一輪又一輪的產品創新。

結語

行業艱難時刻，亦是創意層出不窮，機遇與挑戰并存的時刻。

快周轉時代，要求組織響應敏捷高效，標準化能力強，千萬武功唯快不破。

但是品質時代，既要精工細作，又要創新無限。

面對不斷升級迭代的，越來越差異化的客戶需求，如何回應大眾日益強烈的悅己訴求，滿足情緒價值的同時，提供最本質的，不變的，對美好生活的期許和向往。

這或許是當下每家房企需要回答的問題。

而中海不斷升級的產品系，和與之精準匹配的投資策略，正是一個樣本，讓我們看到了央企在行業換擋期的決心與野心。

主編：張艷

責編：閃閃

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