向上而生 | 綠城爭渡

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年第一天，綠城的年度總結(jié)封面上出現(xiàn)一個(gè)“渡”字。

“渡”不僅是簡單的年度關(guān)鍵字，而是需要綠城一筆一劃完成的考題。在國內(nèi)房地產(chǎn)總銷售金額接連下滑、多家企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)的2025年，綠城守住紅線沒有暴雷，但也難言從容。

從表面上看，綠城全口徑銷售規(guī)模更進(jìn)一步，超過華潤、中海等位居全行業(yè)第二。但細(xì)看內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，代建毛利率普遍不足10%，不足以支撐整個(gè)集團(tuán)的利潤，也難于彌補(bǔ)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤下行；同時(shí)，全年總合同銷售額、銷售面積均較上年有所下滑，凈利潤持續(xù)走低。

一個(gè)“渡”字背后，綠城需要應(yīng)答的問題頗多：如何穩(wěn)住利潤、規(guī)模和去化效率？代建模式能否從規(guī)模輸出轉(zhuǎn)向利潤輸出？項(xiàng)目權(quán)益比例提高的切實(shí)方法？

排名上升光環(huán)下，這家企業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題格外清晰。

規(guī)模爭渡

在觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的《2025年1-12月房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》中，綠城中國以1208萬平方米在全口徑銷售面積中位列第二；全口徑銷售金額中，約合2519億同樣排名第二，較2024年上升一位。

綠城引以為傲的項(xiàng)目規(guī)模靠什么支撐？

2025年，綠城拿下了2519億元全口徑合同銷售額、1208萬平方米銷售面積。其中，自投項(xiàng)目合同銷售金額約1534億元，銷售面積約466萬平方米；代建管理項(xiàng)目合同銷售金額約985億元，銷售面積約742萬平方米。按此計(jì)算，綠城過去一年代建業(yè)務(wù)占總銷售額近四成，幾乎撐起半邊天。

作為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略組成部分，綠城代建項(xiàng)目的作用是在不增加企業(yè)負(fù)債前提下擴(kuò)大規(guī)模，增厚利潤。早在初探代建業(yè)務(wù)時(shí)，就有市場聲音討論利潤貢獻(xiàn)比例：首先，代建不同于自主開發(fā)，前者收入主要源于品牌授權(quán)、管理服務(wù)等增值類業(yè)務(wù)，并不能直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)和利潤。所以，在代建業(yè)務(wù)占比不斷上升的今天，可以看到銷售規(guī)模擴(kuò)大，但難以和盈利能力直接掛鉤。

觀點(diǎn)新媒體梳理上半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，綠城這段時(shí)間內(nèi)大部份利潤正是來源于代建。目前，綠城中國持有綠城管理72%股權(quán)，按照規(guī)則，綠城管理代建業(yè)務(wù)凈利潤需要并入綠城中國。按此來看，2025年上半年2.09億歸母凈利潤中，有約1.82億來源于綠城管理的代建業(yè)務(wù)，而非傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對比2024年同期，綠城當(dāng)下總體營收表現(xiàn)也不算突出。

全口徑合同銷售額方面，綠城2519億元的成績對比2024年2768億元下降8.99%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；合同銷售面積對比上年（1409萬平方米）下滑14.26%；代建業(yè)務(wù)合同銷售額降幅相對較小，僅減少6.19%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2025年中期，綠城中國收入約533.68億元，同比下跌23.27%；毛利約71.58億元，同比下跌21.36%；利潤總額12.11億元，但非控股股東權(quán)益占其中10.01億元，占比高達(dá)82%，同比增長44.3%；股東應(yīng)占利潤僅約2.09億元，同比下跌89.77%。

此外，綠城凈利率波動(dòng)問題也不容忽視，上半年凈利率跌至0.4%，在營收權(quán)益比例約為67%情況下，歸母利潤占比為17%。有市場分析表示，這是由于將旗下并表項(xiàng)目都計(jì)入權(quán)益項(xiàng)目規(guī)模。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，綠城內(nèi)部少量高權(quán)益項(xiàng)目因歷史拿地成本較高，在當(dāng)前市場環(huán)境下容易出現(xiàn)賬面虧損，從而影響整體利潤表現(xiàn)。

可見，在行業(yè)整體調(diào)整周期中，再大的項(xiàng)目規(guī)模也需平衡利潤。

融資成本方面，在新管理層上臺(tái)后，綠城2025年上半將總借貸加權(quán)平均利息成本降至3.4%，較2024年末3.9%下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)；境外債融資成本略高，達(dá)8.45%。

比起融資成本，市場更關(guān)心的是綠城負(fù)債情況，“與同行相比，公司負(fù)債率偏高，整體優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、壓降負(fù)債總額的方向不會(huì)變。”在2025年半年度業(yè)績會(huì)中，綠城管理層表示，預(yù)計(jì)到2025年底，降負(fù)債幅度跟2024年相當(dāng)。

從數(shù)據(jù)看，2020年-2025年上半年，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率一直在波動(dòng)，從63.2%略微漲至63.9%，達(dá)到近五年以來的高點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2025年6月底，綠城總負(fù)債3987.91億元，較2024年底增加1.1%。其中，有息負(fù)債1430.27億元，較2024年底1371.87億元進(jìn)一步增長，銀行借款亦同比增加11.8%。據(jù)管理層解釋，負(fù)債上升主要由于上半年拿地較多、開發(fā)貸集中放款。

土儲(chǔ)爭渡

歸母凈利潤2億元、凈利率降至0.4%的同時(shí)，綠城上半年拿下了數(shù)百億元新增土儲(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，綠城預(yù)計(jì)新增貨值907億元，實(shí)際新增貨值831億元，其中46%地塊為合作開發(fā)模式，新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比為77%，實(shí)際權(quán)益貨值僅占總貨值54%。新增貨值中，長三角占比64%，杭州單城占47%，全年浙江省內(nèi)權(quán)益拿地金額占比為45.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

除了大本營，綠城2025年7月還在上海、蘇州各獲一宗高溢價(jià)宅地。

7月25日，上海2025年第六批次土拍現(xiàn)場，綠城以64.72億元價(jià)格競得虹口北外灘地塊，溢價(jià)率46.33%，樓板價(jià)12.65萬元/平方米，可售樓面價(jià)達(dá)到13.72萬元/平方米。

這并非綠城首次在上海購買高溢價(jià)項(xiàng)目，2024年8月就曾以48.05億元競得了徐匯區(qū)斜土街道XH128D-07地塊，溢價(jià)率30%，樓面價(jià)13.1萬元/平方米，為當(dāng)時(shí)該區(qū)域單價(jià)最高地塊。

上海之外，綠城于7月還競得蘇州雙湖蘇園土掛（2025）04號(hào)地塊，總價(jià)46.67億元，成交樓板價(jià)為6.52萬元/平方米，刷新當(dāng)?shù)刈≌玫貥敲鎯r(jià)紀(jì)錄。

從拿地區(qū)域來看，綠城2025全年重點(diǎn)關(guān)注長三角區(qū)域的一線及強(qiáng)二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，綠城2025年杭州拿地金額占全國總拿地金額33.3%，且多為高溢價(jià)拿地；上海拿地僅2塊，但涉及金額約94億元。

此外，綠城格外偏愛蘇州、南京、寧波、嘉興等長三角城市，2025年內(nèi)均有落子。其中，3月以53.24億元競得蘇州工業(yè)園區(qū)湖西板塊一宗商住地，溢價(jià)率45.3%，成交樓面價(jià)4.07萬元/平方米；一個(gè)月后，又以35.85%溢價(jià)率競得嘉興經(jīng)開區(qū)姚家蕩地塊，總價(jià)8.34億元。

值得注意的是，2025年綠城加大了在華中區(qū)域的投入，于2025年6月在武漢以6.65億元競得江岸區(qū)新興街地塊，樓面價(jià)2.79萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)54.36%。

就在市場以為綠城下半年將繼續(xù)擴(kuò)大土儲(chǔ)時(shí)，這家企業(yè)卻選擇踩下剎車。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體早前梳理的綠城2025年拿地記錄，一二季度內(nèi)合計(jì)拿地35宗，三四季度摘地?cái)?shù)量僅為上半年三分之一。

“預(yù)計(jì)下半年土地市場熱度不及上半年，但優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高熱度。”綠城管理層在2025年中期業(yè)績會(huì)上表示，下半年會(huì)放緩拿地節(jié)奏，全年拿地貨值目標(biāo)將根據(jù)下半年銷售情況和整個(gè)階段的現(xiàn)金流進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

從市場角度看，綠城暫緩拿地進(jìn)度的原因大致可以分為三點(diǎn)：第一點(diǎn)，作為一家駐扎杭州的企業(yè)，綠城更加了解該城市以及長三角區(qū)域土地交易動(dòng)向。如管理層在業(yè)績會(huì)上的表態(tài)，杭州本地土地市場交易高峰的確在上半年。

觀點(diǎn)新媒體了解到，杭州2025年全年涉宅用地成交金額約合1421億元，其中80%交易金額來源于上半年土拍。2025年上半年，杭州累計(jì)成交涉宅用地68宗，成交金額1160億元，半年賣地收入接近2024年全年1169億元；成交的68宗地塊中，溢價(jià)率超過50%地塊20宗。

再看綠城上半年在杭州的拿地記錄，的確呈現(xiàn)高頻率拿地、高溢價(jià)拿地狀態(tài)；下半年僅在杭州落下幾子，最高溢價(jià)率不過12.75%。

第二點(diǎn)，部分項(xiàng)目去化問題。截至2025年6月末，綠城可售貨值已經(jīng)達(dá)到約2700億元，其中2021年及以前貨值約合1400億元，占比50%左右。管理層透露這批貨值預(yù)計(jì)在未來3至5年可以完成去化，在去化問題仍未大幅緩解時(shí)，持續(xù)上半年的積極拿地策略并不可行。

第三，從綠城內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，暫緩拿地的最后一個(gè)原因與權(quán)益比例有關(guān)。2025年上半年，綠城總合同銷售金額約人民幣1222億元，自投項(xiàng)目合同銷售金額約人民幣803億元；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約人民幣539億元，占比約67%；而在2024年上半年，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約人民幣608億元，權(quán)益比較2023年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)至71%。

再來看平均權(quán)益比，2025年上半年，綠城新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比約77%，較2024年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。從具體項(xiàng)目進(jìn)行觀察，綠城上半年拿下的35宗地塊中，有20宗地塊權(quán)益占比100%，杭州12宗本地地塊中，有3宗權(quán)益為100%；2024年上半年綠城只拿了15宗地塊，有9宗權(quán)益為100%。

從這一角度來看，綠城下半年權(quán)益結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)先于規(guī)模擴(kuò)張，尤其是長三角地區(qū)一線城市及其他區(qū)域強(qiáng)二線城市的項(xiàng)目：上海、杭州、武漢、成都、西安項(xiàng)目權(quán)益均為100%，濟(jì)南、蘇州、寧波、金華項(xiàng)目權(quán)益比例則有所波動(dòng)。

模式爭渡

事實(shí)上，綠城一系列業(yè)務(wù)調(diào)整與集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向息息相關(guān)：從2025年底架構(gòu)重組，到2026年初再次人事調(diào)整，都指向這家企業(yè)更集中的管控與更審慎的運(yùn)營。

2025年12月，綠城從集團(tuán)總部到區(qū)域公司都進(jìn)行了調(diào)整：組織架構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方面，設(shè)立10個(gè)中心，2個(gè)事業(yè)部；緊接著增設(shè)風(fēng)控中心，拆分內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)控法務(wù)條線；運(yùn)營管理中心調(diào)整為戰(zhàn)略運(yùn)營中心，將研究院并入運(yùn)營管理中心。

數(shù)據(jù)來源；企業(yè)公告

區(qū)域公司層面，綠城沒有修改三級管控體系，而是取消了東北、華中、中原三個(gè)區(qū)域公司，轉(zhuǎn)變成城市公司，另設(shè)立成都城市公司，由綠城集團(tuán)直接管理；海外公司平臺(tái)也整體撤銷，北美項(xiàng)目由戰(zhàn)略運(yùn)營中心直管，雅加達(dá)項(xiàng)目由投資發(fā)展中心直管，海外項(xiàng)目財(cái)務(wù)、法務(wù)相關(guān)工作分別由集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心、風(fēng)控中心直管。

也就是說，綠城現(xiàn)在所有業(yè)務(wù)績效考核管理已統(tǒng)一至集團(tuán)總部。此外，綠城將此前持續(xù)多年的規(guī)模化評級方式改為動(dòng)態(tài)評估，利潤貢獻(xiàn)占據(jù)考核指標(biāo)大頭，地區(qū)公司若持續(xù)虧損，則將面臨被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

特意卡在年底時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，或是2025年初中交集團(tuán)全面加強(qiáng)管控之后的必然選擇。

2025年3月，綠城中國董事會(huì)主席張亞東辭任，由中交集團(tuán)資深高管劉成云接任。

張亞東時(shí)期，自2020年開始，綠城高調(diào)拿地次數(shù)，拿地成本不斷上升，從2021年9080元/平方米漲至2024年1.43萬元/平方米。

2024年起，綠城還拿下了多個(gè)城市的地王項(xiàng)目，尤其是2024年8月以48.05億元斬獲上海市徐匯區(qū)斜土街道地塊，成交樓面價(jià)超13萬元/平方米，成為彼時(shí)的全國單價(jià)地王。

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回到當(dāng)下，綠城選擇逐漸收縮拓地速度，2025年三四季度摘地動(dòng)作愈發(fā)減少。

這一轉(zhuǎn)變承接了去年7月的一則人事調(diào)整--中交系資深高管趙暉接棒李森，成為綠城新的執(zhí)行總裁，負(fù)責(zé)黨群、華中區(qū)域公司、商業(yè)管理等工作。此后，數(shù)位具有中交背景的高管接連進(jìn)入綠城中國核心管理層，內(nèi)部人事調(diào)整也在持續(xù)進(jìn)行。

2026年1月，綠城華東區(qū)域總經(jīng)理賴圣場卸任回到杭州，轉(zhuǎn)為綠城生活科技集團(tuán)董事長、總經(jīng)理，原浙江區(qū)域副總經(jīng)理兼浙南片區(qū)總經(jīng)理潘思遠(yuǎn)負(fù)責(zé)接棒其華東工作。

選擇潘思遠(yuǎn)有多重原因，第一，具備多年房企從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾參與綠城項(xiàng)目相關(guān)合作；第二，具備多宗改善型項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，入職綠城后曾任浙南片區(qū)總經(jīng)理，帶隊(duì)操盤過義烏鳳起潮鳴、義烏鳳棲逸廬等項(xiàng)目。

因此，潘思遠(yuǎn)成為華東區(qū)域總經(jīng)理后的重點(diǎn)任務(wù)，可能會(huì)落在綠城近年拿下的華東地王項(xiàng)目銷售上。

換言之，華東區(qū)域人事調(diào)整直接點(diǎn)明了綠城2026年的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略--在鞏固大本營業(yè)務(wù)同時(shí)，繼續(xù)重點(diǎn)著眼華東其他城市項(xiàng)目，擴(kuò)大去化規(guī)模。

據(jù)綠城內(nèi)部研發(fā)設(shè)計(jì)評比結(jié)果，武漢外灘玫瑰園、廣州黃沙島項(xiàng)目、上海逸廬、上海潮鳴東方、北京和樾玉鳴、西安桂冠東方均為該企業(yè)2025年內(nèi)重點(diǎn)跟進(jìn)的改善型項(xiàng)目，而非杭州本地項(xiàng)目；此外，綠城還在評選中重點(diǎn)提及了華東區(qū)域公司產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展，其次才是浙江區(qū)域公司及華北區(qū)域公司。

但綠城的轉(zhuǎn)型成效最終還是取決于過往土儲(chǔ)的去化效率以及營收利潤的修復(fù)能力，在規(guī)模光環(huán)與盈利挑戰(zhàn)共存的當(dāng)下，綠城的周期“爭渡”才剛剛啟幕。

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