上海中心，又一枚王炸地塊要開(kāi)了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

最新效果圖一流出，黃浦區(qū)的豪宅雷達(dá)就又被點(diǎn)亮了。

這次的主角，是市場(chǎng)等了很久的弘久黃浦21街坊項(xiàng)目，入市節(jié)點(diǎn)也已提上日程。

這塊地曾被世茂視作上海位置最好的住宅儲(chǔ)備之一，距離人民廣場(chǎng)僅約200米，是上海傳統(tǒng)意義上的中心地帶。

放進(jìn)城市價(jià)值坐標(biāo)系里看，這類地段屬于不可復(fù)制資產(chǎn)。

從地塊指標(biāo)來(lái)看：

占地面積約2.03萬(wàn)㎡，計(jì)容面積約6.94萬(wàn)㎡，其中住宅占比80%，商辦占比20%。

住宅總建筑面積約5.55萬(wàn)㎡，按套均120㎡估算，總盤約400套左右。

這塊地早在2024年就公示了規(guī)劃方案：

項(xiàng)目擬建1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層，以及37層的高層，所有樓棟首層架空。

值得關(guān)注的是，A2#樓是一幢樓高約134.5米的超高層建筑。

地塊不大，但社區(qū)內(nèi)部還設(shè)置了室外活動(dòng)場(chǎng)、下沉庭院等配套設(shè)施。

北側(cè)的商業(yè)部分多為2-3層左右的多層建筑。

地塊內(nèi)設(shè)計(jì)兩個(gè)車行出入口，一個(gè)位于鳳陽(yáng)路，一個(gè)位于新昌路，兩個(gè)地庫(kù)坡道緊鄰車行出入口布置，小區(qū)內(nèi)部完全人車分流。

不過(guò)，核心地段從來(lái)不是只有光環(huán)。

項(xiàng)目西側(cè)緊鄰南北高架路，噪音影響客觀存在。其中A1#樓距離高架最近，西側(cè)戶距高架約42米，而且建筑距離南邊長(zhǎng)征醫(yī)院的辦公樓只有11.08m。

這些數(shù)字，也是日后買家會(huì)拿著放大鏡審視的細(xì)節(jié)。

項(xiàng)目背后的資本結(jié)構(gòu)，更有故事性。

項(xiàng)目最早由中華企業(yè)和世茂集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。2022年上半年，世茂退出45%股權(quán)，弘久實(shí)業(yè)接手；同年12月，弘久又從中華企業(yè)手中拿下剩余股權(quán)，自此項(xiàng)目由弘久100%持有。

當(dāng)下的開(kāi)發(fā)主體為上海春日置業(yè)有限公司，法定代表人和董事長(zhǎng)為丁為東，該公司由弘久實(shí)業(yè)通過(guò)上海虹甬企業(yè)管理有限公司100%持股，實(shí)控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

2024年9月，上海虹甬企業(yè)管理有限公司將上海春日置業(yè)的全部股權(quán)質(zhì)押給了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海五角場(chǎng)支行，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額9000萬(wàn)元。

資金的騰挪之間，項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏也在悄悄提速。

現(xiàn)場(chǎng)施工銘牌顯示，2025年5月，樁基與圍護(hù)工程已經(jīng)完成。

弘久此前操盤過(guò)東方漁人碼頭，也做過(guò)北外灘的紅盤新弘北外灘。

但開(kāi)發(fā)滯后，也是這家企業(yè)繞不開(kāi)的標(biāo)簽。

以弘久·新弘北外灘項(xiàng)目為例，地塊早在2003年就啟動(dòng)招掛出讓，卻因第一輪動(dòng)遷居民通過(guò)率未達(dá)標(biāo)，沉睡了十多年。

2016年項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，弘久實(shí)業(yè)接手，直到2021年6月首批房源開(kāi)盤，從接手到入市，差不多五年。

相比之下，黃浦21街坊的節(jié)奏并不算慢。

放在當(dāng)下市場(chǎng)語(yǔ)境里看，尚未入市的黃浦21街坊踩在一個(gè)很微妙的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

政策強(qiáng)調(diào)“好房子”，買家更愿意為品質(zhì)支付溢價(jià)，而核心地段供應(yīng)卻越來(lái)越少。加上“滬七條”政策的放開(kāi)，越內(nèi)環(huán)購(gòu)買門檻實(shí)際降低。

周邊競(jìng)品價(jià)格也已提前定錨。

項(xiàng)目北側(cè)，是海玥黃浦源別墅地塊，建面約220-660㎡風(fēng)貌別墅在售中，再向北約300米是海玥黃浦源公寓地塊，推出16套建面約303㎡小高層，及主力建面約198-281㎡的一江一河觀景房源，入市均價(jià)14.56萬(wàn)/㎡。