海淀北五環，迎來最嚴厲的背刺

去年12月23日，海淀上地0702地塊，在萬眾矚目中，被海開控股以84.56億元的價格收入囊中。

從地塊拍出的那天起，大家都在猜它的產品形態。

當時有傳言，海開將在這里打造一個，90㎡三居戶型起步的高端改善社區。可能很多人不能理解，一開始這個消息傳出來，市場為什么驚訝。

海淀北五環幾個核心板塊，可是北京高端商品房市場的標桿。

一手是以中關村軟件園為代表的頂級產業，以及由其衍生出來的，北京精英白領的頂級購買力。一手是包括清華附中、北大附小、101 中學、上地實驗小學在內的，北京最豪華的學區矩陣。

加上供地嚴苛，地價昂貴，多年來基本上有項目要出，開發商都會往頂配上靠，不是做超級豪宅，最起碼也會拿出個大戶型的頂流改善。

比如樹村的安瀾北京，標準的豪宅產品，最小戶型是183㎡的四居。

前段時間剛剛出了首套網簽，10號樓一個洋房，成交單價14.03萬元/㎡，套總價2572.9萬元。

朱房的建發海晏，目前海淀最火的盤，2月網簽冠軍，主打183㎡四居到340㎡五居，按13.3萬的網簽均價算，就是2400多萬的上車門檻。

還有功德寺的和樾玉鳴，戶型面積段在131㎡到267㎡，最低上車門檻約1400萬。

近三年，海淀北五環的新盤中，唯一有百平米以下戶型的，只有和樾望雲，最小面積97㎡。但要知道，功德寺和上地板塊，還是有一定的差距的。

換句話說，這幾年，海淀北五環核心板塊的新房，上車門檻1400萬打底，已經是一種默契了。

而0702地塊的90㎡，意味著可能會將底價直接擊穿，來到千萬，甚至千萬以下。

對于預算卡死的海淀家庭而言，這無疑是喜訊，但對于還在求去化的友商們來說，可能就沒那么友好了。

甚至可以說有“背刺”的味道。

只是，這個事，一直沒得到官方的確認，甚至后來又有傳言，表示地塊戶型，將直接從110㎡起步。

直到最近，終于有了眉目。

根據項目最新報規信息，0702地塊戶型將由90㎡-110㎡-139㎡-179㎡幾個面積段組成。其中90㎡、110㎡為三居戶型，139㎡為四居，179㎡為五居。

0702的宅地主要由18、24兩塊組成，關注度最高的90㎡戶型，將全部安排在18地塊中。

關鍵是價格。

市場預計，0702地塊項目的定價，大概率會在11萬左右，稍微高過功德寺，畢竟上地的牌面在這擺著，開盤低于10萬幾乎不現實，至于13萬以上的說法，更不現實。

產品上，0702地塊項目將采用海開“頌系”標準，同時據說還將上一些“黑科技”。

不過，需要注意：

第一，0702地塊項目的主力，還是放在100平方米以上的面積段，90㎡戶型的供應可能不多。

同時因為地塊條件限制，小面積段產品大概率是要挨著馬連洼北路的，其中不利因素要重點考慮，另外好樓層也會比較搶手。

第二，小區內，面積段跨度其實是比較大的，如何通過科學的社區規劃、合理的資源分配對開發商是一個考驗。

第三，90㎡做出三居，大概率要犧牲一些舒適度。

怎么去做平衡，其實也比較考驗開發商的產品能力。

這幾年，海開的“頌系”產品不少，可以說，已經經歷過市場的考驗。

典型的比如圓明天頌、棲海澐頌和頤海澐頌，水準基本都在線，主要問題就是，如何在頌系標準下，去呈現一個小戶型產品？

值得期待。

換一個角度來看，2026年的北京，像0702這樣，在核心地段用小戶型產品破局的情況，大概率不會是孤例。

關注北京樓市的人應該能看出來，從去年年底開始：

小戶型三居產品，又成了香餑餑。

比如，去年7月，通州的朝棠攬閱，招商蛇口用69㎡做了三居；昌平的龍湖凌云頌、門頭溝的電建華曦府金安，相繼在年底推出了70㎡的三居產品。

到今年，剛剛官宣的中建國賢府PARK，77㎡的小三居，玖樹滿和、未來城星寰時代，也都安排了小戶型三居產品。

從數據上看，2025年12月北京新房市場中，70-90㎡面積段成交占比，已經達到三房戶型總成交的近一半。

這是一種新的趨勢。

一方面，新規之下，得房率變高，小面積段產品有了更大改善空間，以前是將就，現在有條件講究了。

另一方面，樓市的競爭，已經上升到了一個新的層面。

以前可能卷板塊、卷位置就夠了，現在，即便是一些核心板塊，想保證去化，也要卷產品、卷差異化。

我們在文章中也不止一次聊過，2026年是購房者話語權，更大的一年，一些曾經高攀不起的，頂級地段的資源紅利，將飛入尋常百姓家。

對開發商們而言，在這樣的市場下能突圍的，一定是能讀懂購房者需求，同時有能力把握購房者需求的那一批。