深圳節后房租漲5%~10%？每經記者實探：核心區小戶型成漲價主力，并非普漲

最近，“深圳租金漲了”的話題一度登上微博熱搜。

社交平臺上，部分租客分享稱：“房東已經發消息通知月租金上漲300元”“低一點的漲了200元~300元，高的漲了700元~800元，之前一套報價2500元的房子，現在2880元租出去了。”

深圳節后的房租漲了嗎？到底哪些房源在漲？

3月4日，《每日經濟新聞》記者走訪深圳南山科興科學園、寶安中心區等重點租房板塊，不少房產中介向記者表示，年后1~2個月為返工高峰期，屬于階段性的租房旺季，也確實有部分房源出現了漲價，但主要集中在核心區域的小戶型小區房源，而類似城中村、偏遠區域以及大戶型房源，價格變化不大，整體呈現的是“結構性漲價”。

另據貝殼研究院數據，今年春節后開工八天，貝殼深圳合作門店租房成交量較去年同期增長36%，創下有統計以來近八年新高。

4日下午，在南山運營多棟租賃公寓的管理人員劉安告訴記者，其運營的公寓房源節后都未漲價，但片區內確實有同類型公寓房源漲價了?！拔覀児⒌拇筇组g一般在3000元出頭，一房一廳在4000元左右，我們節后并未漲價。但附近有公寓，年前的1房1廳大概在3800元/月，春節過后漲到了4200元~4300元/月，漲了400~500元?！?/p>

3月5日上午，深圳貝殼研究院院長肖小平向記者分析稱，近幾年深圳的平均租金整體波動較小，走勢較為平穩。而在節后，不同區域的租金走勢也出現了分化態勢。預計今年整體也將延續這一態勢，呈現旺季租金上漲、淡季小幅波動的市場行情。

核心區小戶型迎明顯上漲

每年春節后，通常為租房市場的傳統旺季。

深圳貝殼研究院監測，今年春節后開工八天，深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，與去年同期相比上漲0.3%，整體呈現溫和上漲態勢。

每經記者了解到，在此波租金價格迎來回升的樓盤中，有兩類房源價格回升較為明顯，一類是核心區域的小戶型房源，另一類是臨近辦公區的樓盤，也就是市場所稱的“通勤盤”。

來源：鏈家網

以位于南山中心區的萬象新園項目為例，1房1廳房源主流戶型為35~45平方米，今年1月和2月的租金掛牌價格普遍在4200元~4500元/月。但截至3月5日，同戶型房源的主流掛牌價格已回升至4500元~5000元/月，漲幅約5%~10%。

另一類漲幅明顯的是臨近辦公區域的通勤盤，比如靠近科興科學園、騰訊、字節跳動等大廠的通勤盤，同樣受到租客追捧，在節后租金也迎來了明顯漲幅。

“很多在科興科學園上班的租客，都租在這個麒麟花園，平常騎個電動車去公司，大概10分鐘不到，這套房子過年前剛空出來，現在租金4500元/月，房東年后漲了200元，年前是租的4300元?！狈慨a中介李方可向記者介紹道。

臨近南山科興科學園的麒麟花園小區 每經記者 陳榮浩 攝

記者注意到，麒麟花園地處南山科技園輻射范圍，屬于南山南頭片區的成熟老社區，步行至科興科學園僅需十余分鐘，是互聯網上班族公認的熱門通勤小區，區別于公寓房源，這種帶小區、帶物業的房源，同樣受到租客追捧?！霸趲Э茨阒?，這個小戶型房源我們上午也帶了幾個客戶，節后的帶看頻次明顯高于節前?！崩罘娇烧f道。

此外，節后深圳租房市場成交節奏也隨之明顯加快，“即看即簽”成為常態。深圳貝殼研究院數據顯示，今年節后開工八天，“即看即簽”的成交占比達到44%，同比擴大2.2個百分點，超四成租客看完房當天就完成簽約，生怕錯過合適房源。

來源：貝殼研究院

劉安則告訴記者，其管理的公寓，在節后租賃成交的公寓房源中，有近六成屬于新租客房源，還有不少租客的租期在2~3個月，“預計很大一部分人是此前沒在深圳工作，節后來深圳務工的”。

3月5日下午，龍湖深圳冠寓相關負責人向記者表示，節后冠寓整體有5%左右的租金價格上調，主要是回收了部分原有的折扣?！肮澓蟮恼w帶看量有所上升，且因整個租房市場上行，目前租客議價空間不大，新客簽約周期基本都在2天左右?！?/p>

部分業內人士則分析稱，核心區小戶型租金上漲，核心原因在于供需失衡。一方面，節后返工、求職人流集中，單身白領、新入職員工的租房需求集中釋放，尤其是科技園、商務區周邊，剛需群體數量大幅增加；另一方面，核心區次新房、精裝小戶型的供給有限，很多房東年前掛牌的房源，節后集中成交，進一步加劇了房源緊張的局面，房東的調價預期也隨之走強。

肖小平也提到，常見的租房群體分為“新租”和“換租”，一般來說，新租的決策周期短，換租的決策周期長?！凹纯醇春灐钡目蛻舸蠖嗍恰靶伦狻比后w，他們中大部分是剛剛來深的新市民，在一定程度上反映了節后深圳外來人口的增長。

租金并非普漲

雖然節后確實有部分租賃房源價格迎來上漲，但這種漲價并非市場普遍狀況。而是呈現出“核心區領漲、近郊平穩、遠郊分化”的清晰格局，且本質上是節后傳統旺季帶來的季節性行情。

比較典型的如城中村房源，在深圳福田上下沙板塊，同樣居住著不少打工人群，盡管節后租賃需求有所回升，但整體的租房價格與年前并無明顯變化。

據該片區中介發給記者的房屋租賃價格，該板塊內城中村單間的價格普遍在1600元~2200元/月，一房一廳的價格在2600元~3100元/月，兩房一廳的價格在3600元~4300元/月，整體價格情況與節前并無顯著差異。

記者注意到，區域與戶型的分化，也是本輪租房市場的核心特征，也是“結構性漲價”的核心體現。

比較典型的如位于寶中的金泓凱旋城項目，從片區位置看，屬于深圳核心區域，但該小區目前在租賃的房源多以3居室或者4居室為主，哪怕最小的房源也是2室2廳，該小區房源節后基本沒漲價，甚至部分房源還在降價/讓利，屬于“節后不漲反穩”的典型。

深圳寶中片區二手房掛牌、租賃情況 每經記者 陳榮浩 攝

另據該片區中介發給記者的凱旋城3房的租賃情況，100~120平方米的3房的月租金價格為7500元~8500元/月，而在年前也同樣是這個價格。該中介稱，這邊大戶型以家庭長租為主，節后需求增量小、去化慢，甚至如果誠心租，3房還有可能跟房東再講價200~300元。

多位房地產中介向記者表示，現階段正處于租房旺季，需求集中釋放是租金上漲的主要原因，這種季節性上漲并不會持續太久。

“其實房東也不想盲目漲價，空一天就是一天的損失，但一些臨近商務區的房源確實租賃需求比較大，同樣的房源，掛4000元有人看，掛4200元也有人問，房東自然就會往上調。”一位中介向記者坦言，隨著返工潮逐步消化，租金漲幅有望在后續月份趨于平穩。