并購(gòu)行情不及預(yù)期 興業(yè)物聯(lián)清空了收并購(gòu)資金額度

觀點(diǎn)網(wǎng) 八個(gè)月內(nèi)，第六家縮減收并購(gòu)資金的上市物企出現(xiàn)了。

3月4日，興業(yè)物聯(lián)發(fā)布進(jìn)一步變更全球發(fā)售所得款項(xiàng)用途公告，將原用于收購(gòu)合適標(biāo)的的全部未動(dòng)用所得款項(xiàng)重新分配至提升物業(yè)工程服務(wù)以及提升物業(yè)管理服務(wù)。

根據(jù)公告，興業(yè)物聯(lián)2020年上市時(shí)募得資金凈額約為1.67億港元，目前已使用約1億港元，尚未動(dòng)用所得款項(xiàng)約6730萬(wàn)港元。

值得注意的是，所剩6730萬(wàn)港元資金原本全部劃分為收并購(gòu)用途，此次變更完成之后，該用途分配資金原地歸零。

和2023年首次更改上市募資用途不同，興業(yè)物聯(lián)已經(jīng)打定主意從收并購(gòu)市場(chǎng)中徹底退場(chǎng)。

來時(shí)路

“站在風(fēng)口上，豬都可以飛起來。”

賽道只是通往世俗成功的一把鑰匙，僅從能否上市的角度看，選擇好時(shí)機(jī)才是事半功倍的關(guān)鍵，興業(yè)物聯(lián)正是站在風(fēng)口上“飛起來了”的例子之一。

2020年新年之后，上市潮輪轉(zhuǎn)到了物管行業(yè)，一大批物業(yè)公司向港交所發(fā)起沖擊，隸屬于正商集團(tuán)的興業(yè)物聯(lián)趕在十?dāng)?shù)位同行之前，成為了2020年“物業(yè)第一股”。

實(shí)際上，興業(yè)物聯(lián)時(shí)至今日依舊算是“蚊型物企”，能夠超越彼時(shí)實(shí)力更佳的朗詩(shī)物業(yè)、卓越物業(yè)、世茂服務(wù)等物企搶先上市，除了物業(yè)股正站在風(fēng)口上，更多是抓住了資本市場(chǎng)對(duì)非住物管的較高預(yù)期。

根據(jù)招股書，興業(yè)物聯(lián)上市前在管物業(yè)組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個(gè)工業(yè)園，在管總建面240萬(wàn)平方米、儲(chǔ)備合約面積170萬(wàn)平方米，其中接近九成由正商集團(tuán)提供，且集中在河南省。

盡管疫情對(duì)商業(yè)樓宇的物業(yè)管理造成了短期沖擊，但在彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士依舊認(rèn)為隨著復(fù)工進(jìn)度慢慢展開，加上短期補(bǔ)貼政策紅利可以彌補(bǔ)成本的上升，市場(chǎng)仍然對(duì)物管公司有所青睞。

在上市記者會(huì)上，彼時(shí)任職興業(yè)物聯(lián)主席兼行政總裁的朱杰也對(duì)公司未來規(guī)模增長(zhǎng)給出了回答：公司與正商地產(chǎn)一直維持良好合作關(guān)系和業(yè)務(wù)往來，未來發(fā)展可受惠于母公司廣泛的業(yè)務(wù)組合，確保未來有穩(wěn)定收入來源。

朱杰還表示，上市募資的用途自然會(huì)優(yōu)先用于擴(kuò)大規(guī)模，在約2億港元募資中，其中72.3%將用于收購(gòu)合適的并購(gòu)標(biāo)的。

上市之后，興業(yè)物聯(lián)手握1.214億港元收并購(gòu)資金，卻沒有立即行動(dòng)，僅是踩在物企收并購(gòu)潮的尾聲完成了上市以來唯一一次收購(gòu)之路。

2023年7月，興業(yè)物聯(lián)與關(guān)聯(lián)方正商置業(yè)簽訂協(xié)議，以9500萬(wàn)元收購(gòu)正商置業(yè)旗下河南正之悅置業(yè)有限公司全部已發(fā)行股本，代價(jià)將以現(xiàn)金支付。

根據(jù)協(xié)議，河南正之悅置業(yè)有限公司在河南擁有鄭州正商中心項(xiàng)目，處于在建狀態(tài)，項(xiàng)目建筑面積4.46萬(wàn)平方米。

興業(yè)物聯(lián)表示，物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，公司可能無法按計(jì)劃或以理想速度或價(jià)格取得新的物業(yè)管理服務(wù)合約；再者，公司控股股東已經(jīng)于2020年8月以興業(yè)物聯(lián)為受益人簽訂不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，收購(gòu)河南正之悅置業(yè)是公司發(fā)展業(yè)務(wù)的機(jī)遇之一。

不過，興業(yè)物聯(lián)并未使用上市所得款項(xiàng)支付收購(gòu)河南正之悅置業(yè)應(yīng)付價(jià)款。

根據(jù)興業(yè)物聯(lián)2023年業(yè)績(jī)報(bào)告，截至年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為2.11億元，較上年末的4.68億元減少2.57億元或54.9%。

退場(chǎng)觀望

收并購(gòu)的確是大部分“蚊型物企”規(guī)模躍升的捷徑，但合適的標(biāo)的與時(shí)機(jī)依舊重要。

興業(yè)物聯(lián)只是正商集團(tuán)旗下主打非住業(yè)態(tài)的拆分板塊，集團(tuán)內(nèi)部還有規(guī)模更大的正商物業(yè)沒有赴港上市，想用小板塊撬動(dòng)市場(chǎng)大蛋糕并沒有那么容易。

能夠踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)搶先登陸港交所，意味著興業(yè)物聯(lián)對(duì)于自身短板認(rèn)知足夠清晰，但遲遲沒有收并購(gòu)動(dòng)作，或許更大概率是因?yàn)轶w量偏小，碰上物管公司估值過高的時(shí)期，一直未能找尋到合適的收購(gòu)目標(biāo)，最終還是向集團(tuán)內(nèi)部伸出了手。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，物管行業(yè)整體估值逐漸回歸理性，興業(yè)物聯(lián)才算遇到合適的收購(gòu)時(shí)機(jī)。

早在收購(gòu)河南正之悅置業(yè)之前，興業(yè)物聯(lián)便已經(jīng)更改過上市募資用途。

2023年1月，興業(yè)物聯(lián)發(fā)布變更全球募資款項(xiàng)用途公告，除劃分為收并購(gòu)用途的1.214億港元資金上未動(dòng)用之外，分別劃至提升物業(yè)工程服務(wù)的1210萬(wàn)港元、提升物業(yè)管理服務(wù)的1760萬(wàn)港元及一般營(yíng)運(yùn)資金的1670萬(wàn)港元已全部動(dòng)用。

考慮到公司當(dāng)時(shí)需求及市場(chǎng)狀況，將收并購(gòu)用途中的2180萬(wàn)港元調(diào)整至提升物業(yè)工程服務(wù)、3230萬(wàn)港元調(diào)整至提升物業(yè)管理服務(wù)。變更完成之后，興業(yè)物聯(lián)只給收并購(gòu)留下了6730萬(wàn)港元額度。

在上市募資所得款項(xiàng)已經(jīng)削減近半用于業(yè)務(wù)發(fā)展，且當(dāng)下現(xiàn)金充足的情況下，留存上市募資款項(xiàng)以待他用是更好的選擇。

如今，物管行業(yè)長(zhǎng)期處于估值偏低狀態(tài)，市場(chǎng)對(duì)于收并購(gòu)態(tài)度更為理性謹(jǐn)慎，在多家上市物企都選擇削減收并購(gòu)資金的階段，興業(yè)物聯(lián)此時(shí)將所有上市募資重新分配也是審慎思考下更符合現(xiàn)狀的選擇。

根據(jù)公告，原擬用于收購(gòu)的6730萬(wàn)港元現(xiàn)調(diào)整為：3370萬(wàn)港元用于提升物業(yè)工程服務(wù)，3360萬(wàn)港元用于提升物業(yè)管理服務(wù)，兩項(xiàng)用途預(yù)期于2027年12月31日前完成動(dòng)用。

興業(yè)物聯(lián)表示，中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇階段，新開發(fā)及交易量低于2021年前水平，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)率承壓，市場(chǎng)上潛在收購(gòu)標(biāo)的數(shù)量有限，投入更多資源以提升服務(wù)是更明智的選擇。

盡管短板明顯，對(duì)于規(guī)模不大的興業(yè)物聯(lián)而言，保持“穩(wěn)穩(wěn)的幸福”比貿(mào)然擴(kuò)張更重要，也更容易。

根據(jù)2025年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，興業(yè)物聯(lián)期內(nèi)收入1.85億元，同比增加10.3%；毛利為4940萬(wàn)元，同比微降1.2%；歸母凈利潤(rùn)為5000萬(wàn)元，同比減少22%。

具體業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理及增值服務(wù)收入1.5億元，同比增長(zhǎng)1.5%，總體保持穩(wěn)定；物業(yè)工程服務(wù)收入1480萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)448.1%，體量相對(duì)較小，對(duì)全局影響有限。

截至2025年6月30日，興業(yè)物聯(lián)錄得流動(dòng)資產(chǎn)約5.07億元，同比微增10萬(wàn)元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為2.16億元，同比下降3.4%，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)良好。

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