專項債收儲華僑城存量地：華僑城，又賠了8個億

3月3日，合肥市自然資源和規劃局發布《關于合肥市市本級2026年收回收購存量閑置土地項目申報地方政府專項債券擬收回收購價格的公示》，明確擬使用地方政府專項債券，收回收購華僑城位于經開區的三宗國有建設用地。這則公示看似是一次常規的土地收儲操作，背后卻折射出房企經營困境與房地產行業去產能的深層邏輯，而華僑城的遭遇，正是當前部分房企生存狀態的真實縮影。

此次擬被收購的三宗土地，是華僑城在2021年拍得的核心資產，當時的拍入總價約252184.5萬元。然而短短五年時間，這三宗土地的市場價值已大幅縮水：評估價僅為210437.5萬元，而最終回購價在評估價基礎上再打82折，定格在172500萬元。這意味著，僅這三宗土地，華僑城就賬面虧損約7.97億元，回購價僅為當年購入價的68折，相當于五年時間虧掉了近三成成本。

值得注意的是，這并非合肥首次計劃收儲華僑城的這三宗存量地。早在2025年4月9日，合肥市自規局發布的2025年第一批擬收回收購國有建設用地名單中，這三宗土地就已赫然在列。兩次公示的背后，一方面是華僑城急于剝離存量資產、緩解資金壓力的迫切需求，另一方面則是地方政府借助專項債化解房地產風險、盤活閑置土地的政策落地。

華僑城的困境，從其近期發布的業績數據中可見一斑。1月30日，華僑城披露2025年業績預告，歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損130-155億元，扣非后凈利潤預計虧損132-157億元，這一虧損額度在A股地產上市公司中能躋身前十。回顧過往三年，華僑城的經營狀況持續低迷，2022年至2024年，其凈利潤分別為-126.67億元、-84.53億元和-97.21億元，四年累計虧損已超400億元，持續的巨虧讓企業陷入了艱難的經營困境。

銷售端的表現則進一步加劇了華僑城的壓力。2月24日，華僑城發布的2026年1月份主要業務經營情況顯示，當月合同銷售面積僅4.5萬平米，同比減少45%；合同銷售金額5.9億元，同比減少53%。即便考慮到春節錯峰因素——2025年春節在1月，2026年春節在2月，這樣的銷售數據依然堪稱“開門黑”，反映出市場對華僑城項目的接受度持續下滑，企業資金回籠能力進一步減弱。

如果說華僑城的巨虧是企業自身經營與行業周期共振的結果，那么合肥用專項債收儲存量地，則是政策層面化解房地產風險的重要實踐。當前，化解房地產風險、實現市場供求平衡，生產端主要依靠兩大工具：一是控增量，通過將容積率從3.5調低至2.0等方式，從源頭減少新房供給；二是控土地，一方面減少新出讓土地規模，另一方面收儲存量閑置土地，降低市場供給壓力。

這一政策方向的明確，始于2025年3月。當時，自然資源部和財政部聯合印發《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，細化了資金使用主體、專項債審核流程、資金和收益平衡機制等落地實施方案，正式將土儲專項債定位為化解房地產風險的核心工具。自此，各地開始批量推進專項債收儲存量閑置土地工作，形成了規模化的去庫存、化風險態勢。

中指院年初發布的專項債土儲報告，更直觀地展現了這一工作的推進力度。報告顯示，2025年全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5500宗，總用地面積近3億平方米，總金額超7500億元；若按平均容積率2計算，這些土地有望為市場去化約6億平方米庫存，有效緩解了市場供給過剩的壓力。

更值得關注的是收儲土地的主體結構。數據顯示，擬收儲的土地中，絕大多數屬于地方國企，宗數占比約85%，民企占比僅約13%；收儲面積中，地方國企占比80%，民企占比約16%；收儲金額中，地方國企占比近88%，民企占比僅約10%。這組數據清晰地表明，在專項債收儲工作中，地方國企憑借“嫡系”優勢，獲得了更多的資產處置機會，而民企則面臨著更嚴峻的存量資產盤活難題。

華僑城作為國資背景房企，能夠兩次被納入合肥專項債收儲名單，正是這種優勢的體現。對于華僑城而言，雖然此次收儲面臨大額虧損，但相當于一次性出清了高價拿地的歷史包袱，同時通過回購資金回籠，緩解了資金鏈壓力。而從行業層面來看，此次收儲更是一個重要樣本：評估價與回購價的雙重折價，或許更接近當前土地的真實公允價值，標志著2021年以來的高地價時代正式落幕，土地價格開始回歸理性。

從華僑城的巨虧到專項債的批量收儲，我們可以清晰地看到房地產行業的轉型邏輯：高價地遺留包袱正在逐步出清，房企正在經歷殘酷的優勝劣汰，而政策層面則通過溫和、可控的方式推進供給側改革，化解行業風險。對于華僑城而言，擺脫歷史包袱后能否實現經營反轉，仍有待觀察；但對于整個房地產行業而言，專項債收儲存量地的模式，正在為行業去產能、促平衡提供一條可行路徑，推動行業逐步回歸健康發展軌道。