借名買房遇登記人債務(wù)，北京借名買房律師幫出資人保住房屋

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告甲公司（化名，債權(quán)人）向法院提起訴訟，核心訴訟請(qǐng)求為：1. 請(qǐng)求依法判令登記在被告二林某燕（化名）名下的一號(hào)房屋50%份額歸被告一陳某輝（化名）所有；2. 本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。

經(jīng)法院確認(rèn)的核心事實(shí)如下：陳某輝與林某燕原系夫妻關(guān)系，二人于1981年登記結(jié)婚，婚后育有一女陳某悅（化名），陳某悅系聽力及言語(yǔ)多重一級(jí)殘疾人。2014年，二人經(jīng)法院調(diào)解離婚，離婚時(shí)未提及一號(hào)房屋的分割事宜。

原告甲公司對(duì)陳某輝享有合法到期債權(quán)，該債權(quán)已經(jīng)法院A號(hào)民事判決確認(rèn)，但因陳某輝名下無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，債權(quán)至今未實(shí)現(xiàn)。原告發(fā)現(xiàn)登記在林某燕名下的一號(hào)房屋，系二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間登記，遂主張?jiān)摲课菹刀宋捶指畹姆蚱薰餐?cái)產(chǎn)，起訴要求確認(rèn)陳某輝享有50%份額，以便法院強(qiáng)制執(zhí)行該份額實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

庭審中，被告一陳某輝辯稱，其系案外公司掛名股東，涉案?jìng)鶆?wù)并非其實(shí)際債務(wù)，且一號(hào)房屋購(gòu)房款系女兒陳某悅支付，并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不同意原告訴求。被告二林某燕委托律師答辯稱，一號(hào)房屋實(shí)際權(quán)利人為案外人陳某悅，系借名買房關(guān)系：陳某悅的奶奶生前房屋拆遷，將拆遷款全額贈(zèng)與陳某悅，陳某悅因重度殘疾，辦理購(gòu)房手續(xù)不便，委托母親林某燕代持房屋；購(gòu)房款由陳某悅?cè)~支付，房屋交付后由陳某悅長(zhǎng)期居住使用，房屋相關(guān)憑證均由陳某悅保管，并非二被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故原告的代位析產(chǎn)請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

林某燕提交全套證據(jù)佐證借名事實(shí)，包括：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議（證明購(gòu)房款來(lái)源為陳某悅奶奶的贈(zèng)與）、陳某悅的殘疾人證、陳某悅支付購(gòu)房款的轉(zhuǎn)賬記錄及發(fā)票、居委會(huì)出具的陳某悅實(shí)際居住證明等。另查，陳某悅已另案起訴林某燕，要求將一號(hào)房屋過戶至其名下，該案已立案受理。

裁判結(jié)果

1. 駁回原告甲公司的全部訴訟請(qǐng)求；

2. 本案訴訟費(fèi)用由原告甲公司承擔(dān)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案系債權(quán)人代位析產(chǎn)糾紛，核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：登記在林某燕名下的一號(hào)房屋是否為陳某輝與林某燕未分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告的代位析產(chǎn)請(qǐng)求是否成立。結(jié)合案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，債權(quán)人代位析產(chǎn)的前提條件。債權(quán)人代位析產(chǎn)的核心前提是，所主張分割的財(cái)產(chǎn)系債務(wù)人與他人共有的財(cái)產(chǎn)。本案中，原告主張一號(hào)房屋系陳某輝與林某燕的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)就該事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任，若無(wú)法證明，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

第二，房屋權(quán)屬的認(rèn)定與借名事實(shí)的采信。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，但登記僅為權(quán)利外觀，并非絕對(duì)的權(quán)利歸屬依據(jù)。本案中，林某燕提交的證據(jù)能夠形成完整證據(jù)鏈，證明以下事實(shí)：一是一號(hào)房屋的購(gòu)房款系案外人陳某悅?cè)~支付，款項(xiàng)來(lái)源為陳某悅奶奶的贈(zèng)與；二是陳某悅系重度殘疾人，委托母親林某燕代持房屋、辦理購(gòu)房手續(xù)，符合常理；三是陳某悅長(zhǎng)期在該房屋居住使用，房屋相關(guān)憑證均由其保管，實(shí)際行使房屋所有權(quán)人的權(quán)利；四是陳某輝與林某燕離婚時(shí)，未將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，表明二人主觀上亦不認(rèn)可該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。綜上，法院采信借名買房的事實(shí)，認(rèn)定一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人為陳某悅，林某燕僅為房屋代持人。

第三，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定。夫妻共同財(cái)產(chǎn)是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間合法取得的財(cái)產(chǎn)，需具備合法來(lái)源及歸夫妻共同所有的意思表示。本案中，一號(hào)房屋雖登記在林某燕名下，且登記時(shí)間在二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但購(gòu)房款并非二被告出資，二被告亦無(wú)將房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的意思表示，不符合夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定條件，故該房屋不屬于陳某輝與林某燕的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

第四，弱勢(shì)群體權(quán)益的保護(hù)。陳某悅系重度殘疾人，屬于社會(huì)弱勢(shì)群體，其財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)予以特殊保護(hù)。在無(wú)證據(jù)證明陳某悅將購(gòu)房款贈(zèng)與二被告的情況下，認(rèn)定其為房屋實(shí)際權(quán)利人，既符合案件事實(shí)，也體現(xiàn)了對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，符合公平原則。

綜上，原告主張一號(hào)房屋系二被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，要求代位析產(chǎn)的請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“債權(quán)人代位析產(chǎn)、借名買房”這一高頻房產(chǎn)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件中房屋代持人、實(shí)際權(quán)利人的維權(quán)提供參考。

1. 鎖定核心爭(zhēng)議點(diǎn)，精準(zhǔn)抗辯代位析產(chǎn)前提。本案中，專業(yè)借名買房律師首要任務(wù)是明確“債權(quán)人代位析產(chǎn)的前提是財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，重點(diǎn)圍繞“房屋并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)、實(shí)際權(quán)利人為案外人”展開抗辯，從根源上否定原告的訴訟基礎(chǔ)，這是本案勝訴的核心關(guān)鍵。實(shí)踐中，面對(duì)債權(quán)人代位析產(chǎn)訴求，委托律師精準(zhǔn)界定財(cái)產(chǎn)屬性，是捍衛(wèi)權(quán)益的第一步。

2. 構(gòu)建完整證據(jù)鏈，佐證借名買房事實(shí)成立。北京房屋律師協(xié)助當(dāng)事人梳理并提交全套關(guān)鍵證據(jù)：一是購(gòu)房款支付憑證，證明實(shí)際出資人為案外人陳某悅；二是拆遷補(bǔ)償協(xié)議，證明購(gòu)房款來(lái)源的合法性（奶奶贈(zèng)與）；三是殘疾人證，佐證借名代持的合理性；四是居住證明、房屋憑證保管記錄，證明案外人實(shí)際占有使用房屋；五是離婚調(diào)解材料，證明二被告未將房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。完整的證據(jù)鏈，是法院采信借名事實(shí)、否定夫妻共同財(cái)產(chǎn)屬性的核心支撐。

3. 強(qiáng)化弱勢(shì)群體權(quán)益保護(hù)，契合裁判導(dǎo)向。房產(chǎn)糾紛律師當(dāng)庭重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)陳某悅系重度殘疾人的特殊身份，主張其財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)予以特殊保護(hù)，結(jié)合“殘疾人無(wú)力自行辦理購(gòu)房手續(xù)、接受家人贈(zèng)與購(gòu)房符合常理”的事實(shí)，增強(qiáng)抗辯的合理性和說(shuō)服力，契合法院保護(hù)弱勢(shì)群體的裁判導(dǎo)向，進(jìn)一步鞏固勝訴基礎(chǔ)。

4. 精準(zhǔn)駁斥原告訴求，明確法律適用邊界。房地產(chǎn)官司律師針對(duì)原告“房屋登記在婚姻存續(xù)期間即屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的主張，重點(diǎn)論證：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅為權(quán)利外觀，不能單獨(dú)作為認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)的依據(jù)；夫妻共同財(cái)產(chǎn)需具備“共同出資、共同所有意思”的核心要件，本案房屋無(wú)二被告出資，亦無(wú)共同所有意思，故不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，徹底否定原告的法律依據(jù)。

最后，若您正面臨債權(quán)人代位析產(chǎn)糾紛、借名買房爭(zhēng)議、房屋權(quán)屬認(rèn)定等問題，切勿盲目應(yīng)訴或拖延。專業(yè)的借名買房律師可協(xié)助您梳理證據(jù)、界定房屋權(quán)屬、制定抗辯策略、參與訴訟維權(quán)，幫您守住房屋合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于債權(quán)人代位析產(chǎn)、借名買房、房屋糾紛類案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟，助力客戶高效維權(quán)、捍衛(wèi)房屋實(shí)際權(quán)利。