克而瑞好房點評網 | 起拍即焦點 ！徐涇新貴登場—青浦18-05地塊深度剖析

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純住宅供應，起拍即焦點

滬告字〔2026〕第006號青浦區QPPO-0101單元18-05地塊，位于上海青浦徐涇板塊核心區域，是2026年上海首批土拍中面積最大的住宅用地。該地塊為R2二類居住用地，出讓面積38029.65平方米（約57畝），容積率2.2，建筑限高60米，規劃總建筑面積83665平方米。

地塊四至清晰：東至蟠龍路、西至蟠和路、南至徐民東路、北至會恒路。當前土地現狀為未開工且已完成平整，具備快速開發條件。作為普通商品房用地，使用年限為70年，綠化率要求不低于35%，符合現代宜居社區標準。

該地塊起始總價為25.0996億元，起始樓面價30000元/平方米，競買保證金5.02億元。掛牌交易期為2026年3月4日至3月13日，今日（3月11日）12:00為競買保證金到賬截止日，市場關注度較高。

數據顯示，地塊周邊3公里范圍內新房市場活躍，2025年下半年至2026年初成交均價穩定在6萬至7萬元/平方米區間。綠城·春曉園、同濟蟠龍里等項目成交活躍，華潤虹橋潤璟等高端項目成交均價突破7萬元/平方米。數據來源于克而瑞，反映了徐涇板塊較強的購買力和市場認可度。

虹橋主城核芯，雙軌交加持

地塊地處青浦徐涇板塊，屬于虹橋國際中央商務區輻射范圍，是青浦東部門戶位置。區域內已形成較成熟的高端居住氛圍，周邊3公里范圍內聚集了招商象嶼蟠龍府、綠城春曉園、華潤虹橋潤璟等高品質住宅項目。

交通配套方面，地塊優勢顯著。步行約700米可達地鐵17號線蟠龍路站；1.8公里范圍內覆蓋17號線徐涇東站及規劃中的25號線徐涇東站、會卓路站、國展北站。多條城市主干道環繞，包括蟠龍路、蟠和路、徐民東路、會恒路，可快速連接國家會展中心、虹橋樞紐等重要節點。

教育配套方面，993米處有徐涇小學（徐民路校區），1.9公里范圍內有徐涇幼兒園。商業配套方面，2.2公里可達國家會展中心南廣場，周邊還有首位奧特萊斯、蟠龍天地等成熟商圈。健康主題公園、蟠和綠地等生態資源也在1.5公里范圍內，滿足居民日常休閑需求。

徐涇板塊供需格局與價格錨定

徐涇板塊作為青浦對接虹橋的核心區域，近年來已成為高端改善型產品的聚集地。根據克而瑞數據，2026年2月徐涇板塊新房庫存以三房、聯排、獨棟為主，其中三房庫存339套，占絕對主導地位，去化周期僅4.1個月，顯示市場需求旺盛。

對比周邊已成交項目，同濟蟠龍里成交均價64017元/平方米，綠城·春曉園60815元/平方米，華潤虹橋潤璟高達71561元/平方米。地塊30000元/平方米的起始樓面價，按常規開發成本和合理利潤測算，未來入市價格預計在6.5萬至7.5萬元/平方米區間。

徐涇板塊2025年3月至2026年2月的成交數據顯示，月均成交面積約4000平方米，成交均價維持在6萬至6.5萬元/平方米高位。2025年7月曾出現8.3萬元/平方米的高點，主要受高端產品集中成交影響。整體來看，板塊價格支撐力較強，去化穩定。數據來源于克而瑞，印證了徐涇作為青浦價值高地的地位。

契合區域改善需求，打造品質社區

根據規劃要求，地塊需配建200平方米老年活動室和100平方米文化活動室，體現了對全齡段社區服務的重視。容積率2.2、限高60米的指標，適合打造18層左右的高層住宅與部分小高層產品組合，符合徐涇板塊主流產品形態。

參考周邊成功案例，如綠城·春曉園、同濟蟠龍里等項目，主力戶型集中在建面90至130平方米三房和建面130至150平方米四房，精準匹配區域改善型客群需求。地塊總建面83665平方米，按平均建面100平方米/套計算，預計可開發約830套住宅產品。

青浦區作為上海“五個新城”之一，強調綠色生態城區建設，藍綠空間占比超80%。地塊35%的綠化率要求，結合周邊豐富的生態資源，有望打造低密度、高綠化率的品質社區，提升產品競爭力。

徐涇板塊庫存結構顯示，三房產品占比高達61.8%，是絕對主力產品；其次為獨棟（12.3%）和二房（19.5%）。這反映了區域以改善型需求為主導的市場特征，三房產品去化周期僅4.1個月，遠低于其他產品類型。數據來源于克而瑞，為18-05地塊產品定位提供了明確方向。

稀缺供應下的開發機會

青浦區QPPO-0101單元18-05地塊為2026年上海首批土拍中青浦區唯一一幅住宅用地，供應稀缺。對比同單元17-05地塊（2025年11月出讓，容積率2.2，出讓面積2.49公頃），18-05地塊面積更大（3.8公頃），區位更優，緊鄰已成熟的蟠龍路商圈。

地塊30000元/平方米的起始樓面價，相比周邊項目實際地價具有一定成本優勢。以同濟蟠龍里為例，其成交樓面地價約30346元/平方米，當前售價64017元/平方米，地價房價比約47.4%。若18-05地塊以底價成交，開發商將擁有相對充足的利潤空間。

青浦作為長三角一體化發展的重要節點，徐涇板塊依托虹橋國際開放樞紐，將持續受益于區域發展紅利。隨著國家會展中心、虹橋商務區功能不斷完善，區域通達性與產業能級有望進一步提升。對于開發商而言，該地塊是布局上海西部高端市場的優質機會。

本文由上海區域分析師【楊軼】，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫 。

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