緊急警告，悉尼墨爾本房價要全面跌！富人區或要變成貧民窟？

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掛牌房源增加 悉尼墨爾本房價恐由漲轉跌

過去一個月，決定出售房產的房主比去年同期明顯增多，供應增加可能會抑制房價上漲，悉尼和墨爾本的房價甚至可能下跌。

據《悉尼晨鋒報》報導，房地產數據分析公司Cotality的數據顯示，在截至3月8日的28天內，墨爾本新增房源比去年同期增加了16.7%，悉尼增加了8.4%。

但布里斯班的新房源數量僅小幅上升0.7%，而珀斯則下降了13.9%，因為在房地產市場火熱的情況下，不少房主選擇暫時按兵不動。

Cotality澳洲研究主管伯格（Gerard Burg）表示，在過去幾周，新掛牌房源總體呈現上升趨勢，東海岸更多房主可能認為現在是出售房產的好時機。

他說：“從季度數據來看，悉尼和墨爾本的房價已經達到階段性高點，現在開始略微回落?！?/p>

“有些賣家此前一直在觀望，希望看清楚市場未來的走勢。但現在他們可能會覺得：‘這一輪周期的高點已經出現，隨著需求走弱，房價可能會略有回落，也許現在是出售的時機。’”

他表示，悉尼和墨爾本的房地產市場供需關系正在恢復到更正常的狀態，對房價上漲的支撐也會減少。而去年需求明顯強于供應，推動了房價上漲。

他認為，未來整體住房需求可能會有所減弱，尤其是在利率繼續上升的情況下。同時，人口增長速度也在放緩。但即使今年的房源供應比去年略有增加，總體仍然相對緊張。

與此同時，中東戰爭可能推高油價、從而帶動通脹和利率上升的擔憂讓房地產研究機構SQM Research也調整了對房市的預期。

該機構預計，在基準情景下，悉尼住宅價格在2026年將下跌2%至6%。此前的預測是上漲3%至6%；墨爾本房價預計將下跌1%至4%，此前的預測是上漲4%至7%。

這些預測是基于澳洲儲備銀行的現金利率將在年中升至4.35%，并且年通脹率將在第二季度達到4.4%至5%的峰值。如果利率進一步上升、通脹持續加速，房價跌幅可能更大。

此外，SQM Research還把珀斯今年的房價漲幅預期下調至10%至13%，布里斯班房價漲幅預期下調至7%至11%。

SQM Research董事總經理克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全球局勢和經濟前景仍然充滿變數，如果戰爭導致通脹飆升，迫使澳洲儲備銀行提高利率，那么這將對房價和成交產生影響。

他認為，像珀斯和達爾文這樣的資源型城市，可能更容易受益于能源和大宗商品價格上漲，從而帶動當地經濟收入增加，并進一步推動房價上漲；而悉尼和墨爾本對利率變化更為敏感。

02

投資者貸款占比創新高 同場競爭首置業者份額下降

雖有針對新入市者的激勵措施，但首次購房者貸款占比下降，房產投資者貸款占比高于五年前。

Cotality對澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）數據分析顯示，2025年第四季度，全國房產投資者在住房貸款承諾中占比39.7%，貸款金額達430億元，接近九年最高占比；首次購房者占比17.8%，貸款金額193億元。而五年前，首次購房者占比26.3%，高于投資者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管伯格稱，2020年疫情期間經濟不確定，投資者「望而卻步」，首次購房者則因一系列政府激勵措施，如2020年1月推出的首次購房貸款存款計劃（FHLDS）得到支持。但近年來房價快速且參差不齊增長，加上超低利率，鼓勵了投資者，使其在住房貸款承諾中占比不斷增加。

伯格表示，投資者追求資本增值，會去認為有機會實現目標的地方。

AMP首席經濟學家奧利弗稱，某些時期首次購房者更易「入市」，投資者則傾向「暫時退場，等不確定性過去再回來」，新購房者會被低利率吸引。

首次購房貸款存款計劃2025年10月擴展為澳洲政府5%首付計劃，允許首次購房者在修訂后的價格上限內低首付購房且無需支付貸款機構抵押貸款保險。另外，2025年現金利率三次下調后上調了一次。

澳洲統計局12月季度數據顯示，近3.2萬名首次購房者獲抵押貸款，環比增6.8%，平均貸款規模增8.5%至607,624元。

抵押貸款經紀公司Finspo首席執行官吉爾菲蘭稱，首次購房者需求與5%存款計劃吸引力同步，2025年變化是轉折點，此后公司咨詢和預審批量增加。去年底投資者需求激增，或想提前入場。該季度投資者獲60,445筆貸款，平均貸款金額716,711元。

目前聯邦政府正審查改革澳洲資本利得稅（CGT）折扣。專家稱，投資者融資增加，讓首次購房者拍賣競爭更激烈。

吉爾菲蘭說，現在兩類人群常同時出現在開放看房日，追逐相似房源。

伯格表示，雖有激勵措施，低價房產仍吸引投資者，且投資者不受價格上限限制。

展望未來，專家稱5%計劃影響尚未在統計局數據體現，預計未來幾季度顯現。

奧利弗認為，低存款計劃影響將逐漸顯現，高利率或抑制市場，降低對投資者吸引力，未來12個月市場或向首次購房者轉變。

03

房價高企年輕人遠離市中心，富人區或將失去活力和服務

學生杰弗里每天從位于Penrith的家通勤一個半小時到悉尼市中心，然后再花同樣的時間返回，對于許多像他這樣在悉尼市中心求學的年輕人而言，住在學校附近儼然成為一種奢望，在冰淇淋店兼職的她根本負擔不起， 高昂的居住成本正迫使年輕人遠離城市核心。

19歲的杰弗里正在攻讀法律和哲學雙學位，她每周四天需要從位于悉尼西部的家前往市中心的校園，長時間的通勤不僅消耗精力，更嚴重擠壓了她的工作時間。

杰弗里說，她非常想住在市中心，但費用實在太高了，她認識的同齡人中也沒人能負擔得起。

杰弗里的遭遇也是澳洲大城市居住代際分化的一個縮影，靠近市中心、海港、河流或海灘的熱門郊區房價最高，往往成為富裕的嬰兒潮世代的聚集地。

悉尼人口普查顯示，悉尼居民的年齡中位數為34歲，而像Mosman和包括Point Piper在內的富裕區Woollahra，年齡中位數分別為45歲和41歲，北部海灘Mannly的年齡中位數為38歲。

這些地區的房價也位居前列，Mosman房價中位數目前為532.5萬元，Bellevue Hill更是高達1000萬元，Manny為455萬元。

反觀年齡中位數僅33到34歲的外圍城區，如Camden、Blacktown，，房價約為110余萬元。

墨爾本也有相同模式。

這種地理上的代際隔離對社會各層面均構成挑戰。

悉尼委員會執行長沃特福德警告說，這種分化能會導致徹底斷裂，富裕的老年人聚居區若缺乏年輕人，將逐漸失去活力與服務，這會導致富人區有逐漸陷入停滯，現在唯一真正的解決方案是增加更多價格適中的中等密度住房。

但是諷刺的是，通常是老年居民抗議新建住房計劃。

對此，沃特福德警告說，這些老年居民很快就會意識到，投資建造年輕人的住房是為他們所在郊區帶來關懷和活力的唯一途徑，如果他們醒悟得太晚，可能就無法在家中安享晚年，只能搬進養老院。

而隨著房價越來越不可負擔，代際界線也變得模糊不清，老年人常常希望孩子能住在離自己更近的地方，有時也會跟著子女搬到房價較低的郊區。

人口統計學家索爾特說，人們需要彼此聯系。如果父母和子女住得很遠，這種聯系就無法維系，在悉尼西南的Camden，就有越來越多祖父母隨子女遷入。

04

全澳住房總值飆升3.2%破12萬億，西澳躋身“百萬俱樂部”

最新統計數據顯示，澳洲住房總價值在短短數月內激增近4000億澳元，正式跨越12萬億澳元的歷史性大關。

根據澳洲統計局（ABS）的報告，全澳住房總價值在2025年第四季度上漲3.2%，目前已攀升至12.3萬億澳元。

盡管全澳各州和領地的房價呈現普漲態勢，但西澳的表現尤為搶眼，其住宅均價大幅上漲70,500澳元，領跑全國。

澳洲住房總價值在短短幾個月內激增近4000億澳元，突破12萬億澳元里程碑。

憑借這一強勁漲勢，西澳與新州、昆州共同躋身“百萬澳元俱樂部”——這些地區的住宅平均價格目前均已突破100萬澳元大關。

從年度漲幅來看，北領地以15.1%的增速位居前列，昆州也錄得13.9%的顯著增長。

僅在上一季度，昆州住房均價便上漲了4.8%；南澳緊隨其后，漲幅達4.5%（約合40,800澳元）。

統計局（ABS）金融統計負責人Dr Mish Tan指出，西澳的房價增速傲視全國，自2024年第四季度以來已上漲16.8%，目前均價高達101萬澳元。

盡管全澳房價普遍上揚，但西澳漲勢最猛，均價猛增70,500澳元。

相比之下，各首府城市的表現不盡相同。首都領地年度增幅墊底，僅為3%；而墨爾本和悉尼的漲勢也有所收窄，截至2025年12月的一年內，漲幅分別為3.4%和3.6%。

目前，全澳住宅平均價格的年度整體漲幅為7.2%。

Tan特別強調，全澳房市自2022年9月起便開啟了持續增長模式，而最近一個季度的表現更是這三年來增長最為強勁的時期。

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