李衛(wèi)國喊話：東方雨虹到了“決生死”時刻

春節(jié)剛過，一則“成都最大酒店掛牌出售”的消息在酒店圈悄悄發(fā)酵。

這家名為成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的酒店，建筑面積達到10.5萬平方米，有975間客房，號稱成都體量最大的五星級酒店。

這次它的掛牌價格為9.5億元，算下來每平方米只有9047元——附近的小產(chǎn)權(quán)寫字樓掛牌價格在1.3萬/平米左右。

這是它第三次被拿上拍賣臺。而它第一次掛牌前，第三方機構(gòu)給出的評估價為16.09億元。

天堂洲際大飯店位置，圖源：高德地圖

01

這是一個有故事的酒店。

開發(fā)成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的企業(yè)是環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團，后者的老板叫鄧鴻，在成都地產(chǎn)圈算得上是一個傳奇人物。

他1986年創(chuàng)業(yè)，1995年開始做會展旅游業(yè)務(wù)，2003年注冊成立成都世紀城新國際會展中心有限公司（2017年更名為成都環(huán)球世紀會展旅游集團有限公司），之后的16年間，大量旅游、會展項目和土地被裝入這家公司。房地產(chǎn)高峰期，它的公司價值達到上百億。

但在2019年——房地產(chǎn)行業(yè)最黃金的一年，鄧鴻從成都環(huán)球世紀抽身離開，把公司賣給了如日中天的融創(chuàng)。融創(chuàng)以152.69 億元，得到鄧鴻名下環(huán)球世紀、成都時代環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司兩個企業(yè)的各51%股權(quán)。

至此，鄧鴻高位變現(xiàn)，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店成為融創(chuàng)旗下的資產(chǎn)。之后，融創(chuàng)在這里舉辦過多次大型活動，包括融創(chuàng)西南文旅戰(zhàn)略發(fā)布會、環(huán)球融創(chuàng)酒店群品牌煥新發(fā)布會等。成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店一時成為成都高端酒店的代名詞。

但融創(chuàng)完成收購三年之后，自身也遇到債務(wù)困境，融創(chuàng)不斷出售資產(chǎn)尋求流動資產(chǎn)，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店再一次被擺上貨架。

2024年1月25日，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店被首次拍賣，起拍價11.5億元，結(jié)果流拍。2月26日，該項目再度被拿出來拍賣，起拍價降至10億元，再次流拍。

不久之后，天堂洲際大飯店被“以資抵債”給了一直在討要供貨欠款的東方雨虹。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，抵債金額約為10億元。

表面上看，東方雨虹和融創(chuàng)之間的債務(wù)清除了，但東方雨虹現(xiàn)在又“算不過賬”了。

有媒體給東方雨虹算了一筆賬：成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店2023年出租率達到57%，在此之前的5年經(jīng)營收入1.9億元左右，業(yè)主考核利潤5000萬元。但近千間客房、超大公區(qū)、恒溫室內(nèi)樂園、24 小時運行的機電系統(tǒng)、龐大的人員編制，再加上國際品牌管理費……每年看似有5000萬元利潤，一旦扣掉折舊、財務(wù)費用、隱性維護開支，真實現(xiàn)金流并不漂亮。

再看看東方雨虹近幾年的業(yè)績：2024年利潤急劇下降到只有1.08億元。預(yù)計2025年有可能由盈轉(zhuǎn)虧。

數(shù)據(jù)來源：雪球

02

在為成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店尋求新買主的同時，東方雨虹董事長兼總經(jīng)理李衛(wèi)國在公司官方公眾號連發(fā)兩篇署名文章《絕對決心》《分勝負，決生死》。

圖源：東方雨虹官方公眾號

在文章中，李衛(wèi)國說：

現(xiàn)在的東方雨虹，正站在一個歷史性的分水嶺上……這就是‘分勝負，決生死’的關(guān)口——沒有中間地帶，不容半分含糊。

以及“這世間大多數(shù)事，都可以用‘盡力而為’來作答。但有些時刻不行。2026年，對東方雨虹，就是這樣的時刻。沒有灰色地帶，也沒有回旋余地。擺在我們面前的，只有涇渭分明的‘黑與白’——要么是翻身，要么是翻船。這不是選擇題，而是我們每天醒來必須面對的生存現(xiàn)實。”

可以看出，李衛(wèi)國真的認為東方雨虹到了“生死時刻”。

曾經(jīng)活得很好，被稱為“防水茅”的東方雨虹，轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)下行時。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是東方雨虹的最大客戶，地產(chǎn)相關(guān)收入高峰期達到65%，直銷地產(chǎn)大客戶占比一度高達41.3%。而2020年至2025年期間，全國地產(chǎn)新開工量從約22.44 億㎡收縮到了約5.88億㎡，累計下降73.8%——過去五年間東方雨虹在逐漸失去最大的現(xiàn)金流來源。

不僅如此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對東方雨虹的采購，有相當一部分變成了壞賬，或者“以資抵債”的房子，這些資產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)被稱為“工抵房”。

據(jù)公開資料，東方雨虹主要從融創(chuàng)、綠地、金科等下游地產(chǎn)企業(yè)接收抵債資產(chǎn)，累計接收金額約 32.6 億元，核心以商業(yè)房產(chǎn)為主（占比超四分之三），同時包含部分住宅、辦公用房。

近期，缺錢的東方雨虹在想各種辦法補充現(xiàn)金流，其中包括把這些“工抵房”變現(xiàn)。

1月16日，東方雨虹召開董事會對最新一批“工抵房”進行出售的決議進行表決。計劃出售的標的資產(chǎn)為42套辦公、住宅、商鋪，合計賬面原值約7522萬元。

圖源：東方雨虹公告

東方雨虹在公告中表示：本次交易預(yù)計形成資產(chǎn)處置損失2903.68萬元，自公司2025年12 月9日最近一次披露《關(guān)于出售資產(chǎn)的公告》后累計產(chǎn)生的資產(chǎn)處置損失3839.66萬元，達到公司最近一個會計年度經(jīng)審計凈利潤的10%以上。

最終拍板的出售價格為約3227萬元，相當于打了43折。

此外，東方雨虹持有的北京密云11 套、杭州上城區(qū)13套房產(chǎn)也在出售。這批房產(chǎn)賬面凈值約4.43億元，預(yù)計形成處置損失2580.85 萬元。

這些資產(chǎn)交易勢必會削減東方雨虹的凈利潤。但對于目前的東方雨虹，現(xiàn)金顯然是更寶貴的。2025年三季報顯示，公司貨幣資金為37.64億元，較上年末減少近一半——東方雨虹需要“錢”。

03

2025年，頹勢并未得到根本扭轉(zhuǎn)，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入206.01億元，同比仍下降5.06%；歸母凈利潤8.10億元，同比下降36.61%。盡管降幅較2024年有所收窄，但企業(yè)面臨的盈利壓力依然巨大。

2025年前三季度，東方雨虹的凈利潤率為3.82%，較2024 年顯著修復(fù)，但相比2020–2021 的13%–16%、2022–2023年的7%左右，仍然處于谷底。

從盈利質(zhì)量來看，東方雨虹的核心盈利能力同樣承壓。隨著防水行業(yè)集中度提升，中小防水企業(yè)加速退出市場，但頭部企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，價格戰(zhàn)頻發(fā)，進一步壓縮了行業(yè)盈利空間。

疊加上游原材料價格波動的影響，東方雨虹的成本壓力持續(xù)加大。防水產(chǎn)品的核心原材料為瀝青、乳液等，其價格受國際原油價格影響較大。近年來地緣沖突加劇，原油價格波動頻繁，導(dǎo)致原材料成本大幅上漲，而下游地產(chǎn)企業(yè)的壓價行為，使得企業(yè)難以將成本壓力完全傳導(dǎo)至終端，利潤空間進一步被擠壓。

2026年3月，東方雨虹不得不發(fā)布漲價函，將工程端瀝青類卷材及涂料產(chǎn)品價格上調(diào)5%—10%，以應(yīng)對成本壓力，這也從側(cè)面反映出其成本管控的艱難處境。

東方雨虹的困境，并非由單一因素造成，而是行業(yè)周期性調(diào)整與企業(yè)自身發(fā)展瓶頸共同作用的結(jié)果。此前東方雨虹一直在走擴張模式，為鞏固行業(yè)龍頭地位，東方雨虹在全國布局了68個生產(chǎn)研發(fā)物流基地、200余條國際先進生產(chǎn)線，實現(xiàn)了300公里輻射半徑、24小時快速交付的服務(wù)能力。規(guī)模化產(chǎn)能帶來了一定的成本優(yōu)勢，但也導(dǎo)致固定資產(chǎn)投入過大，折舊壓力不斷增加。

李衛(wèi)國在《分勝負，決生死》中坦言，行業(yè)“正經(jīng)歷著一場涉及結(jié)構(gòu)、價值、生態(tài)重塑的重大變革。曾經(jīng)熟悉的地圖已然失效，新的航線亟待標繪”。這種變革帶來的沖擊，疊加企業(yè)自身布局和之前的加速慣性，共同將東方雨虹推到了“生死關(guān)口”。

收縮時代來臨，東方雨虹艱難轉(zhuǎn)向。這一場行業(yè)頭頂?shù)膬A盆大雨，不知道東方雨虹能不能防住。