馬光遠：2026年房地產大概率企穩，老百姓買房邏輯變了

告別“閉眼買”，擁抱“精挑細選”

“房地產已經調整了5年，2026年將是調整的第6個年頭，穩住是大概率事件。” 著名經濟學家馬光遠的最新研判，給2026年的樓市定下了“穩”的基調。

與2025年“止跌回穩”的提法不同，2026年的政策核心是“著力穩定”。這意味著，政策的重心已經從防止市場失速，轉向了防止波動、穩定預期。

一、 未來樓市怎么走？馬光遠點出三大趨勢

1. 新房供應量將大幅減少：馬光遠指出，未來中國房地產開發大概率是通過存量房產進行改造，新房的供應量會減少。數據顯示，新房開工量相比高峰期已經減少了80%以上，市場已經把大量的水分和過剩都跌沒了。

2. 存量房時代到來：政策明確鼓勵收購存量商品房用于保障房、安置房等，這意味著“以購代建”將成為主流。未來的樓市，不再是“蓋新房”的天下，而是“盤活存量”的舞臺。

3. 公積金改革利好剛需：公積金將越來越實用，凡是跟住房相關的支出（如首付、租房、裝修）都可以用公積金，這將大大降低剛需的購房門檻。

二、 2026年，老百姓到底能不能買房？

答案是：能買，但邏輯變了。

馬光遠強調，當前市場最大的問題不是沒有需求，而是“悲觀敘事”像病毒一樣傳播，導致大家不敢出手。隨著政策加碼穩定預期，2026年將是剛需和改善型需求的“黃金窗口期”。

1. 剛需群體：果斷上車，鎖定成本

窗口期已至：房貸利率處于歷史低位，首付比例降至15%-20%，這是近十年來資金成本最低的時刻。

策略建議：“買舊、買大、不買三”。優選現房或次新房（眼見為實），在能力范圍內盡量一步到位（避免未來置換成本高），堅決避開遠郊、老破小和無產業支撐的城市。

2. 改善群體：置換升級，享受紅利

政策支持：政府大力支持“賣舊買新”，并給予稅費減免。公積金改革也支持改善性需求。

策略建議：趁政策紅利期，將手中的非核心資產（如三四線房產、遠郊盤）置換為核心城市或核心地段的優質資產。

3. 投資群體：極度謹慎，回歸核心

風險提示：“閉眼買房賺錢”的時代徹底終結。2026年是投資的“高風險試錯期”。

策略建議：極度收縮。除非是一線城市核心區的頂級稀缺資產（如優質學區房），否則其他房產很難具備抗跌屬性。投資邏輯必須從“價差收益”轉向“租金收益”。

三、 2026年買房避坑指南

1. 看城市不看全國：樓市分化加劇。一線和強二線（如深圳、成都、杭州）核心區依然抗跌；三四線及遠郊則需謹慎，堅決不碰人口流出城市的房子。

2. 看品質不看概念：未來流行的是綠色、智能、宜居的“好房子”。老破小、無配套的房子流動性會越來越差，貶值風險大。

3. 看現金流不看杠桿：買房不再是賭博，而是買確定性。務必確保月供在家庭收入的30%以內，輕負債、好流通才是當下的安全準則。

結語：馬光遠認為，2026年房地產穩住的概率很大，但前提是政策要給力，預期要穩住。對于老百姓而言，剛需該買就買，改善該換就換，投資該撤就撤。記住，房子是用來住的，不是用來炒的，回歸居住本質，才能在這個“穩”字當頭的年份里，做出最明智的選擇。