招商蛇口，朱文凱3個(gè)月守10億

又是一年財(cái)報(bào)季，房企們的業(yè)績答卷，就要向市場(chǎng)展示了。

當(dāng)然，地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩的大格局之下，高管們身上的壓力自然最為是沉重的。

對(duì)于招商蛇口新掌舵人朱文凱而言，剛接手幾個(gè)月就臨近財(cái)報(bào)期，顯然這并不能代表其全部能力的展現(xiàn)。

都說有壓力才有動(dòng)力，壓力是招商蛇口在2025年創(chuàng)下了盈利近十年的新低。動(dòng)力則是，招商蛇口嚴(yán)守了資金安全線。

換句話說，朱文凱在2025年到任后的3個(gè)月，一是守住了10億的利潤，二是，招商蛇口依舊保持行業(yè)競爭力。

計(jì)提超40億 如何守住10.24億？

客觀的說，招商蛇口2025年的財(cái)報(bào)不算精彩，特別是跟之前對(duì)比，當(dāng)然這當(dāng)中也有很多值得關(guān)注的地方，比如說，凈利潤方面是如何守住的。

先看財(cái)報(bào)方面，招商蛇口2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，歸母凈利潤10.24億元，同比下降74.65%，從數(shù)據(jù)上來看，確實(shí)下降幅度很大，但好在是守住了利潤。

業(yè)績浮動(dòng)較大的原因，在近期的業(yè)績會(huì)上招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良給出了一些解釋，一是審慎計(jì)提資產(chǎn)減值；二是結(jié)算規(guī)模周期性減少；三是對(duì)聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益及股權(quán)出售收益較上期有所減少。

其實(shí)在這里也很有必要再看一下2024年招商蛇口的表現(xiàn)，2024年招商蛇口營業(yè)收入約1789.47億元，同比增長2.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約40.38億元，同比減少36.09%。

對(duì)此，招商蛇口稱，主要系受行業(yè)整體下行影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加所致。

查詢招商蛇口2024年報(bào)就可見，其年度資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提共計(jì)59.43億元。其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備35.74億元，公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。

可以這么說，計(jì)提是凈利潤減少最大的原因。當(dāng)然，一次次的計(jì)提也是放下歷史包袱的一種方式

對(duì)于2025年的招商蛇口同樣進(jìn)行了超過40多億的計(jì)提，公告顯示，2025年招商蛇口（001979）計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)約42.7億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約32.69億元；信用損失準(zhǔn)備約7.55億元；商譽(yù)減值準(zhǔn)備約2.22億元；長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備約2407萬元。

據(jù)悉，受到本次計(jì)提減值影響，2025年度歸母凈利潤將減少約29.18億元。招商蛇口總經(jīng)理聶黎明就表示，雖然這些會(huì)計(jì)處理在當(dāng)期對(duì)公司的報(bào)表利潤造成了一定影響，但從長遠(yuǎn)來看也是在夯實(shí)公司的資產(chǎn)質(zhì)量，為未來輕裝上陣作準(zhǔn)備。

凈利潤下滑幅度確實(shí)很大，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。但積極的一方面則是，招商蛇口嚴(yán)守資金安全底線。其堅(jiān)定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略。

具體來看，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27 億元，現(xiàn)金流 整體保持韌性。報(bào)告期末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，三道紅線持續(xù)保持綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。

此外，積極落實(shí)房地產(chǎn)融資新模式要求，堅(jiān)持簡單、高效、安全的融資原則，年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)顯著優(yōu)化。

同時(shí)，持續(xù)優(yōu)化融資成本，2025 年新增公開市場(chǎng)融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)內(nèi)最低區(qū)間；年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

朱文凱的底氣何在？

從孫承銘、許永軍、蔣鐵峰到朱文凱，招商蛇口董事長的位置，歷來受到高度關(guān)注。

其中許永軍被視作重要變革者，2019年8月，許永軍接棒到齡退休的孫承銘，成為招商蛇口第二任董事長。

2019年，招商蛇口完成前海土地整備及合資合作重大資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)將1458億元土地資產(chǎn)注入前海自貿(mào)投資，這是推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措和重大創(chuàng)新。

許永軍曾明確招商蛇口發(fā)展的“133341”長期戰(zhàn)略，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，這也為招商蛇口的未來發(fā)展奠定了基調(diào)。

在業(yè)績層面表現(xiàn)強(qiáng)勁，2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元；銷售金額2926.02億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米。

2023年9月8日，由于達(dá)到法定退休年齡，許永軍近日向董事會(huì)申請(qǐng)辭任公司董事長和董事職務(wù)，辭呈自送達(dá)董事會(huì)時(shí)生效。

招商蛇口接下來迎來了蔣鐵峰，2024年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個(gè)完整會(huì)計(jì)年度。2024年招商蛇口營業(yè)收入約1789.47億元，同比增長2.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約40.38億元，同比減少36.09%。

對(duì)此，招商蛇口稱，主要系受行業(yè)整體下行影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加所致。

2025年9月，招商蛇口再次高管大變動(dòng)，原董事長蔣鐵峰升任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理，朱文凱接任公司董事長。

計(jì)提40多億，凈利潤10多億，這是朱文凱出任董事長的2025年的復(fù)雜表現(xiàn)，當(dāng)然，這更可能是一場(chǎng)硬仗，沒掉隊(duì)還有一定的提升。

數(shù)據(jù)顯示，2025年招商累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 1960.09 億元，行業(yè)整體排名提升一位至第四位。

此外，強(qiáng)抓銷售業(yè)績也是2025年一大看點(diǎn)。

招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10 個(gè)城市實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國重點(diǎn)30城中進(jìn)入當(dāng)?shù)豑OP5的城市共計(jì)15個(gè)。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在“核心10城” 的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，比上年進(jìn)一步提升。

在好房子進(jìn)入全面競爭階段，產(chǎn)品力則是重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇有20 余個(gè)全國新作首開去化率超過可研預(yù)期。

上?？刀ㄒ际熬?、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個(gè)項(xiàng)目入選2025年全國年度/半年度十大作品榜單，助力招商蛇口榮登2025 中國房企產(chǎn)品力TOP100第四名。北京招商璽、佛山華璽二期等六個(gè)項(xiàng)目獲好房子作品TOP20及好房子專項(xiàng)獎(jiǎng)。

對(duì)于充滿不確定性的2026年，招商蛇口表示將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“開發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”三位一體的新發(fā)展模式邁進(jìn)，經(jīng)營提質(zhì)，改革提效，資產(chǎn)減重，債務(wù)減負(fù)。

朱文凱表示，未來的競爭不再是比誰的規(guī)模大，而是比誰的產(chǎn)品好、誰的服務(wù)優(yōu)、誰的運(yùn)營強(qiáng)，實(shí)際上未來的競爭就是能力的較量。

當(dāng)然，朱文凱也是非常有底氣的，那就是招商局集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力。

2026年，對(duì)于輕裝上陣的朱文凱而言，需要打好一場(chǎng)場(chǎng)硬仗才行。