解禁后的大虹橋樓市，未來哪個項目最強？

最近，網上都在瘋傳一張截圖：

一套蟠龍天地某高區房源，房東低于買入價60萬出售。

這個消息確實最近傳播很火，網上“解禁來臨，徐涇全面破發”、“大虹橋投資客虧蒙了”等類似的內容到處都在發。

但是這個消息本身已經算不得新聞，當下，基本所有人都知道解禁會給大虹橋的樓市帶來很大的影響。

而作為購房者，或許我們真正應該關心的是，未來幾年，大虹橋這個地方還能買嗎？

畢竟在浦西，拿著五六百萬預算，大虹橋是一個避不開的地方。

如果真的要買大虹橋，那么買新房還是買二手？什么樣的小區在未來比較有競爭力？

其實在今天這個節點，討論大虹橋是否會破發已經沒有意義了：

因為當下在售的很多次新房，成交價格早就已經破發了。

比如之前我就提過的一個項目，徐涇的中建頤璟臺。

這項目上市的時候，新房銷售價格也是6萬。

如今掛牌價已經到了5w，我看了下內網，最新成交價僅4.9w+。

他隔壁的龍信虹橋御瀾也是如此，掛牌價也就是5w的水平。

當然這倆項目確實位置有點偏，加上倆小區都是一排房子且周邊沒地鐵，看起來很應該破發。

但是即便位置更好的房子，其實也破發了。

比如老牌次新房（其實也不老，萬科同期）招商虹橋公館一期，當年開盤均價5.8萬每平，如今的掛牌價和成交價也來到了5萬出頭。

像是位置更偏一點的招商虹橋公館三期，新房賣的時候就在打折，如今二手房也同樣就是5萬出頭的掛牌價。

即便像萬科天空之城三期、招商虹橋公館二期這種挨著地鐵但是沒有在TOD上面的項目，價格到了今天也只是略微保本。

這兩個小區整體的掛牌價水平在5.8-6.3，實際的成交價都是5.8-5.9（下圖萬科三期成交價，數據來自房見）；

雖然相比于當當年5.7左右的新房價格還沒有完全破發，但是已經相去不遠。

目前徐涇范圍僅剩的幾個價格還明顯超越6萬的項目，其實就是幾個更純粹且標桿的地鐵盤，比如蟠龍天地、中駿天璟、萬科天空之城在tod上面的幾期房子。

客觀來說，其實解禁造成房價下跌、破發的原理非常簡單。

就是供需關系變化帶來的價格變化。

但是網上有很多大v經常說一些非常“反智”的言論：

1、大家不會虧錢賣，價格肯定能扛得住的；

2、解禁一萬套，也不意味著大家都會把一萬套拋掉。

價格本身是由價值和供需關系決定的——供大于求，價格下去是必然的。

而解禁帶來的供應量增加，從來不是指一個區域所有房子都掛牌，比如徐涇一萬套都掛牌上架；

只需要按照上海平均的掛牌率來計算，整個板塊都扛不住解禁的壓力。

上海小區比較健康的掛牌水平就是3%，也就是每一百套房子掛牌三套。

我們即便不考慮當時很多人是投資客造成的額外拋售，單純按3%計算，徐涇新增的穩定掛牌套數都有300-400套。

這個體量，基本讓徐涇五年以內房齡次新房，掛牌量翻了一倍。

那么徐涇的增量買房需求，未來幾年有機會增長一倍嗎？

答案肯定是否定的。

因此，破發這件事，在徐涇這個范圍內只是開始，不是結束。

當然，解禁的壓力是大，但是小區的扛壓能力差別也很大。

從第一部分我舉的案例大家也看得出，大虹橋內部，不同的小區也是階層分明，跌幅差別很大。

如果均以買入價計算：

最堅挺的幾個小區，目前相比于當年的新房買入價仍然保有漲幅；

而第一部分提到的，最差的幾個已經跌去了20%。

而這其實也是一個區域走向成熟之后，必然會進行的板塊深度分化——

大家雖然都是同一個板塊，甚至新房入市的價格都接近；

但是等到二手交付后，也會因為位置不同、品質不同、認可度不同，在價格上拉開差距。

如今的大虹橋（以徐涇+前灣為主），明顯的一梯隊肯定是前灣的虹廬灣和徐涇的蟠龍天地，二者分別是板塊成交價最高的小區。

二者中站位更高的無疑是虹廬灣，100平帶車位成交價如今還可以達到750-800萬，毫無疑問整個大虹橋的第一梯隊。

當然，這個價格我還是要多說一句，其實7萬多到八萬也合理，雖然這是外環外。

大虹橋這個板塊整體在浦西外環的能級還是很高的，整體的定位就至少是一個均價6萬的板塊。

假設大虹橋沒有超供的話，在如今的行情下，我認為其真實的價格層次應該是大板塊均價6-6.5w左右的水平，整體比九亭和南翔的價格貴15%-20%。

畢竟大虹橋的城市界面、產業實力并不差，也是成片開發的片區，上游是2號線的外溢，何況還有宇宙級的規劃加持。

上游長寧的商品房次新房至今依然很貴，像中海長寧第至今仍在9w+的價格水平。

按照外溢板塊估值，整個大虹橋的標桿達到虹廬灣7.5-8灣的成交價倒是也合理——

只不過整個板塊這樣的標桿只能容下一兩個，畢竟板塊內購買力有限。

這種情況其實很普遍，就和大寧金茂府之前在大寧的地位一樣，當年15w+就是比板塊其他小區高出15-25%。

前灣本身就是閔行，雖然很多朋友不覺得閔行比青浦高一檔次，但是確實還是在價格上有所體現。

疊加商業+學校+地鐵+品質，目前虹廬灣絕對是大虹橋的第一梯隊。

當然，這個梯隊并不是一成不變的。

因為，隨著上海郊區在去年開始重啟拍地，本應由3.5代住宅帶來的板塊內部洗牌今年將在上海郊區上演。上海郊區樓市，將迎來全面洗牌

大虹橋就是如此。

徐涇已經拍賣了寶業和綠城兩塊地；

而華漕前灣近期更是公布了預計要上市的五塊地，疊加之前上海城投拿的前灣地塊，前灣預計在未來一到兩年供應六個項目。

新房上市，必將讓板塊梯隊重新洗牌。

那么等到這些新房上市之后，大虹橋未來的樓市格局梯隊如何排列呢？

什么樣的區域，未來的發展潛力更好？

房不會賣，價格不好談

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首先可以確定的說：

隨著這輪新房供應，基本就讓華漕和徐涇兩個片區的樓市格局基本塵埃落定了，小的居住組團分布基本定型。

先說徐涇，隨著蟠祥路開通、綠城和寶業地塊的成功出讓，徐涇基本形成了以蟠龍路、蟠祥路、徐盈路為核心的三個成熟居住組團。

未來即便是再有新的地塊出讓，要么在這幾個組團之中，要么就是整個徐涇板塊的邊角料地帶——比如夾在別墅區之間的、比如在板塊交界處的，都不太能打。

而前灣片區，隨著本輪新地塊的上架，也基本確定了板塊的樓市格局。

之前前灣其實只有一個小板塊，也就是挨著13號線延長線前灣公園站的小組團。

這個板塊南部就是華漕的成熟地區，內部有印象城和開市客，還有學區資源，是目前前灣乃至整個大虹橋區域內第一梯隊的小組團。

而諸翟路站附近只有大華紫樾府一個項目，隔壁幾個都是動遷或者租賃用房，實話說即便未來板塊成熟也談不上多有競爭力。

而本次這批新地塊，又給前灣帶來一個新的組團，就是環繞著前灣核心規劃霽月湖的環湖組團。

而結合前灣的控規，除了這些核心區圍繞著地鐵和湖而建的社區，未來剩余的待供應區域都是板塊的西北角——目前都是荒地。

這些在近期，在板塊還如此不成熟的情況大概率不會供應——

如果當下就供應出來作為板塊邊角料，對樓市格局也沒什么影響。

而如果綜合起來、把大虹橋核心區的徐涇、華漕、虹橋商務區進行綜合排序，那么就涉及到一個問題：

到底該用什么樓市模型來對大虹橋核心區的各個小板塊進行評估。

大虹橋最開始的時候一直是用產業中心的模型評估，也就是大虹橋的產業核心區域虹橋商務區，房價是最貴的。

當年大虹橋真正實質性成交價到十萬的區域，其實也就是商務區里面的萬科時一區等小區。

而如果在產業的估值模型下，再疊加規劃預期的實現、產品的更新，那么大虹橋最貴的房子就應該是前灣剛剛開發的環湖片區：

朝南看湖，坐落于湖畔的定位改善的豪宅項目，應該是板塊真正的價值巔峰。

畢竟前灣是大虹橋未來唯一的天際線地標片區，成片開發的地標寫字樓。

但是大家都知道，這個規劃雖好，落地時間預計會非常久，預計得有20年以上。

短期前灣這個規劃肯定沒法把這個作為房子估值的基礎，更不能視為購買力來源。

而整個大虹橋來看，雖然虹橋商務區內部的產業、徐涇的產業雖然在這幾年都有所增加，但是增量有限，實際上增長還不足以撐住過去幾年暴增的一萬多套新房；

最關鍵的是，這幾年新增的產業類型包括新能源、律所、人力資源、以及一些制造業的總部，都沒有當年開發商企業聚集對于行業的從業者那么強大的號召力。

因此，當下的大虹橋，以及未來至少十年的大虹橋，基本很難用產業模型去排樓市梯隊。

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而隨著過去這幾年大虹橋的補跌，以及結合如今大虹橋二手房的成交情況；

對于大虹橋樓市，比較理性的分析模型，一定是按照一個近郊睡城的模型去分析：

最核心的優勢一定是地鐵——到市區通勤要方便。

那大虹橋內部的板塊區分，至少先要分成兩大類：

第一類是地鐵盤，能夠享受市區外溢購買力的加持，不至于無人接盤的項目。

第二類是非地鐵盤，流通性堪憂，主要服務本地購買力。

然后就是綜合比較各小板塊內部的差別：

小板塊內部產品品質如何？到地鐵距離如何？周邊小板塊的環境配套如何？

那么這種情況下，未來的真正一梯隊，大概率是地鐵盤里的品質佼佼者。

尤其是要考慮到待入市的地塊或者新房可能采用3.5代住宅的產品設計；

那么第一梯隊，最大概率就是前灣公園地鐵站即將上市的那塊地、以及蟠祥路地鐵站附近新拿地的綠城和寶業兩個項目。

當然這個前提是這幾塊地產品品質過硬，沒有浪費地塊的質素，做了改善定位和抬板產品。

但是這個其實是個未知數，因為看目前的消息，都可能有變數：

寶業項目做了品質很高的改善盤但是封了陽臺且離地鐵有一定的距離；

當然最關鍵還是未來交付的效果。

綠城地塊，據說要做一個“流速盤”而非品質盤，定價據說也是石破天驚。

而前灣的新地塊現狀還沒拍，未來做什么產品無人可知，到時候肯定也要看大虹橋的市場行情定方案。

市場在解禁影響下，如果不好賣，那么小區的品質定位不會抬高。

因此這個第一梯隊其實很可能無法誕生。

而曾經的一梯隊王者，比如虹廬灣、蟠龍天地、中駿天璟、萬科天空之城（在tod上面那幾期）、或者勉強算上中核，這些項目能否留在一梯隊，就看新出來這幾個新房是否能打。

如果說這些新盤都啞火了，那么大概率這些項目未來還是一梯隊。

反之，如果出了更牛的新房，這些盤大概率要隨著新王誕生而地位沒落，變成二梯隊。

當然在這里面，如果細分：

虹廬灣、花語前灣因為在閔行片區、且綜合配套實力更加成熟，算這個梯隊里的頭部；

中駿天璟以及蟠龍天地略弱一籌，但是強于中核錦悅府和地鐵下一站的萬科天空之城。

而把這些小區排梯隊，大概就是王者項目值7.5-8萬，次頂級7萬附近。

而排在中段的比如蟠龍天地大概就是6.5上下的價格層次。

至于排在這個大梯隊末流的小區，也就是6萬上下的水平。

當然這個價格會在未來幾年解禁之后出現震蕩，不過由于都是比較標桿的項目，跌幅不會特別大，5%-10%左右。

而再往下一個梯隊、或者說是三梯隊，其實就是近地鐵的其他項目。

比如萬科天空之城不在橋上的兩期，招商虹橋公館挨著地鐵的一期，或者未來交付的華發等項目。

這些盤的價格大概率也即是5.5-6萬的水平——自此也就開始破發了。

這個梯隊里多補充一個部分就是虹橋商務區的萬科時一區、富力等小區。

這些小區憑借著板塊的成熟、虹橋商務區的核心地位以及相對優秀的產業水平，讓這些小區依然能維持在6萬左右的水準。

雖然相比巔峰完全沒落，但是在現狀依然能位處在第三梯隊，不至于和那些徐涇、華漕的邊角料項目競爭末流。

而第四梯隊，其實就是那些遠離地鐵的項目。

這個里面就很多了。

比如像徐涇的南山雨果，品質不差，但成交價都跌破5萬了。

本質上就是離核心資源都太遠，抓不住購買力。

當然，這里面像蟠龍府這種距離還能夠到一點地鐵站的估計也能維持在5.5萬的水平。

像前面提到的中建、或者本身就在比較遠位置的燦耀星城等等，價格估計也就是5萬甚至以下的水平。

這些房子都是很難觸達地鐵外溢購買力，甚至如果板塊產業不大幅進步，未來淪為本地市場也不是沒可能——

原因在于大虹橋上面幾個梯隊，有地鐵概念的項目太多了，買房客根本不夠分。

結語

當然，徐涇作為典型的近郊剛需板塊，行情走勢也難逃大市場。

去年十月份之后，市場成交也非常不錯。

年后，滬七條新政整體提高了公積金的貸款上限，對于剛需板塊的回暖更是重大利好。

畢竟，這個政策對普通家庭來說就相當于變相降息，而對公積金多的家庭更是相當于直接加了預算。

新政的刺激之下，的確直接給市場注入了一批剛需購買力。

在年前便宜房子賣空了的行情下，年后像九亭、南翔都有房子相比于年前成交價漲了5-15萬。

從這個角度來看，大虹橋就受到了解禁很大影響：

帶看熱度高，但是成交價依然上不出去。

大家都知道要解禁，出價很謹慎；

心態變好的只有大虹橋的房東們——因此市場上的現狀就是價格非常難談。

而解禁的影響即將到來，未來幾年大虹橋樓市必將再次震蕩，短期話是建議大家觀望一下，不要盲目跟風上車買人大虹橋。

畢竟如今拿著600萬-700萬，甚至中環以內、內環附近都能買到商品房，建議大家多對比對比。

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