昆明潘家灣城改二期征收補(bǔ)償方案公布，翠湖云頂納入回遷房可選項(xiàng)

2026年3月30日，昆明五華區(qū)印發(fā)了《潘家灣小新村片區(qū)改造項(xiàng)目（二期）國有土地及房屋征收與補(bǔ)償安置實(shí)施方案》的通知，明確本地段安置可選翠湖云頂瓏臺(tái)茗苑房源。

此舉，將拆遷范圍內(nèi)高端改善項(xiàng)目列入安置房選擇的做法，為以后的昆明城市更新就近安置提供了新思路，是前所未有的一次突破。

（圖源：五華區(qū)人民政府官網(wǎng)截圖）

據(jù)文件內(nèi)容，本次征收范圍為東至西昌路，南至人民路，西至昆明市體育場(chǎng)，北至翠湖云頂。搬遷限期為130日（含搬遷準(zhǔn)備期），獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠時(shí)段70日，并設(shè)立3個(gè)時(shí)段，獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠遞減。

關(guān)于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分本地段安置和異地安置兩種。

其中，本地段安置地點(diǎn)位于翠湖云頂瓏臺(tái)茗苑，按照被征收房屋實(shí)測(cè)套內(nèi)面積1:1的比例賠還；異地安置地點(diǎn)位于春暉片區(qū)、蓮花池片區(qū)、普吉路以東片區(qū)或昭宗片區(qū)等范圍內(nèi)的房源，按照被征收房屋的評(píng)估價(jià)值等價(jià)置換。

（圖源：五華區(qū)人民政府官網(wǎng)截圖）

被征收房屋住宅（含政府直管公房）原證載建筑面積或經(jīng)實(shí)測(cè)建筑面積低于55㎡的，統(tǒng)一按建筑面積55㎡進(jìn)行安置，不再結(jié)算55㎡內(nèi)（含55㎡）被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

征收政府直管公房的，應(yīng)當(dāng)采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，征收一戶安置賠還一套，用于安置原承租人，并重新簽訂房屋租賃合同。

征收單位直管公房，承租人與被征收人解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式保障承租人的房屋使用權(quán)。

非住宅補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于征收補(bǔ)償范圍內(nèi)的單位產(chǎn)權(quán)房屋，除住宅、商品、辦公用房以外的其它用途房屋征收補(bǔ)償方式一律采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行補(bǔ)償。

商鋪、辦公用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，采取異地安置，地點(diǎn)位于雅府嘉苑、普吉路以東片區(qū)城中村改造項(xiàng)目、昭宗片區(qū)城中村改造項(xiàng)目等項(xiàng)目范圍內(nèi)的回遷安置地塊，按照被征收房屋的評(píng)估價(jià)值等價(jià)置換。

（圖源：五華區(qū)人民政府官網(wǎng)截圖）

昆明城改浪潮已發(fā)展了近20年的時(shí)間，但在以往的拆遷安置選擇中，多為貨幣補(bǔ)償。選擇原地安置的，則依賴于回遷安置房的建成，被拆遷戶需要苦等漫長(zhǎng)的時(shí)間。

在此過渡時(shí)間中，諸多隱患頻出，至今仍有不少問題尚未解決。也經(jīng)常因?yàn)榛剡w安置房的品質(zhì)問題，發(fā)生拆遷戶集體維權(quán)事件。

直到2025年6月8日起，房票房源制度正式落地推行，為回遷安置提供了新思路。

昆明首次明確房票持有人可在全市統(tǒng)一的房票安置房源庫中購買新建商品房，各區(qū)不得設(shè)置限制性措施。但，受制于房票房源庫內(nèi)樓盤數(shù)量有限，可選擇范圍也僅限入列項(xiàng)目，可選面較窄，基本上多為異地安置，尚做不到本地安置。

據(jù)查，截至目前，昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)公示的房票房源已增至15個(gè)（僅限住宅項(xiàng)目，不含車位、商業(yè)、地下室項(xiàng)目）。義承金川府、中鐵時(shí)代央著、萬科桂語東方、信達(dá)萬科·京江隱翠、新希望·錦官府、能建未來城、華發(fā)書香云海、大華公園天下、保利明玥半山、朗基紫境府等項(xiàng)目均入列，可選面大大擴(kuò)圍。既有剛需樓盤，也有高端改善樓盤，同時(shí)也填補(bǔ)了新規(guī)住宅項(xiàng)目的空白，于回遷戶來說選擇的靈活性在持續(xù)補(bǔ)強(qiáng)中。

此前，華潤(rùn)潤(rùn)府、美的北京路9號(hào)等大平層豪宅也曾在列，如今因房源售罄，已被移出房票房源庫列表。

而，本次文件中提及的翠湖云頂項(xiàng)目，目前暫未查詢到，具體入列房源信息也未上架，尚需時(shí)日等待。

目前，翠湖云頂項(xiàng)目一期已交付，共3棟住宅樓，1號(hào)樓和2號(hào)樓為商品房，3號(hào)樓為回遷安置專用，共274套住宅，建筑面積約70㎡-約248㎡，為2梯5戶、2梯6戶設(shè)計(jì)。

歷時(shí)17年，總算再迎實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

回顧潘家灣小新村城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)歷程，可謂是一波三折。

早在2009年，潘家灣就已列入昆明城中村改造名單，是第一批改造項(xiàng)目之一。

奈何項(xiàng)目啟動(dòng)后，因原投資人資金斷裂，拆遷完成的部分土地閑置多年，二級(jí)開發(fā)遲遲無法推進(jìn)。

此后多年間，賽倫、俊發(fā)、招商蛇口、中信國安等多家房企都曾與項(xiàng)目有過接觸，可惜都沒有取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

直到2019年，碧桂園以5.52億元拿下潘家灣城改一期約40畝用地，開發(fā)為翠湖云頂。2022年翠湖云頂正式開盤入市，最高售價(jià)達(dá)到約25000元/㎡，刷新區(qū)域內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格新高。

受市場(chǎng)大環(huán)境變化和房企資金緊張等多重因素影響，碧桂園在首個(gè)地塊開發(fā)完成后，無法繼續(xù)推動(dòng)二期地塊的開發(fā)，長(zhǎng)期閑置未動(dòng)。潘家灣城改項(xiàng)目推進(jìn)，再次陷入停滯的僵局。

2024年4月，遠(yuǎn)洋建管入局，簽署昆明市五華區(qū)潘家灣城市更新項(xiàng)目框架合作協(xié)議，擬提供一級(jí)土地開發(fā)咨詢顧問、二級(jí)開發(fā)代建代管等專業(yè)服務(wù)。卻，遲遲未見實(shí)質(zhì)性新進(jìn)展。

（圖源：遠(yuǎn)洋建管官微）

2029年1月，潘家灣城改二期完成改造前期的歷史文物遺產(chǎn)調(diào)查，并將虹山面粉樓、小村、新村等建筑納入改造范圍。

根據(jù)文調(diào)結(jié)果，項(xiàng)目東至西昌路，西至昆明市體育場(chǎng)，南至人民西路，北至翠湖云頂，用地面積約70.7畝，預(yù)估涉及資金約20億元。

地塊范圍內(nèi)主要有昆明廣播電臺(tái)舊址、云天化集團(tuán)有限責(zé)任公司樓、云南廣播電視廳住宅區(qū)、昆明虹山面粉有限責(zé)任公司樓、小村、新村自建房等。

這些建筑主要建于上世紀(jì)70-90年代，建筑層數(shù)1-7層，主要為酒店、辦公、商業(yè)、住宅等，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，單位職工、二手交易買家、租戶與產(chǎn)權(quán)人分離，各種形態(tài)都有，變數(shù)多，開發(fā)難度大。

（圖源：五華區(qū)人民政府官網(wǎng)）

2026年2月初，龍翔街道辦密集同步發(fā)布動(dòng)遷服務(wù)、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)三項(xiàng)采購預(yù)告，總預(yù)算達(dá)1226.36萬元。正式宣告潘家灣小新村片區(qū)改造項(xiàng)目（二期）告別漫長(zhǎng)的籌備期，擱置17年后，終于邁入實(shí)質(zhì)性拆遷階段。

年初到現(xiàn)在，短短3個(gè)月時(shí)間，從密集的動(dòng)作中也可以看得出來，這一次，是動(dòng)真格了，真正有了質(zhì)的突破。如果推進(jìn)順利，今年內(nèi)動(dòng)工問題不大。