萬科的雷，終于還是砸下來了

| 文心一言

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房地產(chǎn)的寒風(fēng)，終究還是吹到了萬科的頭上。

這家當(dāng)年被行內(nèi)人稱作房地產(chǎn)標(biāo)桿的企業(yè)，跨越了40多年風(fēng)雨的房地產(chǎn)巨輪，終于在“活下去”的口號里，感受到了前所未有的危機(jī)。

而當(dāng)年一手創(chuàng)辦萬科的王石，晚年生活也格外令人唏噓。

一、風(fēng)雨見彩虹？十年接力的冷暖人生

2015年12月22日，郁亮迎來50歲生日。而就在他生日當(dāng)天，王石寫下七個字相贈：

“郁亮，風(fēng)雨見彩虹。”

那一年，樓市如火如荼，勃勃生機(jī)，但是萬科的上方，彌漫著一場硝煙。“寶萬之爭”正膠著，資本在門外叩擊，公司治理的邊界被反復(fù)拉扯。

兩年后，深圳地鐵以664億元入股萬科，成為第一大股東，解除了“寶萬之爭”的圍堵，可是硬漢王石，也被迫退居幕后，將接力棒傳給了郁亮。

當(dāng)年，很多人說，老王是不甘心的，把親兒子交給別人，內(nèi)心應(yīng)該是辛酸的吧？

可如今回頭看，或許他才感覺是慶幸的。畢竟，全身而退的他，名利雙收，退休金也沒少拿。

創(chuàng)始人王石退居幕后，職業(yè)經(jīng)理人完成接管，這被視為中國房地產(chǎn)公司治理史上的一個標(biāo)志性時刻。

十年，彈指一揮間，郁亮60歲了，可當(dāng)年喊出“活下去”的萬科，遭遇世上最嚴(yán)的行業(yè)洗牌。

整個行業(yè)，降至冰點(diǎn)。

王健林的萬達(dá)，正忙著四處賣資產(chǎn)求救；一飛沖天的恒大，老板正在鐵窗下寫材料。

而萬科的日子，貌似也不太好過。它要一邊與債權(quán)人反復(fù)博弈，一邊也在重新校準(zhǔn)自身的生存姿態(tài)。

二、山雨欲來風(fēng)滿樓：25 位高管的 “落馬潮”

3月30日，新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，萬科集團(tuán)最近刮起了一場反腐風(fēng)波，郁亮退休 20 天后疑似失聯(lián)，已有半個多月沒了動靜，如今更是有不少大佬被帶走調(diào)查。

緊接著，網(wǎng)傳創(chuàng)始人王石也被限制出境，雖未獲官方證實(shí)......

其實(shí)，對于萬科的“整頓”，這只是冰山一角。

2026 年 3 月，貴陽萬科原總經(jīng)理吳忠友被帶走調(diào)查，這位早已離職多年的 “區(qū)域大佬”，栽在了十余年前與當(dāng)?shù)貒蠛献黜?xiàng)目的土地獲取、工程發(fā)包環(huán)節(jié)。

同期，曾是郁亮秘書、把云南萬科銷售額從 20 億做到近 200 億的王某某，2024 年以 “赴港深造” 體面離職，如今也難逃追責(zé)。

再往前看，原總裁祝九勝 2025 年 10 月被采取刑事強(qiáng)制措施，牽出鵬金所、博商資管等表外融資的利益鏈；深鐵派來救火的辛杰，2025 年 1 月接棒董事長，9 月開會時直接被帶走，問題或追溯至深鐵時期。

一年多來，超 25 位核心高管離職或被查，離職不等于免責(zé)，哪怕離崗多年、躲到天邊，只要項(xiàng)目有窟窿，違規(guī)問題存在，就逃不過被追責(zé)的命運(yùn)。

這背后，不僅僅是個人違規(guī)問題的集中整頓，更是萬科內(nèi)部債務(wù)問題集中爆發(fā)后的一次洗牌。

三、出來混，遲早要還：885 億巨虧背后的窟窿

其實(shí)，這一切看似坊間傳聞的消息，背后的問題都是有跡可循的。

今年1月8日，萬科發(fā)布公告稱，“因到齡退休，郁亮先生于2026年1月8日向萬科企業(yè)股份有限公司董事會提交了書面辭職報(bào)告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)。”

公告措辭克制，沒有評判，也沒有感謝，極不尋常。

想當(dāng)年，王石退位的時候，還有溫情送別和含情不舍。

當(dāng)年在深圳大梅沙萬科中心舉行的 2016 年度股東大會上，王石宣布交棒郁亮后，郁亮當(dāng)選后發(fā)言，哽咽致謝：“沒有王石主席，就沒有萬科的郁亮”。

當(dāng)晚萬科公告，聘任王石為董事會名譽(yù)主席，起碼的體面，合適的尊重，應(yīng)有盡有。

其實(shí)，這一切的背后，都預(yù)示著一場風(fēng)暴的來臨。

根據(jù)萬科的財(cái)報(bào)顯示，2025年度營收2334.3 億元，同比增長-32.0%！而歸母凈利潤直接虧了 885.6 億元。

有人說，深圳地鐵作為各大城市最賺錢的地鐵運(yùn)營方，這幾年的虧損還這么嚴(yán)重，原來漏洞在這里呢！

是的，十年前接盤的萬科，如今竟然成了深圳國資委最大的負(fù)資產(chǎn)，巨虧之下，倒查和審核，倒查和審核，自然也就成了理所當(dāng)然的事兒。

其實(shí)，對于萬科來說，比起虧損，更可怕的是債務(wù)，證券時報(bào)官方披露，有息負(fù)債高達(dá) 3584.8 億元，這樣的財(cái)務(wù)狀況，放在任何一家房企身上，基本等同于“病危通知書”。

四、房地產(chǎn)的明天：寒冬不是終點(diǎn)

有人說，萬科的雷，其實(shí)是自己一手埋下的。

當(dāng)年引以為傲的“小股操盤”，實(shí)際上在吸血合作方，當(dāng)年被認(rèn)為“創(chuàng)新”的跟投制度，異化為高管套利的工具；當(dāng)年為規(guī)避監(jiān)管搭建的“影子銀行”，如今成了罪證。

過去多年間，為規(guī)避監(jiān)管、高速擴(kuò)張，萬科搭建了復(fù)雜的表外融資體系，博商資管和鵬金所是核心。體系之瘋狂，在于員工不得不借錢跟投項(xiàng)目，款項(xiàng)來自萬科自己的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，資金內(nèi)部循環(huán)，風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給員工和供應(yīng)商。

當(dāng)年引以為傲的“小股操盤”，實(shí)際上在吸血合作方，當(dāng)年被認(rèn)為“創(chuàng)新”的跟投制度，異化為高管套利的工具；當(dāng)年為規(guī)避監(jiān)管搭建的“影子銀行”，如今成了罪證。

當(dāng)房價上漲能掩蓋一切時，這些問題或許都被包裝成“模式創(chuàng)新”；可當(dāng)潮水退去，誰在裸泳一目了然。

所以，與其說是清算，倒不如說是還債，畢竟，出來混，總是要還的。

寒冬不是終點(diǎn)，而是行業(yè)回歸初心的起點(diǎn)。

當(dāng)然了，萬科的今天，或許就是中國地產(chǎn)的明天。

一個依靠杠桿與周期的時代落幕了，一個回歸居住、合規(guī)與常識的時代開始了。

所有的暴利，終將散盡；所有的泡沫，終會破碎。

留下來的，不一定是曾經(jīng)最風(fēng)光的，但一定是走得最穩(wěn)的。

對于普通人來說，房子是用來住的，不是用來賭的。

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