困局中保現(xiàn)金流還是利潤？中信城開董事長楊勁提出風(fēng)險(xiǎn)化解新模式 丨 2026觀點(diǎn)年度論壇

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報(bào)道

“轉(zhuǎn)型之路雖有挑戰(zhàn)，但黎明已至，曙光在前。”中信城市開發(fā)運(yùn)營有限責(zé)任公司黨委書記、董事長楊勁在2026觀點(diǎn)年度論壇上發(fā)表演講時(shí)講到。

楊勁直言，“房地產(chǎn)行業(yè)已站在增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的歷史關(guān)口，粗放式規(guī)模增長模式已然失靈，未來房企的核心競爭力將轉(zhuǎn)向模式創(chuàng)新、產(chǎn)品打造等六大核心能力。”

直面行業(yè)“進(jìn)亦憂退亦憂”的兩難困局，楊勁系統(tǒng)披露了中信城開以“探索新模式、打造新產(chǎn)品、運(yùn)用新技術(shù)、構(gòu)建新生態(tài)”為核心的“四新”轉(zhuǎn)型路徑。

存量時(shí)代的新邏輯

“我們現(xiàn)在正身處在前所未有的兩難困局。”楊勁在演講中開門見山，點(diǎn)出了當(dāng)前全行業(yè)共同面臨的生存困境。這種困境的核心，是市場下行周期中房企無法回避的終極選擇題，保現(xiàn)金流還是保利潤。

在楊勁的表述中，這種兩難具象化為行業(yè)的普遍現(xiàn)狀。房企的資金大量固化為土地與房產(chǎn)資產(chǎn)，市場下行周期中去化受阻，若不加速折價(jià)去化回籠流動性，企業(yè)將面臨爆雷風(fēng)險(xiǎn)；但若以折價(jià)方式大規(guī)模促銷，回款將直接侵蝕企業(yè)利潤與報(bào)表質(zhì)量，導(dǎo)致EBITDA下降、杠桿率上升，經(jīng)營與財(cái)務(wù)端承受雙重壓力。

即便是中信城開，也未能在行業(yè)下行周期中獨(dú)善其身——2022至2024年，公司因資產(chǎn)集體減值出現(xiàn)連續(xù)虧損，直至2025年才實(shí)現(xiàn)盈利。

“天晴的時(shí)候修屋頂，而不是等到狂風(fēng)大雨漏雨了才來應(yīng)對。”楊勁引用復(fù)星國際董事長郭廣昌的觀點(diǎn)，直言這種兩難困局并非短期市場波動導(dǎo)致，而是行業(yè)底層邏輯徹底重構(gòu)的必然結(jié)果。

中央城市工作會議已明確，我國城市發(fā)展已從大規(guī)模的增量擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的新階段，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)過去三十年賴以生存的增長邏輯已經(jīng)徹底改變。

楊勁在演講中復(fù)盤了行業(yè)的舊增長模式。過去房企依靠高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，增長動能高度依賴土地紅利、市場溢價(jià)，核心競爭力無非是土地的溢價(jià)、房子的溢價(jià)、品牌的溢價(jià)。

但在存量時(shí)代，這種粗放式的規(guī)模增長模式已經(jīng)走到盡頭，行業(yè)的發(fā)展重心已全面轉(zhuǎn)向做優(yōu)增量、盤活存量兩大方向。國家政策重點(diǎn)支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設(shè)、“好房子”建設(shè)等賽道，將成為未來房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的主戰(zhàn)場。

盡管行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，楊勁對行業(yè)的長期發(fā)展仍有明確判斷。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心屬性并未改變。

“第一影響金融安全，第二惠及民生，第三鏈接上下游眾多產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化與消費(fèi)升級兩大引擎仍將帶動行業(yè)持續(xù)前行。”楊勁進(jìn)一步分析道，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，市場預(yù)期已較一兩年前的悲觀狀態(tài)出現(xiàn)明顯修復(fù)，行業(yè)主流觀點(diǎn)認(rèn)為市場將于2026年底至2027年初企穩(wěn)。

更重要的是，楊勁在演講中明確了新周期下房企核心競爭力的重構(gòu)方向。他直言，未來房地產(chǎn)行業(yè)的比拼，不再是拿地的速度與規(guī)模的大小，而是企業(yè)“點(diǎn)石成金”的價(jià)值創(chuàng)造能力，具體拆解為六大核心能力：模式創(chuàng)新的能力、產(chǎn)品打造的能力、金融設(shè)計(jì)的能力、資源整合的能力、技術(shù)應(yīng)用的能力、運(yùn)營提效的能力。

“房地產(chǎn)企業(yè)急需完成從開發(fā)商向城市綜合運(yùn)營商的角色躍遷”，楊勁的這一判斷，也為中信城開自身的轉(zhuǎn)型實(shí)踐劃定了核心方向。

“四新”破局

作為中信集團(tuán)新型城鎮(zhèn)化板塊的核心地產(chǎn)平臺，中信城開的轉(zhuǎn)型路徑，完全貼合其對行業(yè)新周期的底層判斷。

依托中信集團(tuán)“金融+實(shí)業(yè)”的產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢，中信城開確立了“開發(fā)+運(yùn)營”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)格局，重點(diǎn)布局風(fēng)險(xiǎn)化解、城市更新、核心資產(chǎn)投資、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營四大賽道，并以創(chuàng)新主義、長期主義、產(chǎn)品主義、服務(wù)主義為底層邏輯，構(gòu)建了“探索新模式、打造新產(chǎn)品、運(yùn)用新技術(shù)、構(gòu)建新生態(tài)”的“四新”轉(zhuǎn)型體系，精準(zhǔn)回應(yīng)了新周期對房企六大核心能力的要求。

新模式的探索，是中信城開轉(zhuǎn)型的核心抓手，也是其破解行業(yè)兩難困局的核心方案，其中最具行業(yè)標(biāo)桿意義的，是其創(chuàng)新打造的“金融支持+風(fēng)險(xiǎn)隔離+資產(chǎn)管理”風(fēng)險(xiǎn)化解模式。

楊勁在演講中詳細(xì)拆解了這套模式的核心邏輯：第一步，為出險(xiǎn)項(xiàng)目引入增量資金，來源包括存量債權(quán)方的增量信貸、AMC機(jī)構(gòu)的共益?zhèn)约爸行懦情_的自有資金；第二步，搭建專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)隔離架構(gòu)，確保增量資金在資產(chǎn)包內(nèi)封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)與原主體風(fēng)險(xiǎn)的徹底隔離；第三步，也是最核心的一步，由中信城開進(jìn)場操盤，輸出開發(fā)管理能力，提供代建、監(jiān)管、委托運(yùn)營等專業(yè)化服務(wù)，推動爛尾項(xiàng)目形成有效資產(chǎn)，最終通過銷售、持有、運(yùn)營、處置的多元路徑回籠資金，完成風(fēng)險(xiǎn)解除。

這套模式已在行業(yè)內(nèi)得到規(guī)模化驗(yàn)證，中信城開與佳兆業(yè)的紓困合作，正是該模式的典型落地案例。

截至目前，這套風(fēng)險(xiǎn)化解模式已在全國十幾個(gè)城市落地30余個(gè)項(xiàng)目，管理貨值超2000億元。

新產(chǎn)品的打造，則是中信城開做優(yōu)增量、踐行“好房子”導(dǎo)向的核心載體。楊勁在演講中披露，中信城開緊扣住建部“好房子”建設(shè)要求，發(fā)布了“居住環(huán)境好、建筑品質(zhì)好、戶型設(shè)計(jì)好、運(yùn)營管理好、智能水平高、增值服務(wù)全”的“四好一高一全”產(chǎn)品價(jià)值觀，形成了包含六法18冊、108則、1280項(xiàng)具體技術(shù)條目的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，全面覆蓋剛需、改善、高端全住宅產(chǎn)品線。

在新模式與新產(chǎn)品之外，中信城開以新技術(shù)為全業(yè)務(wù)周期賦能，以新生態(tài)構(gòu)建長期競爭壁壘。

技術(shù)應(yīng)用層面，中信城開以數(shù)字化、智慧化、綠色化技術(shù)覆蓋建造、產(chǎn)品、運(yùn)營全鏈條：建造端應(yīng)用數(shù)字孿生、智慧造樓機(jī)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)施工可視化、高效化、安全化；產(chǎn)品端融入低碳遮陽、全屋凈水、智能物聯(lián)等系統(tǒng)，提升居住舒適度與節(jié)能水平；運(yùn)營端以AI技術(shù)輔助市場與客戶研判，同時(shí)拓展停車場新賽道，依托基金獲取資產(chǎn)特許經(jīng)營權(quán)，以精細(xì)化運(yùn)營挖掘抗周期的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

“以專業(yè)守底線、以創(chuàng)新破困局、以協(xié)同創(chuàng)未來，推動行業(yè)向上生長，向善同行”，楊勁在演講結(jié)尾呼吁。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>