鄧學(xué)平辯護(hù)詞精選｜當(dāng)庭指出《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》存在12處問題

按：被告人系D公證處的公證員。該公證處系自籌自支的事業(yè)單位。案外人Z和H匆匆結(jié)婚，H對(duì)外有大量負(fù)債，兩人結(jié)婚后H將Z的房產(chǎn)委托被告人所在的公證機(jī)構(gòu)做了全權(quán)委托公證，當(dāng)H不能償債時(shí)債權(quán)人有權(quán)自行處置、售賣該抵押房屋。后Z的房屋被債權(quán)人出售，Z意外溺亡。檢方指控被告人在公證時(shí)沒有親自到場，構(gòu)成提供虛假證明文件罪。案涉房屋的價(jià)值成了衡量經(jīng)濟(jì)損失大小和是否達(dá)到入罪門檻的重要依據(jù)。一審?fù)彆r(shí)，本人申請(qǐng)價(jià)格認(rèn)定人員出庭作證。結(jié)合價(jià)格認(rèn)定人員當(dāng)庭證言，本人指出《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》存在12處問題，不能作為定罪的根據(jù)。

1.價(jià)格認(rèn)定委托機(jī)關(guān)不能是S市公安局刑事偵查總隊(duì)三支隊(duì)，而應(yīng)當(dāng)是S市公安局

《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》（卷5P48-51）抬頭注明的提出方為S市公安局刑事偵查總隊(duì)三支隊(duì)，正文也載明：“S市公安局刑事偵查總隊(duì)三支隊(duì)出具的價(jià)格認(rèn)定協(xié)助書”。但S市公安局刑事偵查總隊(duì)三支隊(duì)并非獨(dú)立法人，只是S市公安局的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，不具備委托鑒定資格，由其委托價(jià)格認(rèn)定不符合程序要求。

國家發(fā)展和改革委員會(huì)《價(jià)格認(rèn)定規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格〔2015〕2251號(hào)）第八條規(guī)定：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門的價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)辦理本省、自治區(qū)、直轄市紀(jì)律檢查委員會(huì)、高級(jí)人民法院、人民檢察院、人民政府各部門以及國務(wù)院垂直管理部門所屬機(jī)構(gòu)，直轄市中級(jí)人民法院、人民檢察院分院提出的價(jià)格認(rèn)定事項(xiàng)和本行政區(qū)域內(nèi)的價(jià)格認(rèn)定復(fù)核事項(xiàng)”。第十二條規(guī)定：“價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)辦理價(jià)格認(rèn)定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)具有價(jià)格認(rèn)定提出機(jī)關(guān)出具的價(jià)格認(rèn)定協(xié)助書”。因此本案應(yīng)當(dāng)由S市公安局直接委托S市價(jià)格認(rèn)定中心進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定。

2.沒有符合要求的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參與估價(jià)，估價(jià)程序違法

根據(jù)住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第3部分估價(jià)程序3.0.2.4規(guī)定：“除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。”S市價(jià)格認(rèn)證中心工作人員L出庭接受控辯雙方的交叉詢問，L稱本案的價(jià)格認(rèn)定其本人參與其中，但是他們只有房地產(chǎn)估價(jià)師的資質(zhì)，但都沒有注冊(cè)，不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。本案中沒有任何注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參與，估價(jià)程序嚴(yán)重違法。

3.送檢材料來源不明、內(nèi)容未知

根據(jù)《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》“提出方提供的資料”顯示，公安機(jī)關(guān)送檢材料包括價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的明細(xì)表、《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、其他相關(guān)資料。但案卷中未見上述材料，無法確定“標(biāo)的明細(xì)表”包含哪些明細(xì)，無法確定“其他相關(guān)資料”具體是哪些，更無法判斷價(jià)格認(rèn)定檢材是否全面、充分。

此外，案卷中也無公安機(jī)關(guān)調(diào)取上述材料的程序性文書。無法判斷檢材來源，不知是何人、何時(shí)、以何方式、從何處調(diào)取？根據(jù)上述材料得出的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論的真實(shí)性、合法性均存疑，無法被直接援引、使用。

4.價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)未依規(guī)對(duì)認(rèn)定依據(jù)的材料進(jìn)行審查

國家發(fā)展改革委價(jià)格認(rèn)證中心《價(jià)格認(rèn)定依據(jù)規(guī)則》（發(fā)改價(jià)證辦〔2016〕94號(hào)）第二十一條規(guī)定：“價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)當(dāng)對(duì)作為價(jià)格認(rèn)定依據(jù)的資料進(jìn)行審查，確保價(jià)格認(rèn)定依據(jù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性。價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過內(nèi)部審核、集體審議等方式，對(duì)價(jià)格認(rèn)定依據(jù)材料進(jìn)行全面審查”。《價(jià)格認(rèn)定依據(jù)規(guī)則》第二十二條、二十三條、二十四條詳細(xì)規(guī)定了價(jià)格認(rèn)定人員具體應(yīng)當(dāng)從哪些方面審查依據(jù)材料的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性。

本案中，價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)未對(duì)公安機(jī)關(guān)所提供的材料的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性進(jìn)行審查，不知道公安機(jī)關(guān)提供材料的真假，不能保證價(jià)格認(rèn)定結(jié)論的準(zhǔn)確性。

5.未按規(guī)定說明可比實(shí)例的具體信息

國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“可比實(shí)例的選取應(yīng)符合下列規(guī)定：1.可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；3.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；4.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不能超過兩年…應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片”。

《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》僅“選取若干房地產(chǎn)交易案例”，并未依規(guī)說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。不知價(jià)格認(rèn)定中心選取了幾處可比交易實(shí)例，不知可比交易實(shí)例的區(qū)位、樓層、戶型、面積、成交日期等具體信息是什么？不知這些具體信息與涉案樓盤是否具有可比較性？辯護(hù)人提出質(zhì)疑后，檢察院出具《情況說明》，列舉了涉案房屋所在小區(qū)三套房屋在房地產(chǎn)交易中心的登記交易情況，但是交易實(shí)例的說明主體應(yīng)該為S市價(jià)格認(rèn)證中心而非檢察院。

6.無參數(shù)修正的具體數(shù)據(jù)

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“4.2.14 交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理”。雖然《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》稱“對(duì)各種差異因素進(jìn)行修正”，但不知具體對(duì)哪些參數(shù)進(jìn)行調(diào)整？采用的金額調(diào)整、百分比調(diào)整還是回歸分析法調(diào)整？具體參數(shù)修正的比例或金額是多少？出庭人員亦支支吾吾、無法回答。

7.無最終確定涉案房產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算方法

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，適用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值”。《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》載明，涉案房產(chǎn)在基準(zhǔn)日的單價(jià)為35974元/㎡，總價(jià)為1791500元，但卻未展示計(jì)算方式。不知計(jì)算采取的是簡單算術(shù)平均法、還是加權(quán)算術(shù)平均法或是其他方法？房產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，只有存在真實(shí)、充分的測算依據(jù)，準(zhǔn)確的計(jì)算方法，完整詳細(xì)的計(jì)算過程才具有法律說服力。

8.價(jià)格認(rèn)定結(jié)論未考慮涉案房產(chǎn)室內(nèi)裝修、設(shè)施情況對(duì)價(jià)格的影響

《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》載明（卷5P50）：“本認(rèn)定結(jié)論未考慮室內(nèi)裝修、設(shè)施等情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響”。這顯然又違背《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定。價(jià)格認(rèn)定必須考慮建筑物實(shí)物狀況，包括內(nèi)部裝飾裝修和設(shè)施設(shè)備等情況，并進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定：“建筑物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等”。價(jià)格認(rèn)定中心工作人員出庭接受詢問，也明確向法庭說明，因?yàn)闆]有房屋的鑰匙，其并未進(jìn)入房間內(nèi)實(shí)地查看，未考慮涉案房產(chǎn)室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備等對(duì)價(jià)格的影響。

9.價(jià)格認(rèn)定結(jié)論未考慮涉案房產(chǎn)存在抵押，價(jià)格必然受損的因素

2015年1月涉案房產(chǎn)出售前，設(shè)有兩處抵押，出售時(shí)其價(jià)格必然大打折扣。一是2013年12月17日Z將房產(chǎn)抵押給T ，擔(dān)保范圍為T 35萬元借款本息；二是2014年3月18日Z又將房產(chǎn)剩余價(jià)值抵押給H，擔(dān)保范圍為H55萬元借款本息。《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》載明（卷5P50）：“本認(rèn)定結(jié)論未考慮因抵押、擔(dān)保或其他權(quán)利對(duì)認(rèn)定標(biāo)的價(jià)格的影響”。這顯然又違背《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定。價(jià)格認(rèn)定必須考慮抵押、擔(dān)保等限制權(quán)利的情況，并進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定：“進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件…擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等”。S價(jià)格認(rèn)證中心工作人員L出庭接受詢問，也明確向法庭說明出具的價(jià)格沒有考慮房屋的擔(dān)保物權(quán)等限制條件，認(rèn)定的價(jià)格肯定虛高。

10.價(jià)格認(rèn)定結(jié)論明顯高于正常市場交易價(jià)

不同估價(jià)目的下的評(píng)估方式不同、得出的價(jià)格結(jié)論也不同。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.1-5.15分別規(guī)定了抵押估價(jià)、收稅估價(jià)、征收征用估價(jià)、拍賣變賣估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)等15種不同估價(jià)目的下的評(píng)估方法。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“房地產(chǎn)征用估價(jià)，應(yīng)評(píng)估被征用房地產(chǎn)的市場租金，并可評(píng)估因征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失”。而轉(zhuǎn)讓估價(jià)等其他目的下的價(jià)格評(píng)估并不會(huì)考慮上述補(bǔ)償安置費(fèi)用，因此以征收征用為目的的估價(jià)顯然相對(duì)較高。

Z房屋的買賣是市場行為，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓估價(jià)為目的。本案《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》認(rèn)定，2015年1月涉案房產(chǎn)價(jià)值為179.2萬元，竟然比以征收征用為目的得出的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論178.3萬元還要高！價(jià)格認(rèn)定結(jié)論不符合基本常理。

11.涉案房屋的市場價(jià)格可參考鏈家、搜房網(wǎng)等交易價(jià)格

在Z起訴撤銷房屋買賣合同的民事訴訟中，買房者也曾向法院提交了鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)的價(jià)格趨勢(shì)圖。該證據(jù)旨在證明，同區(qū)域、同時(shí)段房屋掛牌價(jià)格。對(duì)于該組證據(jù)，法院判決認(rèn)定如下（卷5P102）：“予以采信，作為確定合理交易價(jià)格的佐證之一”“該價(jià)格具有一定的可參考性，但應(yīng)考慮平均因素和偏離因素”。法院最終將鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)價(jià)格趨勢(shì)圖和《S市國有土地上居住房屋協(xié)議置換評(píng)估分戶報(bào)告》均作為認(rèn)定價(jià)格的考慮因素。

12.民事訴訟與刑事訴訟的舉證責(zé)任及證明標(biāo)準(zhǔn)均不相同，不能簡單的把民事訴訟材料套用在刑事訴訟身上

民事訴訟實(shí)行誰主張，誰舉證，證明標(biāo)準(zhǔn)只要求達(dá)到高度蓋然性。而刑事訴訟則實(shí)行無罪推定，在證明標(biāo)準(zhǔn)上要求正面達(dá)到確實(shí)充分，反面則需排除合理懷疑。也即，只要辯護(hù)人提出合理懷疑，控方就必須舉證予以排除。否則就應(yīng)當(dāng)作出有利于被告人的認(rèn)定結(jié)論。因此，在《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》存在上述嚴(yán)重問題的情況下，法院應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)而采信鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)的價(jià)格交易圖，并據(jù)此推算出涉案房屋掛牌價(jià)應(yīng)在134-139萬左右。考慮到實(shí)際以95萬元出售，給Z造成的損失金額為39-44萬元，尚未達(dá)到本罪要求的“損失數(shù)額在50萬元以上”的立案追訴標(biāo)準(zhǔn)。