北京凱諾律師事務所：選擇產權置換時，應當要問清楚哪些問題？

　　北京凱諾律師事務所：選擇產權置換時，應當要問清楚哪些問題？

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》等法規中的規定，老百姓的房屋被納入在征收范圍后，征收方需要提供貨幣補償、產權置換、宅基地遷建等方式對被征收人進行補償安置。也就是說，被征收人在征地拆遷中，有選擇補償方式的權利，其既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權置換，或者是兩種相結合的方式，集體土地上房屋被征收的，還可以選擇宅基地遷建，即讓征收方提供合適的宅基地，供被征收人建房。

　　這里凱諾律師需要提前提醒大家一下的是，最終選擇哪種補償方式，廣大被征收人一定得結合自己的實際情況來確定，不要盲目跟風，看別人選擇產權置換，自己也就選擇產權置換，或者是覺得大多數被征收人都選擇了貨幣補償，自己也就跟風選擇了貨幣補償，這其實是對自己不負責任的一種行為。征地拆遷事關自己的切身利益，因此一定要根據自己的情況，選定適合自己的補償方式。

　　不過，就這三種補償方式而言，絕大多數被征收人更青睞說產權置換這種補償方式。所謂的產權置換，就是由征收方提供與被征收房屋面積、價值差不多的房屋，對被征收人進行補償安置。但是選擇產權置換，對被征收人來說也有一定的風險。想必大家都知道，選擇產權置換時，征收方幾乎很少提供現房來補償大家，絕大多數都是期房，也就是在簽訂補償安置協議后，可能需要等上兩三年，甚至四五年才能拿到。所以，在選擇安置房時，一定要問清楚以下幾個問題

　　一、安置房是否是現房

　　在選擇產權置換時，被征收人一定要提前詢問征收方安置房具體的情況，比如安置房是否是現房。從原則上來說，征收方應當要提供現房對被征收人進行補償安置。可實踐過程中，卻往往都是期房，即正在建設，或者是還沒有開始建設的期房。

　　如果安置房不是現房，而是期房的話，那么這對被征收人來說，就會有一定的風險。因此，被征收人什么時候能拿到房屋就是一個未知數。因此，在簽訂協議時，一定要問清楚安置房是否是現房，如果不是，那么在補償安置協議中，一定要讓他們明確交付安置房的期限（是兩年，還是三年，原則上是三年之內），以及未按時交付安置房的違約責任。

　　二、遲遲未交付安置房要怎么辦

　　由于絕大多數情況下，安置房都是期房，因此，在簽訂補償安置協議之前，一定要詢問征收方，如果沒有按時交付安置房的話，應當要如何處理？從地方相關的法律法規中來看，如果征收方沒有在協議中約定的期限內，交付安置房，那么一般情況下，征收方需要按時支付兩倍以上的臨時安置補助費。

　　詢問之后，如果征收方有承諾一些違約事項，那么可以讓征收方將這些違約責任都明確在補償安置協議里，這也是敦促他們履行補償職責的一種方式，當然了，被征收人也可以在詢問征收方時，直接就雙方的談話進行錄音，一旦他們違約或進是反悔，那這些錄音就可以作為證據，以此來讓他們履行自己的承諾。

　　三、詢問安置房是否有公攤面積

　　從原則上來說，征收方提供的安置房實際使用面積，應當要與被征收房屋的實際使用面積差不多。但是實踐過程中，極個別的征收方提供的安置房實際使用面積卻小于被征收房屋的實際使用面積。也就是，征收方提供的安置房面積中包括了公攤面積，而并只是實際使用面積。

　　因此，凱諾律師在這里需要提醒大家的是，在簽訂補償安置協議之前，一定要詢問征收方所提供的安置房是否帶有公攤面積。如果說有，那么此時被征收人就需要注意，安置房的實際使用面積是否小于被征收房屋的實際使用面積，若安置房實際使用的面積明顯小于被征收房屋的面積，建議被征收人可以拒絕簽訂協議，或者是要求征收方結清房屋面積的補償。

　　對于征收方說不知道的，那么在簽訂補償安置協議時，被征收人與征收方也要對安置房是否有公攤面積之類的事項，在補償安置協議中予以明確。比如如果被征收房屋沒有公攤面積，可征收方提供的安置房有公攤面積，那么對此類問題如何處理，應當要全部明確在協議中，以免日后出現沒必要發生的糾紛。

　　四、要弄清楚安置房的產權與土地性質

　　最后就是要詢問征收方，安置房所占用的土地性質。一般情況下，如果是國有土地性質，那么在拿到安置房之后，被征收人可以正常交易（不過，一般情況下，需要在取得產權證的5年后才可以進行交易），若土地性質為集體土地，那么，對想要交易的被征收人來說，可就不算是有利的，而且還有可能會存在無法辦理產權過戶等問題。

　　因此，在簽訂補償安置協議之前，一定要詢問土地性質是國有土地還是集體土地，避免以后出現對自己不利的情況。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家，征地拆遷關系著被征收人的切身利益，無論被征收人選擇什么樣的補償方式，都一定要結合自己的實際情況，切勿盲目跟風。對于遇到拆遷問題的，比如補償不合理，補償安置協議中的內容不明確、不完整等，那么建議被征收人要盡快咨詢專業律師，當然了，在補償安置協議不合理、不公平，不完整時，若有必要，可以在專業律師的幫助下，直接向人民法院提起行政訴訟，爭取合理的補償。