最高院：專有事項經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的，業(yè)委會能否以自己名義起訴？

作者：周軍律師.

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在審理業(yè)主維權(quán)糾紛案件過程中，經(jīng)常會遇到業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會表決授權(quán)后，針對開發(fā)商、建筑公司提起訴訟主張維權(quán)，而對方當(dāng)事人往往以業(yè)委會并非適格訴訟主體、無權(quán)單獨起訴為由提出抗辯的情形。

那么，專有事項經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的，業(yè)委會能否以自己名義起訴？

最高人民法院案例庫入選案例《某小區(qū)業(yè)主委員會訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司房屋買賣合同糾紛案》中明確：

業(yè)主委員會屬于合法成立的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，本身具備民事訴訟主體資格；針對小區(qū)專有維權(quán)事項，經(jīng)業(yè)主大會依法表決授權(quán)后，業(yè)主委員會有權(quán)以自身名義提起訴訟，依法主張全體業(yè)主合法權(quán)益。

本案焦點問題為，案涉小區(qū)房屋質(zhì)量、配套違約等專有維權(quán)事項，經(jīng)過業(yè)主大會合法表決授權(quán)后，業(yè)主委員會是否具備單獨起訴開發(fā)商、建筑公司的訴訟主體資格。

根據(jù)本案查明的事實，某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司在案涉小區(qū)開發(fā)建設(shè)及交房過程中，存在房屋質(zhì)量瑕疵、配套設(shè)施未按約定交付等違約情形，損害全體業(yè)主合法權(quán)益。案涉小區(qū)依法成立業(yè)主委員會后，全體業(yè)主召開業(yè)主大會，通過合法表決程序形成決議，書面授權(quán)業(yè)委會統(tǒng)一處理小區(qū)房屋質(zhì)量追責(zé)、違約索賠等維權(quán)事宜，允許業(yè)委會以自身名義提起民事訴訟、參與庭審、達(dá)成調(diào)解。二被告抗辯案涉事項屬于業(yè)主專有維權(quán)事項，業(yè)委會無起訴資格。

依據(jù)《物業(yè)管理條例》及民事訴訟相關(guān)司法解釋規(guī)定，依法成立的業(yè)主委員會，屬于法律規(guī)定的其他組織。業(yè)主大會作為小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，有權(quán)決議授權(quán)業(yè)委會處理小區(qū)維權(quán)訴訟事務(wù)，業(yè)主大會合法作出的決議對全體業(yè)主具有約束力。只要表決程序合法、達(dá)到法定人數(shù)比例，授權(quán)行為合法有效。

從以上條款內(nèi)容可以得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會訴訟資格并非僅限于日常物業(yè)管理糾紛。對于小區(qū)房屋質(zhì)量、開發(fā)違約等專有維權(quán)事項，只要經(jīng)過業(yè)主大會依法表決授權(quán)，程序合法、內(nèi)容合規(guī)，業(yè)委會即可取得訴訟主體資格，以自己名義對外提起訴訟。

此外，業(yè)委會的核心職能是代表、維護(hù)全體業(yè)主公共利益，其訴訟權(quán)限來源于業(yè)主授權(quán)。從本案案情看，案涉業(yè)主大會表決人數(shù)、面積占比均符合法定雙過半要求，授權(quán)文件真實有效，不存在程序瑕疵、越權(quán)授權(quán)等情形。二公司僅以事項屬于業(yè)主專有維權(quán)事宜，否定業(yè)委會訴訟主體資格，依據(jù)不充分。

業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)提起本案訴訟，主體適格、程序合法，對應(yīng)的起訴主張和理由成立，應(yīng)予支持。

周軍律師提醒，業(yè)主委員會的訴訟權(quán)限以業(yè)主大會授權(quán)為核心依據(jù)。常規(guī)物業(yè)管理事項業(yè)委會可直接維權(quán)，專有維權(quán)事項需經(jīng)業(yè)主大會表決授權(quán)方可起訴。業(yè)主維權(quán)過程中，需嚴(yán)格遵守法定表決程序，留存完整的業(yè)主大會決議、授權(quán)文件，確保訴訟主體適格。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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