《武漢市鼓勵“N+1”改造，盤活租賃存量房源》

“如果打算留在武漢工作，一定要提前租房！”畢業前夕，小鄒經常聽到這樣的善意提醒。畢業季，租賃需求驟增，想要租到滿意的房子相當困難。聽了往屆畢業生艱難租房經歷后，小鄒趕緊提前著手尋找房源。“結果發現，今年市場上房源還是挺多的，整個租房過程也比較順利。”

近年來，武漢市積極推廣存量住房“N+1”改造模式，促進居住空間合理利用，快速增加了全市住房租賃市場的房源供給，盤活了存量房市場，為解決新市民住房問題提供了有力支撐。小鄒的“意外之喜”，則源于此。

普增“一間房”，適應市場需求

近年來，武漢市常住人口總量持續增長。根據武漢市第七次全國人口普查公報，截至2020年11月1日，武漢市常住人口達到1232.65萬人，比2010年增加254.11萬人，增長25.97%。從人口流動看，全市流入人口總量由2010年的264.84萬人增加到2020年的394.54萬人，增長48.97%。

常住人口的持續增長，使武漢市住房租賃市場需求旺盛。但武漢市中心城區可供出租房源多為成套房屋，面積大、房齡長、分布散且一居室相對較少，和新市民的租賃需求出現了一定程度的錯配。武漢市住房保障和房屋管理局相關負責人道出了其中的主要矛盾。

因為利益驅動，一些不法企業和個人通過非法改建分割，將原有住房進行“N+N”改造，形成“膠囊房”，侵害了承租人的權益。雖然行政部門多次嚴厲打擊這種行為，但仍屢禁不止。“究其原因，有市場需求存在，所以不能一味采用‘堵’的辦法，需要疏堵結合。”該負責人說。

為了有效滿足市場需求、保護承租人合法權益，經過前期調研，武漢市出臺了《關于規范住房租賃服務企業代理經租社會閑散存量住房的試行意見》，明確了存量住房“N+1”改造政策，單套住房內使用面積為12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用。

存量住房“N+1”改造模式增加了租賃住房供應，有利于降低單位租金標準、減少居住成本，房東和租賃企業收入也得到了適當提高，實現了多方利益平衡。截至2020年年底，武漢市住房租賃企業管理房源量增長至15萬余套（間），持有房源數量超過1000套（間）的規模化企業達到20家，經營房源市場占比從2.2%提升到14%，住房市場租金連續多年穩定在每月每平方米32元左右。

明確“一標準”，規范改造路徑

小鄒最終租住的房源就是經過“N+1”改造的。該房源位于武漢市漢陽區新城麗景B區，原本戶型為2室2廳，經過改造變成3室1廳，每間房的租金因此降低一些。小鄒的房間每月租金是1290元，套內使用面積為16.8平方米，和其他租戶共用廚房、衛生間及客廳。

“房屋設計時尚，家居用品比較齊全，拎包入住，還有保潔、上門維修等服務。”小鄒介紹說，合租的室友都是在武漢打拼的年輕人，偶爾聚聚餐、聊聊天，大家相處得很愉快，其樂融融，讓原本獨自一人的打拼生活多了幾分色彩。

“房屋改造后，要讓租客住得舒適、安全。”上述負責人說，為此，武漢市住房保障和房屋管理局多次聯合行業協會組織沙龍活動，邀請房屋安全專家、消防安全專家現場授課，解讀政策細節。武漢房地產經紀行業協會聯合武漢市物業管理協會、武漢建筑裝飾協會共同發布了《關于鼓勵和規范住房租賃企業盤活社會閑散存量住房的聯合倡議書》，倡導企業規范經營行為、提高服務水平、提升專業能力，同時明確了裝修改造中材料標準、施工標準、驗收標準等具體方案。比如：要使用輕質防火材料對建筑面積12平方米以上的客廳進行隔斷，對電器、電線、開關等設備分別作出了明確規定，確保房屋使用安全。分隔后的餐廳應當具備直接采光和自然通風條件，室內及套內的入口、過道應滿足住宅設計規范的要求。人均住房使用面積不得低于5平方米，每間房屋居住人員不得超過2人；房間不得違規分割，不得按照床位等變相分割出租；不得加建廚房、衛生間，確保房屋防水功能以及節能設施完好。

管服“一股勁”，強化政策落地

“僅僅出臺政策、明確標準還不夠，后續還要幫助企業解決在改造過程中遇到的一系列難題。”上述負責人介紹說，針對住房租賃企業反映的物業服務企業配合支持力度不夠、小區居民不理解等問題，武漢市加強政策宣導，講解房屋“N+1”改造與違規改造的區別，積極協調爭取相關各方支持，推進“N+1”改造模式落地。同時，將“N+1”改造房源納入住房租賃信息發布平臺，明顯擴大了受眾面。

武漢市還建立了住房租賃市場聯合監管執法機制，房管、公安、城管、消防等部門按照職責分工，對租賃住房項目改造和使用情況進行巡查，對不符合改造規范的房屋及時拆除。2018年以來，全市累計集中整治、拆除“膠囊房”3362套。委托第三方檢測機構，對申請財政補助資金的項目，按照不低于5%的比例進行安全抽查，確保房屋結構安全和空氣質量達標。

民之所望，政之所向。上述負責人表示，武漢市將不斷總結工作經驗、深化存量住房“N+1”改造模式，確保住房租賃市場健康發展，特別是要讓新市民、青年人在武漢市住得安心、舒心、放心！