前任業主留下的違法建筑，為何要現任業主來整改？

今年8月的一天，浦東新區某城管中隊執法人員接到居民投訴舉報，反映某業主在露臺上擅自搭建建筑物。

于是，執法隊員在小區物業工作人員、居委工作人員陪同下，來到現場進行執法檢查。

經查，該處房屋北側天臺處建有 一處混凝土結構的單層建筑物，建筑物屋頂呈正在施工狀態。

經過現場測量，該建筑物長4米，寬3米，面積有12平方米。

業主李先生說，自己在2021年3月份購買該房屋之前即已存在，他并沒有新搭建，只是因為該建筑物屋頂漏水，自己裝修房屋時一起進行修繕，其對涉案露臺建造無任何責任。

居委工作人員、 物業工作人員也相應確認了李先生的說法，即該建筑物在李先生購買之前即已存在，當時露臺上的建筑物原始設計即已有四根柱子和鏤空屋頂框架，以前業主或使用人只是將鏤空屋頂框架封閉，柱子之間安裝玻璃窗和砌筑磚石。.

對此，城管執法隊員調取了所在樓竣工圖，竣工圖顯示涉案單層建筑物所在位置為露臺，并無建筑物。

那么，對于李先生的行為，城管部門如何進行認定呢？

一、李先生行為屬于對于之前業主留下的違建進行改建的行為

違法建筑的建設方式一般可分為新建、改建、擴建、重建等。

新建、擴建、重建相對可以比較明顯地判斷是否為新增違建， 但改建相對復雜。

從對合法建筑的改建來說，其主要表現為 變動建筑主體和承重結構，其合法與否體現為：在需要規劃許可的前提下，是否經過規劃許可而進行變動。

在常見的執法過程中，改變房屋承重結構、房屋外貌、物業使用性質等， 是需要規劃審批的，因此從廣義上說，對以上事項的改變， 即構成規劃意義上的改建。

本案中，因為是對原有違建屋頂的修繕，其不存在變動建筑主體與承重結構，其可以認定為

對原有違建的維護和加固，從法律實質的角度看，案件當事人的行為可以認定為對違建的改建，而非新建。

二、對于李先生的改建行為該如何處理？

首先，可以明確，李先生露臺上的違法建筑，其存在的狀態已經構成了對城鄉規劃法益的侵害，所以需要整改是毋庸置疑的。

其次，因為歷史因素，已難以確認具體搭建人，或者即使確立了搭建人，也因為物權變動而難以要求其整改。

因此，從便于整改的角度出發，由違建被查處時的占有人、受益人作為整改責任人，是合適的。

但以上兩則合乎邏輯的推論，目前缺乏明確的法律依據，因此只能根據行政處罰法、 城鄉規劃法等法律的原則性規定予以法律適用，以最小程度規避法律適用風險。

三、責令拆除違法建筑需要履行聽證嗎？

違法建筑的責令拆除， 是大部分普通程序違建案查處的必經過程，然而，對責令拆除違法建筑這一具體行政行為的性質判斷，理論界和實務界 爭議頗大。

根據《上海市拆除違法建筑若干規定》和眾多一 線實務人員觀點，責令拆除違法建筑決定作出前是無需向當事人事先告知或告知聽證權的，理由主要有二：

其一，現有法律沒有明確規定違建查處的程序要求；

其二，違法建筑的責令拆除是對違法行為的改正，并不具有行政處罰的懲戒性， 因此不屬于行政處罰。

但是，與之相對，另一種觀點認為，責令拆除違法建筑決定作出前需要向當事人事先告知或告知聽證權，理由也主要有二：

其一，更有利于保護當事人權利；

其二，土地管理法第八十三條規定非法占地中的責令違建拆除，屬于行政處罰。

一般實務中，主要采納第一種觀點，即無需履行聽證程序。

考慮到本案李先生改建的建筑，無新增違建，只涉及到對原有違建的修繕，且違建部分主要為屋頂、不包括梁柱， 違建面積不超過12平方米，據此，城管執法部門制作《責令限期拆除違法建筑決定書》、《違法搭建法律后果告知單》、《附有違法建筑的不動產認定書》,責令李先生限期拆除。

后因李先生未按要求拆除違法建筑，城管執法部門提請不動產交易管理部門將房屋注記記并成功。

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