房企404 | 2022原來有這么多可以舍棄

圖片來源：稿定素材

2022年的房地產(chǎn)市場有多艱難，無需多述，隨手定格的每一幀眾生相，都是旁證。

在低迷氣氛里前行的房地產(chǎn)企業(yè)，性情也在被打壓——從前意氣風發(fā)揮筆散金，而今只想茍著活下去。

“除了生死都是小事”，這句人生箴言，原來也適用于企業(yè)經(jīng)營。那些在順境里開枝散葉的策略，放到逆境中，才發(fā)現(xiàn)未必還能錦上添花。

于是，都被主動式的404，出乎意料地斷舍離了。

1、不管幾折，賣出大吉

從前，被收購是一聲嘆息。現(xiàn)在，被收購是一扇生門。

不過兩個地產(chǎn)周期，行業(yè)對于收購的情緒，已顛覆變化。

年初時，暴雷房企為了護全資本市場信譽，4折、6折地甩賣資產(chǎn)，換取償債資金。看得債權(quán)人很是欣慰：《擺上貨架》、《償債過年》。

過了年中，“違約”已成平常，暴雷房企反而不急著賤賣了。擺出自己最好的資產(chǎn)，耐心等待一個愿意開出好條件的買家。眼見不到重組進展，債權(quán)人呈請清盤的行為也多了起來。

時值年末，中央級利好重磅連出，又有國務院副總理劉鶴說：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，話里話外都暗示了“扶持”房地產(chǎn)的重要和緊迫性，AMC、銀行等各類機構(gòu)加緊貫徹講話，《民營房企迎來高光》。

有房企借助預期回調(diào)，拿回了交易主動權(quán)，《重新定價、指定交易對象》。也有房企堅信自己還會“重拾寶座”，給自己提前鋪好了回歸的路。

11月底，融創(chuàng)把泛海建設(shè)近90%的股權(quán)，轉(zhuǎn)給了中信信托及華融資本，對應為“北京泛海國際”和“上海董家渡”兩大明星項目，換取了超120億元的新增融資。但項目后續(xù)仍由融創(chuàng)繼續(xù)操盤，且融創(chuàng)計劃在未來融資全部償還后回購股權(quán)。

這場交易，從傳出消息到落地，花了8個月時間。

可見，哪怕結(jié)局都是出讓，條件里也暗藏著各種反轉(zhuǎn)玄機。

2、企業(yè)家不要面子的嗎？對，不要

在他“跳樓”消息傳出的那個上午，所有人都是驚掉下巴難以置信的。

首先傳出的，是【許家印昨日從長沙恒大總部跳下，恒大原定下午舉行的月度會議取消。】

而后，廣州越秀公安在官方微博上，沒頭沒尾發(fā)出了【許家印】三個字后秒刪，更加深了傳言的可信度。

一直到午后，【許老板在恒大集團領(lǐng)導工作群里發(fā)了一段語音，側(cè)面證明了自己仍安好。】

故事的最后，【更多人相信的是：許家印從2樓跳的，高度很低，被消防隊接住了，人沒事。】

如此多戲劇性的細節(jié)，自媒體們利用傳言-求證-辟謠-安撫，一系列傳聞演變，炒出了多篇10萬+，也印證了江湖仍有他一席之地的流量身份。

但這類流量背后，是《恒大沒有熬到天亮》的滿滿失意心酸。

親歷者知道，過慣了彎腰撿錢的日子后，“還債”真的難。但了解許家印的人也知道：《要他跳樓，比要他還債難多了》。

《2022胡潤百富榜》顯示，今年有293位企業(yè)家因為財富縮水落榜。其中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的最多，占比約14%。

另外有41名地產(chǎn)老板消失在富豪榜。

有粵系房企的老板，每天忙著躲債權(quán)人，采取“已讀不回”、“應拖盡拖”。

還有新力老板張園林突然退出境外投資者群，跑路，從此音訊了無，甚至被法院點名“下落不明”，已經(jīng)1年3個月了。

還有那位請喝50年的茅臺、2000美元的紅酒，送鉆石的故事，還在未完待續(xù)。

3、上市很好，但沒必要了

上市不是企業(yè)的必經(jīng)之路，但卻是企業(yè)財富迅速翻倍的必備選項。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有地產(chǎn)+物管兩個上市平臺，幾乎成了標配。有能力的，還會給自己再添一個代建，或者酒店。

近3年的新增上市數(shù)據(jù)，2020年是7家房企17家物企；2021年是2家房企14家物企。而今年至今，是0家房企6家物企。

驟減的數(shù)據(jù)背后，一方面因為企業(yè)想明白了：“上市干啥，先活著”。

另一方面，拋不開的母公司業(yè)務依賴、母公司關(guān)聯(lián)應收款，讓幾者間上行時一榮俱榮，下行時一損俱損，就連風口“物管”也不香了——老大哥萬科旗下的萬物云，在9月29日港交所上市時都免不了遭遇破發(fā)，其他企業(yè)更是見勢不妙，放緩了上市節(jié)奏。

比如過了聆訊卻選擇不敲鐘的龍湖旗下物業(yè)公司：龍湖智創(chuàng)生活。據(jù)說，因為當時資本估值表現(xiàn)不佳，未達到龍湖的心理價位，龍湖選擇不急不躁，自己把控上市節(jié)奏。

上市應該是更好的起點，而不是終點（有對賭條款在身的除外）。

4、年報數(shù)據(jù)，差生可以不交卷嗎？

企業(yè)只要停牌，就會引發(fā)市場的一番猜測：是不是有重大交易、是不是實控人出事了？

今年4月1日，《有超10家港交所上市房企、物企停牌》，原因卻相當離譜：

按港交所《上市規(guī)則》，上市企業(yè)必須在2022年3月31日前發(fā)布2021年全年業(yè)績的初步公告。若未能如期發(fā)表財務資料，港交所一般會要求該發(fā)行人的證券停牌，直至發(fā)行人發(fā)表了財務資料為止。

也就是說，上述10多家企業(yè)停牌，都是因為發(fā)（bu）不（xiang）出（fa）年報。

又是讓業(yè)內(nèi)外驚掉下巴的操作。

在往年，也經(jīng)常會有企業(yè)因為數(shù)據(jù)不夠“好看”，仿佛要交寒假作業(yè)的小學生，臨陣修改、美化，拖延到最后一天才交卷，試圖減少關(guān)注。

但這樣集體“擺爛”，還是首度遇見。

“跳票”的房企把原因歸結(jié)于：《核數(shù)師要的薪酬太高了》、資料受疫情影響無法收集到位（核數(shù)師和疫情都沉默了）。

有房企直至如今防疫放開了，都還發(fā)不出年報，還在停牌ing。

反正，只要我不尷尬，尷尬的就是別人。

5、大方違約，真誠解釋

“公開違約”幾個字放在2019年，那是需要制作成一個專題大編特寫的重磅選題。

放在2021年，也是要被單拎出去成稿3000字的大罪。

但到了2022年，大家已經(jīng)看疲了：只有下一個，沒有最后一個。

從花樣年2021年上半年還有272億流動現(xiàn)金，10月卻大方公告自己還不起2億美元債開始，開發(fā)商就像被集體傳染了“欠債不還癥”。

按照中指研究院數(shù)據(jù)，今年內(nèi)新增違約主體有28家，基本為民營房企。

房企的PR部門回應態(tài)度，也從辟謠、遮掩，到打直球承認了，甚至高舉“棄外保內(nèi)”正義旗幟，認為《只要我夠真誠，債權(quán)人就不好苛責我》。

“破罐子破摔”背后，其實主要有2點考量。

一是因為企業(yè)在境外發(fā)債的主體是單獨成立的公司，不涉及境內(nèi)主體擔保，被發(fā)起破產(chǎn)清算也不擔心殃及國內(nèi)運營主體。

二是現(xiàn)階段，保內(nèi)的意義確實高于保外。截至目前，年內(nèi)房企海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷，保外也難換來再融資。

房企在暫停支付全部境外債券本金和利息后，能集中有限的資金保交樓、穩(wěn)經(jīng)營及維護境內(nèi)融資，恢復市場信心，促進銷售企穩(wěn)。也唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，再生產(chǎn)再經(jīng)營才可持續(xù)，進而才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。

沒有絕對的“孤勇者”，只有眼前的利弊。

6、國際評級太準，下回別評了

企業(yè)和國際評級機構(gòu)合作的出發(fā)點其實很簡單：用一個高評級，換一個低利息。

尤其對于境外債務依賴度高的企業(yè)來說，維持評級的穩(wěn)定及上調(diào)，更是IR部門和PR部門的核心KPI。

無奈，自2021年下半年后，因為不看好國內(nèi)房地產(chǎn)銷售和融資環(huán)境，標普、穆迪、惠譽這三大國際評級機構(gòu)，頻繁將《內(nèi)房企的評級無差別下調(diào)》。

由此觸發(fā)了部分房企部分債務需要提前兌付，短時間內(nèi)加劇企業(yè)的償債壓力。

挺到了四季度“救市大禮包”出臺前一刻的“示范民企”旭輝，就是倒在了突臨的債務擠兌上。

企業(yè)和評級機構(gòu)都很清楚，信用評級市場上的話語權(quán)除了直接影響到金融博弈中的力量，后續(xù)還可能傳導至銷售市場，影響企業(yè)銷售。

既然國際評級選擇“一棍子打死”，說：在座的各位都不值得“投資”。那幾乎停止了境外債發(fā)行的內(nèi)房企們也干脆暫時不奉陪了——《已經(jīng)有超過70家房企主動要求撤銷評級》。

這是不在乎了嗎？當然不。反而，就是因為太在乎了，才不能再退了。

7、帶不動，不接班了

民營房企，基本都是家族企業(yè)，有夫妻店，有兄弟5人共同經(jīng)營的，也有子女幾人分權(quán)而治的。

“傳承”是他們默契的信仰。

但“煉獄級難度”的2022年，地產(chǎn)二代們拿到的劇本，實在和之前想象的不一樣。

很多初生二代們剛歸國，還沒在基層歷練幾年，就登上前臺被迫營業(yè)——藍光發(fā)展的楊武正、弘陽的曾俊凱，在企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人離場后，迅速擔起集團核心崗位，擺在他們面前的是從未見過的債務、銷售疲軟等經(jīng)營難題。

一上任，就光見證歷史了。

就算是世茂的許世壇、寶龍的許華芳，雖然步入行業(yè)多年，但積累的都是順風年代的經(jīng)驗。現(xiàn)在行情直轉(zhuǎn)急下，好用的經(jīng)驗主義失靈了，《少白頭操心成滿頭白》。

打不過就退出吧，創(chuàng)一代們?yōu)榱吮Ｗo兒女，大手一揮讓他們退場。

從去年開始，佳兆業(yè)郭英成的3位女兒、禹州集團的林禹芳、龍光集團的紀凱婷等都相繼退出董事會。

創(chuàng)一代們選擇自己接棒，重回賽場周旋。像世茂的許榮茂，佳兆業(yè)的郭英成，透過自己朋友圈完成資產(chǎn)變現(xiàn)，給企業(yè)回血；或親自出面與債權(quán)人談判，希望用“面子”爭取一些喘息的機會。

姜，還是老的辣。

8、信托能處，有事真上

“如果我有罪，請直接懲罰我，而不是讓我《拿不回錢還要接盤爛尾樓》。”

見過放高利貸的追債、拿走值錢物品，但沒有見過放貸的還下場幫忙吆喝，甚至擼起袖子加油干的。

今年，地產(chǎn)信托公司，就從身居幕后的高貴債權(quán)人，變成了需要親自托底解決問題的“包工頭”。

原因：明股實債投資失敗。

原本的計劃，是快進快出——發(fā)行一筆信托或基金產(chǎn)品，把從投資人處募集來的錢，借給房企項目公司，并用小股東的身份，監(jiān)視項目的出入賬情況，適時拿回本金與高額收益。

但在房企頻繁爆雷后，項目無法回款，信托產(chǎn)品無法順利兌付，捆綁在一條船上的信托機構(gòu)，也直接成為風險波及者，被套牢了。

招行代銷五礦信托的涉房產(chǎn)品，被大量投資者曝出到期后無法兌付，總規(guī)模超23億。招行被告到了銀保監(jiān)會，五礦信托也被游戲公司米哈游、莉莉絲告上法院。

游戲玩家大呼：原來我給游戲公司氪的金，最終還是被房地產(chǎn)割韭菜了。

與其被動等待前景未知的房企自救、推進緩慢的他人收購，信托機構(gòu)無奈選擇了更能迅速回籠資金的親自下場：拿下項目的全部股權(quán)，成為項目所有人，再找轉(zhuǎn)賣、引代建、換合作方等脫身方式。

畢竟，盤活項目，對投資人有交代，對業(yè)主保交付，才是現(xiàn)階段正確的政治覺悟。

原來天選打工人，是權(quán)限最大的那個。

9、萬科不惹在座的各位了

從王石時代起，萬科就一直在業(yè)內(nèi)扮演著“人間清醒”的人設(shè)：

2007年末，在一片上漲態(tài)勢里，王石提出了拐點論，萬科開始帶頭降價。

2018年9月，市場穩(wěn)步上行，郁亮卻喊出“活下去”。

大家都習慣了聽“吹哨人”萬科“敲警鐘”、“潑冷水”。卻在今年罕見地聽到了萬科的多次唱多。

6月，“行業(yè)悲觀主義者”郁亮說“短期市場已觸底，正在緩慢、溫和地恢復”。

8月，他又重申了這一判斷并表示：“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”

他認為，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

有人說郁亮轉(zhuǎn)向了，但他卻堅持自己可能有時候說話不合時宜，但出發(fā)點并沒有變，都是“尊重常識，敬畏市場”。

這很郁亮，《除了常識，他什么都沒說》。

但數(shù)據(jù)偷偷暴露了萬科的焦慮：當時，2022年7月，萬科A實現(xiàn)合同銷售金額336.9億元，同比下滑34.63%，環(huán)比下滑28.61%；8月，合同銷售金額 309.7 億元，同比下滑16.37%，環(huán)比下滑8%。

為了自己，萬科也不能再唱空了。

最近三年，我們都在喊難。當下時覺得它是最難一年，過后卻發(fā)現(xiàn)只有更難。

魔法疊加下，2022年絕對是過去十年中最難的一年。也希望，它是未來十年中最難的一年。

2022年終于翻篇了，有什么過得去的過不去的

都歡迎文末留言