開發商被破產清算，41套新房“打水漂”？

最近，閔行吳女士為了她的房子有點犯難。

原來，吳女士4年前向上海新大陸公司，購入了一套位于閔行的商品房，開發商原約定于2018年交房，然而現在離約定的交房期間已經過去了4年，她的房子卻因為開發商“債務危機”導致交付杳無音訊，眼看著自己“六個錢包”集資的新房就要打水漂，吳女士心里別提有多苦悶。

其實，這樣的“受害者”，不只吳女士一人。

據小芝了解，吳女士買房的小區，共有商品住房126套，債務危機爆發之前，開發商已經對外銷售并網簽79套(其中69套已辦理預告登記，10套未辦理預告登記）。

然而，到了2020年，剩余的41套房屋，開發商在收取50萬元至600萬元不等的定金和房款后，就因股東之間的債務糾紛被法院查封了，由于司法查封導致這些房屋無法辦理網簽、更無法辦理預告登記。

吳女士就是其中之一。

現在開發商已經深陷破產清算泥潭，吳女士擔心，自己的房產會成為開發商的“破產財產”后被清算償還債務。

那么，是有這種風險嗎？

在開發商面臨被破產清算的情況下，我國法律和司法實踐對于購房者都有哪些特別保護規定呢？

一、已辦理預告登記的購房人享有對抗破產的物權請求權

《民法典》第二百二十一條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

預告登記具有破產保護效力。

其實，破產保護效力是指在預告登記義務人破產的情況下，預告登記權利人仍有權請求破產管理人履行移轉或者設立不動產物權的義務，不必與其他債權人共同分配該不動產的價值。

通俗的說，經預告登記的不動產物權變動請求權在一定程度上具有對抗所有權人、破產管理人的相對效力，可排除破產管理人對合同是否繼續履行選擇權的適用，從而保障預告登記權利人獲得不動產物權。

在吳女士的案例中，已在不動產登記中心完成預告登記的購房人，享有物權請求權，有權對抗破產程序，在案涉建設工程已經竣工驗收合格，并取得住宅交付許可的情況下，可以辦理房屋過戶登記，最終獲得房屋所有權。

二、未辦理預告登記的購房人如屬于消費者購房人，則在破產程序中享有優先權

根據現行法律和司法實踐，僅簽署商品房預售合同但未辦理預告登記的買房人，則僅享有債權請求權，不能依據預售合同備案登記取得房屋所產。

但是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定（2020修正）》第二十九條、《九民會議紀要》等規定，在破產程序中，如被認定為消費者的購房人，則可以在執行中提出執行異義，且在破產程序中享有優先權。

那么，哪些情況屬于司法實踐中的消費者呢？

根據現行司法解釋，需要滿足以下三項條件：

1）購買的商品房系用于居住，且符合買受人名下無其他用于居住的房屋的要求；

2）應當支付房屋總價款的百分之五十以上或者接近百分之五十；

3）在法院查封之前或者裁定受理破產申請之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

三、不屬于消費者的購房人，是否享有優先權具有爭議

從當前的司法實踐來看，對于非消費者購房人由于不完全符合司法解釋關于消費者購房人的要求，一般是作為普通債權人對待的。

小芝分析，司法解釋之所以保護消費者購房人主要基于生存權的考慮，而建設工程承包人的權利主要是經營權，一旦法院認定購房人不屬于消費者（比如炒房者），那么其生存權就很大概率被法院認定為無需特別優先考慮。

小芝提醒：吳女士的這則案例提醒我們，在購買新建商品房后，一定要盡快督促開發商辦理預告登記，只有辦理預告登記后才能更好的保護自身權利。

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