國(guó)企給民企老板指了兩條路

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一年前，大約正是虎年春節(jié)前。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)傳出了：9家央國(guó)企，被要求通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式，為有中高風(fēng)險(xiǎn)的11家民營(yíng)房企，提供流動(dòng)性支持的消息（《一批民營(yíng)房企被擺上了貨架》）。

于是，出現(xiàn)了第一批的資產(chǎn)出售潮。雅居樂(lè)、世茂、融創(chuàng)等等房企，都捧出了好資產(chǎn)，割肉回血。據(jù)說(shuō)，最低打到了4.1折。

但好買好賣并沒(méi)有持續(xù)太久。以為走過(guò)了最暗時(shí)刻，卻是迎來(lái)了更深不見(jiàn)底的市場(chǎng)走勢(shì)。

這些房企，也開(kāi)始惜售了。

按暴雷房企內(nèi)部人士的話說(shuō)：還沒(méi)違約前，賣資產(chǎn)變現(xiàn)，目的是能保全名聲。

實(shí)質(zhì)性違約后，反而不著急甩賣了。畢竟，處理模式變成破產(chǎn)重組了，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)過(guò)度減少勢(shì)必影響后期資方、戰(zhàn)投進(jìn)場(chǎng)。

談判陷入了泥沼，7月那一大撥的爛尾樓潮里，就有不少無(wú)疾而終的標(biāo)的。

最近，國(guó)企民企間的買賣動(dòng)作，就又活躍了起來(lái)。

且這一次，不同于一年前的砍價(jià)狂人——價(jià)格未必是最合適的，模式卻是更上佳的。

民企老板讓出“控制權(quán)”

1月29日，建發(fā)股份發(fā)了份《關(guān)于重大資產(chǎn)重組進(jìn)展暨預(yù)計(jì)成為美凱龍控股股東的公告》。

這個(gè)決策，從“擬定”到“確定”，一共16天。扣除春節(jié)假期，實(shí)際上不足10個(gè)工作日。

先是1月13日時(shí)，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，擬以不超過(guò)63億元現(xiàn)金，收購(gòu)美凱龍29.95%股份。

而后，不到5天時(shí)間，就通過(guò)了董事會(huì)審議確認(rèn)收購(gòu)。

63億現(xiàn)金是什么概念？

建發(fā)股份的三季度報(bào)里，2022年前三季度的歸母凈利潤(rùn)是35.76億元，賬面貨幣資金大約923億元，一年內(nèi)的短債大約874.15億元，剩余可自由支配資金約49.12億元。

也就是說(shuō)，按建發(fā)股份一年到頭賺到手的錢，或者一年內(nèi)可自由支配的資金算，都不夠支付這筆交易。

這個(gè)對(duì)價(jià)，就連接近建發(fā)的人都說(shuō)：價(jià)格還能再看。

投資者也明擺著表達(dá)了不看好，“放風(fēng)公告”發(fā)布第二天，就送上了一份跌停以示態(tài)度。

但建發(fā)股份依然執(zhí)著狂飆。

關(guān)鍵原因，或許就在于看上了紅星的“控股權(quán)”。

追溯過(guò)往案例，大部分創(chuàng)始人就算四面楚歌了，也是不想讓渡出控股權(quán)的。

比如古早年間的泰禾，盡管已經(jīng)翻車了，但在與萬(wàn)科簽訂引戰(zhàn)協(xié)議時(shí)，黃其森也沒(méi)有放手控制權(quán)，只給了萬(wàn)科二股東的位置。

再如去年河南鐵建入局建業(yè)地產(chǎn)，6.88億港元買下的29.01%股權(quán)，對(duì)應(yīng)的也只是二股東位置。

哪怕河南鐵建還花了約7億港元買了建業(yè)5.9億股可換股債券，但到期日能延到2025年——想上位，至少要等兩年后。

包括美凱龍的控股股東紅星控股，之前幾番出售資產(chǎn)時(shí)，也都不想動(dòng)搖到控股地位。

2021年，紅星控股做了3筆大買賣：

• 1是出售紅星企發(fā)及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）70%的股權(quán)，以及紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，作價(jià)40億元；
• 2是出售旗下7家物流子公司，披露交易價(jià)為23.12億元；
• 3是美凱龍物業(yè)80%股權(quán)，涉資6.96億元。

其中，1和2的交易對(duì)象是遠(yuǎn)洋系，3是旭輝永升服務(wù)。

但畢竟地產(chǎn)物業(yè)物流，都還不是紅星的最重頭業(yè)務(wù)。上述的幾筆交易，并沒(méi)有觸及到紅星控股的實(shí)控權(quán)。

直至這次和建發(fā)股份的談判，紅星才用出售29.95%股權(quán)給建發(fā)+自己計(jì)劃減持的方式，扭捏又大方地放棄了控制權(quán)。

目的在于獲取更多更長(zhǎng)期投資

紅星控股行為背后，一方面是民營(yíng)企業(yè)普遍遭遇的資金流難題。另一方面，也是希望能借助建發(fā)股份的，獲得更多長(zhǎng)期的“支持”。

在15日的投資者電話交流會(huì)上，紅星美凱龍副總經(jīng)理李建宏就提到：

• 首先，紅星美凱龍與建發(fā)股份在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上具有較強(qiáng)的協(xié)同性——2022年，建發(fā)股份房地產(chǎn)銷售額2022年為全國(guó)第十強(qiáng)，未來(lái)紅星美凱龍可以為建發(fā)股份提供優(yōu)質(zhì)家居，提高建發(fā)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值。

• 其次是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的賦能。一方面，紅星美凱龍所處大家居行業(yè)可達(dá)5萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模，這是建發(fā)股份此前未涉足的領(lǐng)域，紅星美凱龍可為其供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)拓更多市場(chǎng)空間。

• 另一方面，紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)布局的賣場(chǎng)，也可以助力建發(fā)股份拓展完善渠道布局。

• 第三點(diǎn)是，紅星美凱龍?jiān)贑端聚集了數(shù)千萬(wàn)高端會(huì)員。通過(guò)此次交易，建發(fā)股份還可以把紅星美凱龍?jiān)贑端消費(fèi)者市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，整合進(jìn)其供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)。

• 此外，李建宏還提到了更重要的一點(diǎn)：背靠建發(fā)股份后，紅星美凱龍未來(lái)在資本市場(chǎng)上的信用評(píng)級(jí)會(huì)得到提高，融資渠道更為廣闊，融資成本也會(huì)降低。

而對(duì)建發(fā)股份來(lái)說(shuō)，除了上述提到的幾點(diǎn)協(xié)同，還多了一個(gè)并表的好處。

這種交易模式的后續(xù)發(fā)展，其實(shí)可參考上一個(gè)祭出控股權(quán)，已經(jīng)“中交化”的房企——綠城。

國(guó)企控股原民企全權(quán)操盤(pán)

有不想要控制權(quán)的嗎？也有，資本方。

這種模式一般存在項(xiàng)目交易——他們?yōu)榱朔奖阍黾幼①Y，先拿到了控股權(quán)。但他們并不想?yún)⑴c到具體事務(wù)中，在“掌權(quán)”那刻就已經(jīng)規(guī)劃好了未來(lái)的“讓權(quán)”之路。

“我只想短暫接盤(pán)”。畢竟，他們除了“算錢”，其他都不太擅長(zhǎng)。

融創(chuàng)最新的幾筆紓困交易，就都是這種模式。

先有中國(guó)華融、中信信托聯(lián)手6家銀行，注資超120億元給上海董家渡項(xiàng)目，用于該項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。

后有東方資產(chǎn)入主融創(chuàng)武漢桃花源項(xiàng)目，注資33.11億元，用于化解原有債務(wù)以及支持項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。

盡管這幾個(gè)項(xiàng)目中融創(chuàng)的占股只有10%，甚至0%，但這幾次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是嚴(yán)格意義上的項(xiàng)目出售——

華融和東方資產(chǎn)，未來(lái)都只承擔(dān)財(cái)務(wù)投資者的角色，行使監(jiān)管職能。而融創(chuàng)仍然是操盤(pán)方，項(xiàng)目都將繼續(xù)保留使用融創(chuàng)品牌。且融創(chuàng)會(huì)在未來(lái)融資償還后，回購(gòu)股權(quán)。

另外還有1月3日時(shí)，融創(chuàng)將深圳冰雪文旅城項(xiàng)目公司51%的股權(quán)與債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

盡管這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)更名為“深圳前海·華發(fā)冰雪世界”，但0持股的融創(chuàng)，未來(lái)仍將作為項(xiàng)目的操盤(pán)方，與華發(fā)共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。且融創(chuàng)在兩年內(nèi)擁有回購(gòu)權(quán)。

項(xiàng)目行救項(xiàng)目 項(xiàng)目難單獨(dú)支棱救公司

兩種紓困道路，其實(shí)對(duì)應(yīng)了兩種不同類型的企業(yè)。

一種是已經(jīng)多次求生卻效果不佳，且項(xiàng)目難以零散扶持的。只能打包，從公司層面處理。

而另一種，是擁有明星項(xiàng)目的，盤(pán)活明星項(xiàng)目就可以讓公司逐漸恢復(fù)喘息的。

比如董家渡項(xiàng)目，位于上海黃浦江畔核心地段，目前未售部分對(duì)應(yīng)貨值超過(guò)500億元；武漢桃花源，總貨值約226億元；而深圳冰雪文旅城，按照深圳市政府的期望，未來(lái)將被打造成全球最大室內(nèi)雪世界，建成世界一流文旅項(xiàng)目。

說(shuō)白了，但凡還有希望，民企老板都不想從“老板”這個(gè)位置上下來(lái)。