渝商聯智庫|首輪供地引而不發，15宗地“預公示”有何玄機？

進入四月，似乎一切都明朗起來。

三月樓市數據出爐，全國部分地區，成交量同比、環比都呈上升趨勢。值此之時，今年首輪土拍也次第上演。在重慶市公共資源交易中心網站上，15宗擬供地塊齊刷刷公布出來，恰似一手剛換新的撲克牌，讓人期待又忐忑。

不過，仔細閱讀文件會發現，本次叫“預公示”，具體信息以正式公示為準。至于正式公示時間尚不確定，起拍價、拍賣方式、拍賣時間都懸而未決。也就是說，始于2021年的集中土拍，在遭遇過山車般的歷險后，正面臨巨大調整可能。有坊間傳言，這批次供地，給房企的“考慮期”會延至6月份。

隨行就市加深思熟慮，想必會是一番新景。

那么，這次土拍，會比去年更好嗎？房企拿地熱情如何？渝商聯第一時間采訪了多家頭部房企，回復都含糊其辭。

對比去年情況，可以看到本輪供地的特點。

1、地塊量同比略微上調。去年同期供地13宗，今年首輪供地15宗，指標略高。首輪供地并沒有大規模放量，可見政府依舊保持謹慎態度。

據內部人士透露，首輪供地的成交情況會對全年供地產生引領作用，若市場火爆，下一批次會提升供應量，反之會縮減供應量。

2、計容面積同比減少。去年首批供地1361畝，建筑面積約147萬㎡，今年首輪供地1210畝，建筑面積約167萬㎡。

供地面積在減少，建筑體量在增加，意味著容積率在提升。按照城市規劃規律，容積率越高越往中心靠攏，今年首輪供地主要在城市核心區周圍，對開發商而言，屬于熱地。

去年首輪供地：13宗地全部成交，成交建面147.10萬㎡，成交總價約99.49億元，平均樓面價6764元/㎡。其中3宗地塊直接熔斷進入搖號，整體溢價率5.40%，沒有平臺托底情況。今年推出的均為剛需地，渝商聯預測被瘋搶的可能性較大，整體溢價率會有提升。

3、總體供需平衡。去年成交，計容面積不到600萬㎡，總體供需平衡。按三次供地計算，本次供地計容面積167萬㎡，也略少于正常需求。

4、熱點地塊引人矚目。渝中區大楊石組團地塊、南岸南坪地塊、江北3個地塊，共計5個項目，大概率會被熔斷。

5、高新區仍是潛力股。高新區西永三個項目。龍湖商業已開業，板塊成熟度在快速提升。

6、其它地塊熱度分化。渝北兩路地塊競爭激烈；大渡口、李家沱、北碚地塊不屬于熱點區域，但競品少，關注度小。

7、地塊中項目同類化嚴重。比如高新板塊普遍容積率2左右，產品差異化難拉開。

——2023首批預公示土地清單——

江北板塊

1、江北區觀音橋組團J分區J38-2地塊（高層住宅項目）

占地面積：12205㎡

計容面積：34174㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2.8

2、江北區觀音橋組團I標準分區I07-3地塊、I08-2地塊、I08-3地塊、I11-1地塊、I12-1地塊（商業+高層項目）

占地面積：93205㎡

計容面積：301230㎡

用地性質：商業商務+二類居住

容積率：3.232

3、江北區觀音橋組團（大石壩片區）G標準分區G18-1地塊

占地面積：48575.3㎡

計容面積：121438.3㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2.8

高新區西永板塊

4、高新區西永組團V分區V27-1-1/07地塊、V27-1-2/07地塊（小高層+洋房項目）

占地面積：107870.55㎡

計容面積：160470.43㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：1.4876

5、高新區西永組團L分區L45/06地塊（小高層+洋房項目）

占地面積：46719.48㎡

計容面積：70079.22㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：1.5

6、高新區西永組團L分區L63-3/07地塊（洋房項目）

占地面積：76933.9㎡

計容面積：103860.76

用地性質：二類居住用地

容積率：1.35

渝北板塊

7、渝北區兩路組團F分區F22-7/03地塊（小高層+洋房住宅項目）

占地面積：15399㎡

計容面積：30798㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2

8、渝北區人和組團N分區N18-2/06地塊（小高層+洋房住宅項目）

占地面積：35032㎡

計容面積：70064㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2

9、渝中區大楊石組團I分區I-3-6-1/07地塊、I-2-1/04地塊（高層+商業混合項目）

占地面積：11952.1㎡

計容面積：52059.7㎡

用地性質：二類居住用地+商業商務

容積率：4.356

渝中區板塊

10、渝中區大楊石組團B分區B27-3-2/04地塊（高層住宅項目）

占地面積：16400㎡

計容面積：42000㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2.56

巴南板塊

11、巴南區李家沱A分區A15-3地塊（小高層+洋房項目）

占地面積：19269㎡

計容面積：38538㎡

用地性質：二類居住商業混合用地

容積率：2

12、巴南區李家沱-魚洞組團Q分區Q20-6-3/05地塊、Q20-4-3/06地塊（小高層+洋房項目）

占地面積：69788㎡

計容面積：135255.2㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：1.938

北碚板塊

13、北碚區蔡家組團F標準分區F07-1-1/04地塊、F09-1/05地塊、F09-2-1/06地塊、F09-2-2/06地塊（洋房項目）

占地面積：79368㎡

計容面積：119051.5㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：1.5

南岸板塊

14、南岸區南坪組團G分區G4-4/05地塊（高層住宅項目）

占地面積：16974㎡

計容面積：42435㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2.5

大渡口板塊

15、大渡口區大渡口組團H分區H17-2地塊、H17-4地塊、H17-5地塊、H20-2地塊（小高層+洋房項目）

占地面積：155968.84㎡

計容面積：311937.68㎡

用地性質：二類居住用地

容積率：2

本輪供地有個新現象，交易中心公布了區域的基準地價，并進行分檔。此舉意義在于，穩地價、穩房價和穩預期。不妨來看看，基準地價、起拍價、成交價之間的關系。

基準地價：基準地價，根據區域周邊房價和歷史地價等因素制定，是出讓地塊起拍價制定的參照線，其更多意義是標明該區域的房價水平。

起拍價：出讓時的起始價格，可能高于或等于基準地價，根據基準地價、修正系數（區域內的差別）、收儲成本綜合擬訂。

成交價：競拍后房企獲得的最終地價。

公布基準地價，讓房企更能清晰地掌握區域內的房價水平，制定更為精準地競投策略，地價透明化后，購房者有具象的感受，對穩房價有積極的意義。

樓市已出現復蘇景象，政策前所未有的寬松，進一步刺激了土地市場。去年土拍，有些城市取消了集中供地，主要是土地市場難以消化供應地塊，大多數城市依舊維持集中供地，分化效應在逐步擴大。

得益于一季度市場的復蘇，房企的恐慌情緒得益緩解。就目前國際政治經濟形勢來看，中央擴大內需的決心不會被動搖，工具箱的打開，讓眾多房企躍躍欲試。

綜觀全國土拍市場，最近竟然出現60多家房企爭一塊地的瘋狂現象，今年重慶首輪土拍，按理會比去年火爆。但也有頭部房企表示，鑒于樓市并未大火，業內的反應較為冷淡，有點“愛無能”。

那么，劇情到底會怎樣，哪些房企將參與到本輪土拍中來？渝商聯來個小預測：

1、把重慶視為戰略重地的優質民企：龍湖、萬科、華宇等；

2、資金充裕、資源優秀的央國企：保利、中海、招商等;

3、低周轉，注重深耕一二線城市的港資房企：香港置地；

4、熟悉本地市場的小型民企：海豐、新天澤等。

本輪土拍，對重慶地產業的走向，具有重大啟示意義。渝商聯將持續關注。

— 完 —