對聯營、合營企業的借款增加接近200億后 萬科收獲了8億元虧損

3月31日，萬科A（SZ00002）公布了2022年的最新年報，這份年報向投資者展示了很多財務方面的蹊蹺。萬科對聯營公司、合營公司擴大了借貸規模，卻收獲了過往三年最少的股權投資收益，成為一個重要的疑點。

從2020年到2022年，過去三年中，2022年萬科（SZ00002）對聯營公司、合營公司投入力度最大的一年。雖然當年，萬科對聯營公司、合營公司的股權投資減少了11.48億元，但是在股東借款方面，對聯營公司和合營公司的資金凈投入（其他應收款-其他應付款），卻高達941.14億元，比2021年的736.06億元多出了整整205億元，是過去三年中最多的一年。

然而，巨量的資金投入，并沒有幫助萬科提升合營公司、聯營公司的凈利潤。2022年年報顯示，當年度來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤為-8.0 億元，而2021年這一指標是 48.9億元，2020年是97.4億元。投入最多的資金，卻換回了最少的權益利潤。這一做法，不僅引發疑問，萬科為什么會愿意甘當“活雷鋒”，出錢出力投入巨量資金，卻最終把利潤讓給合作伙伴。

對聯營公司、合營公司借款大幅增長

因為稅收籌劃的需要，房企對項目公司的資金投入往往是兩個方式：一個是股權出資，另一個就是股東借款出資。通常股東借款出資的規模金額和比例，都要超過股權投資款。

如果是合作項目，房企往往按股權比例，決定股東借款比例。通常來說，房企對聯營、合營項目的借款規模，要遠遠超過股權投資金額。就以2022年為例，公司對合營企業和聯營企業的股權投資余額只有1298.95億元，但應收聯營企業、合營企業的款項總金額卻有1539.02億元。

而公司的應收聯營、合營企業款的余額卻高達1539.02億元，是股東投資余額的1.18倍。

在應收聯營、合營企業款大幅增長之時，對聯營、合營項目的應付款卻有明顯減少，金額超過了47億元。

一增一減之下，萬科對聯營、合營企業的凈借款增加了超過200億元。然而，多增加了200億的凈借款，只是比去年多獲得了2.47億元的利息收入。如果以14.44億元的凈利息收益（應收款的利息收入-應付款的利息支出），去除以205億元的凈借款，換算年度的收益率。可以發現借貸給合營、聯營企業的借款，收益率只有1.44%。

這一切，都讓外界看不明白萬科真正的目的：為什么要將有限的資本大量投入給聯營、合營企業，去換取股權投資的虧損和借款利息的低收益呢？

要知道萬科截止2022年12月31日，有息負債總規模合計 3141.1 億元，存量融資的綜合融資成本高達4.06%。

一個注冊登記了111家企業的神秘號碼

為什么萬科獲得了低于融資成本的收益，卻還在大規模的投入資金給聯營、合營企業？證券之星房產頻道以投資者名義問詢了萬科的傳媒部門，但是后者未能給以回復。

但是，萬科公布的應收聯營公司、合營公司列表，卻給出了很重要的線索。通過這些線索進一步調查發現，萬科聯營、合營企業的合作股東的最終控制實體，工商登記的注冊電話號碼都是同一個。

這一線索，不得不讓人猜測，這些所謂的聯營、合營子公司，與萬科集團和萬科的管理層團隊有著怎樣的聯系。

深圳市東方欣悅實業有限公司（以下簡稱“東方欣悅”），是今年萬科新增借款比較大的公司，資料顯示，截止2022年，這家注冊資金只有3.61億元的企業，萬科對后者的應收賬款的賬面余額是25.92億元。而萬科在上述公司的股權只有10%。

然而，進一步通過啟信寶查詢東方欣悅的大股東的控股公司——深圳市泰欣翔匯實業有限公司，卻發現這一公司所使用的登記號碼——13600198620，竟然有111家企業使用這個號碼進行了工商登記注冊。而其中之一就有萬科云城商業有限公司。

更令人驚奇的是后者使用了萬科的商標。進一步調查發現，萬科曾經短暫入股過公司，在2020年5月曾經是這一公司的單一大股東，然后在當年的12月17日又蹊蹺離開了。

更令人驚奇的是東方欣悅不僅和萬科云城商業有限公司使用同一號碼進行工商注冊登記。其他的萬科合作伙伴中，也有相當一些企業是用這個手機號碼進行的工商注冊登記。

天津和諧家園建設開發有限公司，是萬科另一家增大了借款力度的企業。這個項目除了萬科之外，還有兩家股東，一個是沿海家園，另一個就是深圳市廣匯達置業投資有限公司。而巧合的是，這家公司的注冊登記手機號，也是13600198620，然而深圳市廣匯達置業投資有限公司和萬科云城商業有限公司、深圳市泰欣翔匯實業有限公司并非同一股東，也不是一個法定代表人。

今年增加投資的北京綠城銀石置業有限公司，也是同樣的情形。這一公司的最終控股股東深圳市錦地投資咨詢合伙企業（有限合伙），也使用13600198620這個注冊號碼。

實際上，使用13600198620注冊，又和萬科集團合作了多個聯營、合營項目的企業，絕非僅僅只有上述提到的這幾家企業。在111個同號碼注冊企業里，還有包括了深圳市錦琇康城有限公司這樣的萬科大合作伙伴，后者參與了惠州慧通置業有限公司、南京萬浜房地產有限公司、惠州市科卉投資開發有限公司等聯營、合營企業。

正是因為用13600198620這個號碼注冊的公司，與萬科存在大范圍、高密度的合作，引起了外界對萬科聯營公司、合營公司管理體系的好奇。13600198620背后的主人究竟是誰，能讓萬科會不顧及收益，不計得失、不計收益地向用這個號碼注冊的公司大規模“輸血”，提供遠遠超過注冊本金的開發資金投入？

真相也許只有等萬科高管層自己公布才能知道。