渝商聯智庫|資不抵債6000億！中國恒大如何喪事喜辦？

恒大這顆大雷終于完爆，堪稱業界核爆炸。

7月17日，中國恒大，終于在暴雷兩年后，補發2021年、2022年財報。盡管不是債權人，我依舊腦子嗡嗡作響，腦子里浮現的是當年美國911事件的血腥場面。

財報顯示，2021年恒大集團凈虧損6862.2億元，2022年凈虧損1258.1億元。好家伙，兩年巨虧8120億元！

姍姍來遲的恒大財報，在經歷長達15個月的停牌和更換核數師后，終于向公眾攤牌——盡管并未取得現任核數師的明確審計意見。恒大財報選擇此時公布，看似為爭取復牌而做的最后努力，但從公布的數據來看，似乎已外宣回天無力，生死由命。

對比兩年的主要數據，可以看到恒大集團正在加速度消沉。

這兩年，恒大總資產從2.1萬億元，減少到1.84萬億元，總資產減少了2600億元，總負債從2.58萬億元減少到2.44萬億元，總負債減少才1400億元。

這兩年，恒大土地儲備，從2.6億平米降至2.1億平米，土儲減少了5000萬平米。

按照等值概念，恒大土儲從2.6億平米降到0的時候，恒大的總負債只能解決約7000億元，除非房價漲3倍，恒大興許能償還總債務。都說時間是最好的療藥，對于目前的恒大內外處境來說，靠時間去化債療傷，顯然絕無可能。

其他姑且不說，光恒大負債總額，在國內房企負債TOP10的負債總額中，就占比高達28.9%。

恒大2.44萬億元總負債，超過中國香港地區一年的GDP，把它算成GDP，可進國內省份排名可進前20強。

自恒大事件發酵以來，造成市場恐慌，引發數十家規模房企不同程度的違約，造成整個18萬億元的市場交易量，蒸發了10萬億元。

恒大事件波及上市公司29家，上下游供應商數百家，還導致多家國內知名企業破產，如南通六建等。

在恒大的負債里，有7200億元的合約負債，意味著有約72萬套房源還沒有實現交付，處理不好，會造成約210萬人的財產損失，引發社會問題。

事實上，暴雷時間越長，破壞力越大，處理宜早不宜遲。

8120億元的虧損里，單資產減值就高達4000億元，還有壞賬計提和退地損失占2500億元，經營性虧損1600億元。

虧損分類后可以看出，恒大暴雷后經歷著資產估值的快速下滑（另一種說法是，此乃恒大預謀已久的財務洗澡，企圖掩蓋過去虛高資產的事實），各種土地定金被罰沒、土地出讓金未交齊，被政府強行退地（錢進政府的口袋），以及為提高現金流保命而操作的各種賤賣，形成的經營性虧損（如能交付，幸福的是購房者）。

從龐大的虧損額，可以判斷，恒大必然遭遇與其它房企相比10倍級的擠兌暴擊。事實上，擠兌早就開始，迄今已有3453億元金額的起訴案件。只是，一拖再拖下，大家都累了。

截至2022年年底，中國恒大總資產約為1.84萬億元，總負債2.44萬億元，資不抵債的程度高達6000億元，任由恒大這樣的市場化出清，只會窟窿越整越大。

財報顯示，中國恒大現金及現金等價物，僅剩約43.27億元，其中還包括受限資金。可以說，恒大已經失去行動能力。

恒大發布財報，有點破罐子破摔的味道。理性上看，恒大是需要攙扶，因為攙扶的意義在于，讓虧損面降到最低。倘若救助，那只會將更多的機構拖入泥潭。

很明顯，靠可憐的現金和銷售回款，無法確保7200億元的保交付。在財報出來之前，恒大曾“問天”再借3000億。

今年3月發布境外重組方案時，恒大曾稱，未來3年，其核心任務是保交樓，將努力保持復工復產，維持有序運營，但預計需要額外2500億元至3000億元融資。

然而，誰敢接招，誰能接招？這不過是某種姿態地，向政府和債權人喊話。

自涉險房企暴雷以來，多家房企，例如協信、富力、藍光、泰禾等，紛紛快速走上破產重組或破產清算的道路。反觀恒大，為何長達兩年，還沒有進入破產重組或清算程序？

來自易宏地產研究院的陳旭認為，首先是恒大巨量債務的評估程序過于復雜。自從2021年11月，廣東省政府正式介入恒大事件后，啟動了集中管轄程序，有兩個目的，一是便于掌握恒大債務情況，二是防止擠兌，給予恒大自救空間。僅僅幾個月，地方政府便放開了集中管轄，因為訴訟案件的數量龐大，遠遠超出管轄能力。

其次是，恒大的困獸之斗，延緩了進入破產程序的速度。要啟動破產程序，先要退市，關于恒大債權人在香港法院的提呈清盤，恒大采用拖字訣，利用程序規則延長聆訊。

再就是，許家印通過保交付和變賣資產，向外界傳遞恒大信心，穩住債權人。而本次財報公布，相當于恒大對外界宣稱，你們所說所猜想的，和現實并無差異——只是數據還稍微保守了點。

社會早已形成共識，恒大這艘“泰坦尼克號”終將下沉。那么，如何盡可能減小沉沒成本，實施有效救助，就變得非常重要。渝商聯綜合各路專家意見，給出以下觀點：

攘外必先安內。關于境外債和境內債的處置，首保境內債的解決，境外債問題不過是中國企業在國際上的信譽問題，意思是先把面子丟一旁，解決里子問題。

進一步梳理可增值資產。恒大預計可增值的資產，無非土地、物業管理和新能源汽車。對這“三大件”，需進一步摸實摸細，盡可能獨立出來，封閉處理，為優先償債所用。

1、關于土地的處置。為了償債最大化，原則上評估達到原值即可轉讓。政府可鼓勵國企等有實力的企業，分食恒大土地，把債權進行妥善轉移。同時鼓勵債權人成立聯合體，接管在建項目的后續建設開發問題。

但據了解，很多優質土地早就抵押，或被合作方接手，暴雷到現在30多個月，恒大800多個樓盤，僅僅轉讓了不到80個項目，占比不到10%。看起來，全國各地一盤棋，“分田分地真忙”，但真正優質、干凈的有多少，需要排查。

2、關于恒大物業管理的處置。物業管理是盈利的，可讓它持續為恒大償債服務。2022年，恒大物業實現營收約118.09億元，凈利潤14.79億元。可以幫扶恒大物業發展，在恒大項目處置中增大恒大物業的業務規模，并明確恒大物業的利潤，只能用于還債，能還一點是一點。

3、關于恒大汽車。恒大汽車項目，需要重新評估項目可行性，并重新進行價值核定，必要時改頭換面，實行以償債為目的的重組。

新能源汽車領域競爭異常激烈，恒馳這個牌子顯然無生存空間。從2023年5月恒馳二度復工以來，恒馳的車輛交付不到1000輛。這個項目投入高達474億元，目前資金缺口290億元，產能才不到2億。如果恒大汽車有再生價值，可以扶持其發展，盈利用于償債。

鑒于恒大的資金困局，沒有恒大汽車項目的可行性重組方案，恒大債轉股方案難以實施。目前的債轉股方案，只能是讓債權人從一個坑，掉向另一個坑。

總之，事情發展到這一步，讓恒大自然性破產清算，沒有一個贏家。恒大的主營業務為地產，各級政府和金融機構，在恒大事件里相對來說受影響較小——因為有罰沒收入、土地回收再處理，以及償還順序優先等保障。

作為社會問題的最后兜底者，政府理應站出來，伸出公平之手，保交樓、保償債、保資產重組，讓社會影響降至最低。

這，大抵可以理解為，人們常說的：喪事喜辦。

— 完 —