認房不認貸，不為人知的意義

我是紫沐，這是我第343篇日記。

上篇日記（為什么你買新盤總踩坑？），聊了聊新盤的定價模型，怎樣的新房才算有性價比，可點擊鏈接了解。

感覺這兩天大家都在聊認房不認貸。

我覺得如果廣州能跟進這個利好，會有三類人從中受惠。

第一類是外地來廣州買房的剛需。

他們往往在老家的時候，就把貸款用過了，按現在的政策，最多只能四成首付。

還有些是老家房子賣不掉，房貸沒還清的，按現在的政策得七成首付。

那如果認房不認貸，這些剛需都能重新拿到三成首付資格。

從上車難度來說，真的降了好幾級。

第二類受惠群體是市區改善置換客。

置換嘛，首貸資格基本都用過了，以前通常是四成首付去搞。

那認房不認貸，同樣給了這批人重新用三成首付的機會。

畢竟賣一搞定，名下就沒房了，再買一的時候，就成了首套，能享受優惠。

第三類受惠群體，是豪宅買家。

大面積的非普通住宅，按現在的貸款政策，只要有過記錄，就得七成首付。

而講道理，能直接第一套就買豪宅的鳳毛麟角。

大多都是一級級置換上去的，按揭杠桿就被卡得很死。

以前為了破這個限制，會用到其他金融工具。

雖然安全性和利率也ok，但畢竟存在風險，買家多少會忐忑一下。

但現在要是認房不認貸，就完全不用擔心。

只要把舊房子結清，直接就能三成首付買超豪，對豪宅市場肯定是利好。

所以復盤認房不認貸，威力是真不小。

剛需的、改善的、豪宅的，不同客群都照顧到了。

而且限貸這一塊，新盤一直比二手更難破解。

換言之，認房不認貸對新房市場的利好，還會更充足一些。

有粉絲說，之前一直覺得，真正的利好不會這么早出。

因為錘的時候吹過很多牛逼，發現錘過頭了又急急忙忙舔回去，多少有點丟面子。

但很明顯，在丟面子和活下去之間，操盤手選擇了后者。

我說這很正常，因為操盤手都是實用主義。

前兩年錘樓市，他們是真覺得要這么做。

只是絕大部分操盤手，都低估了錘樓市的后遺癥和慣性。

等他們發現不救不行的時候，下墜趨勢已經很難拉回來了。

就像碧桂園，去年還表現得很安全，政策環境也轉好了。

但今年還是進了ICU，因為下墜慣性還在。

操盤手也明白了，不出大利好落地，不把下跌慣性止住，吹再多風也沒用。

所以各種招出得越來越快。

這挺好的，雖然不認，但絕對會改，我覺得是好習慣。

因為頭鐵在市場上真行不通，不信你看看碧桂園。

碧桂園失敗的原因，就是資產基本都集中在三四線城市。

而現在這環境背景，只有大城市，才有房地產。

至于三四線小城市，行情來了最后漲，橫盤來了最先跌，救市需要還得做炮灰。

把資產重倉這些地方，自然就很危險。

我想碧桂園不是沒發現這點，也嘗試過做轉變，但為時已晚。

畢竟居安思危，說起來容易做起來難。

碧桂園這套重倉三四線的打法，以前絕對是吃過肉的。

吃的就是城市化的第一波，從農村到縣城，從縣城到三四線小城的人口轉移紅利。

但城市化的發展路徑是會變的。

當資源高度集中在一線城市和部分強二線城市，就會有進一步的分化。

三四線城市有實力的買家，會繼續向頭部城市轉移。

而高凈值人才流失，也會讓三四線城市的經濟發展變慢。

疊加內部的供過于求，樓市就會加速進入買方市場。

作為開發商，在這種地方重倉，要變現會非常難，只能打價格戰。

所以很多有遠見的開發商，很早就調整了拿地思路。

更多把資金集中在頭部城市做開發，減少三四線城市的布局。

甚至進一步分化，只在頭部城市的核心板塊拿地，連郊區地塊都少碰。

但反過來看碧桂園，明顯就是方向選錯了，還停留在10年前的思維模式。

而一旦方向選錯，越努力越危險。

所以碧桂園從頭部房企到搖搖欲墜，高周轉的開發模式固然是原因之一，但錯誤的布局思路同樣是致命傷。

那舉一反三，我們作為購房者，選籌思路也是要跟著迭代的。

既然城市化在加速演變，甚至頭部城市還有中心化的跡象。

那像以前那套，無腦囤面積疊負債，構筑資產包的模式，就不能再用了。

后面我們的資產結構，要更追求質量，而不是數量。

比如把三四線城市的資產，轉變成頭部城市的核心資產。

比如把邊郊板塊的資產，轉變成核心板塊的稀缺資產。

哪怕多換一，也是要換的。

因為等經濟和人口從三四線城市流出，從邊郊板塊流出。

相應的城市或者板塊，規劃兌現的速度會更慢，天花板也會變低。

而無法提供回報的資產再多，也不如一套能分享城市發展紅利的資產，來得更有意義。

所以一直說的置換，改善置換，不止是單純居住體驗上的提升。

讓資產結構更穩健，讓財富能更牢固地掛鉤城市發展紅利，更是改善置換的內在核心。