黑龍江齊齊哈爾:住建局頒發房權證被判違法 百姓行政賠償請求被拒

　　偽造、變造“商品房買賣合同”“不動產銷售發票”等相關證據騙取產權登記,是善意取得還是涉嫌犯罪?依據偽造、變造“商品房買賣合同”“不動產銷售發票”等證據違法頒發房屋產權證被判違法,實際購房人無法辦理產權登記而造成的財產損失,不動產登記機關應否承擔賠償責任?

　　2021年11月26日,黑龍江省高級人民法院對齊齊哈爾市富拉爾基區住房和城鄉建設局(簡稱富區住建局)違法頒發房屋所有權證引發130萬元行政賠償案作出(2021)黑行賠申8號行政賠償裁定書,以再審申請人張義“無有效證據證明其所主張的損失與富區住建局違法為朱全臣頒發涉案房屋所有權證行為違法有因果關系”為由,駁回張義的再審申請。

　　黑龍江省高級人民法院(2021)黑行賠申8號行政賠償裁定書截圖

　　“出租房”被頒發房權證引發行政訴訟案

　　張義與富區住建局房屋登記行政賠償一案,源于齊齊哈爾市民孫鳳華與富區房產產權市場管理處(簡稱富區房管處)房屋產權登記糾紛案。該案由齊齊哈爾市富拉爾基區人民法院(簡稱富區法院)于2018年3月8日立案,2018年5月9日公開開庭審理。

　　坐落在齊齊哈爾市燕北新華園小區B2號樓一層的涉案商業房產

　　孫風華訴稱,其于2003年12月以99萬元人民幣購買了黑龍江燕北房地產集團有限公司(簡稱燕北集團)開發建設的燕北新華園小區B2號樓1 單元業主會一層商業房產,建筑面積418.68平方米。2011年4月22日,燕北集團為其出具了編號為20100014 的“購買商品房認定產權介紹信”和“購買商品房屋登記備案介紹信”。2011年4月22日,其與張義簽訂了房屋買賣合同,以人民幣130萬元價格將該房屋出售給張義。在收到購房款后,其將該房屋交給張義。

　　雖孫風華在購買該房產后在富區房管處登記備案,但按照規定,要完成與張義買賣合同約定的過戶義務,必須先將產權落戶在其(孫風華)名下,然后才能二次更名登記在張義名下。

　　2016年6月,孫鳳華拿著(孫風華)與雁北集團簽署的《商品房買賣合同》和燕北集團為其開具的《不動產銷售統一發票》等相關手續到房管處辦理房屋產權落戶手續。工作人員收到其遞交材料后告知,該房產已經登記在一個叫朱全臣的名下,并辦理了房屋所有權證。

　　富區房產局向抵押人孫風華下發的《個人住房貸款他項權利登記通知單》

　　“我是在2003年12月23日與雁北集團簽定的《商品房買賣合同》,約定總價款是99萬元,其中首付59萬元,按揭貸款40萬元,第二天(12月24日),富區房地產管理局就給我下發了《個人住房貸款他項權利通知單》,上面加蓋的是富區房地產管理局房產抵押登記專用章,并且頒發了他項權利證書,現在我的房子怎么能落在別人的名下?”孫風華懵了!

　　孫風華、張義在查閱檔案中發現,富區房管處為朱全臣辦理產權登記的依據是購買人名稱為朱全臣的“商品房買賣合同”“不動產銷售統一發票”“購買商品房產權介紹信”和“購買商品房登記備案介紹信”等資料。經孫風華、張義比對,明顯可以看出,上述材料所載信息,除購房人名字、身份證號、聯系電話外,其他信息均與孫風華所持商品房買賣合同、發票、購買商品房產權介紹信和購買商品房登記備案介紹信所載信息一致。 難道是房管處弄錯了?孫鳳華發現此情況后,于2016年6月28日依法向富區房管處提交了撤銷登記申請書。與此同時,孫風華還委托律師向富區房管處發出律師函,要求富區房管處依法撤銷違法為朱全臣辦法的房權證(登記)。

　　在一年后的2017年7月31日,富區房管處終于對孫風華提出的撤銷登記申請作出行政答復意見書。該處認為,其為第三人(朱全臣)作出的房屋權屬登記行政行為材料齊全,程序合法,并無不不當,應予維持。關于孫風華(申請人)在申請書及律師函中指控第三人朱全臣“涉嫌偽造相關票據、非法獲得房屋產權登記”的行為,富區房管處在答復是“不屬于本處查處的職責范圍”。

　　房管處以虛假材料頒發房權證被判違法

　　在向富區房管處申訴無果的情況下,孫風華于2018年3月8日以一紙訴狀將富區房管處告上法庭,請求法院依法判決撤銷富區房管處違法為朱全臣頒發的房屋所有權證(朱全臣、張義以第三人身份參加訴訟)。在向法院提交訴訟狀的同時,孫風華還向法院提交了其與燕北集團簽署的《房屋買賣合同》、《不動產銷售統一發票》、《商品房買賣登記介紹信》、《商品房銷售許可證》、《購買商品房登記備案介紹信》及被告富區房管處出具的《行政答復意見書》等相關證據。

　　黑龍江雁北房地產集團為孫風華開具的銷售不動產統一發票

　　偽造的付款方名稱為朱全臣的“銷售不動產統一發票”

　　對此,被告富區房管處辯稱,原告孫風華的訴訟請求不符合起訴條件,不但超過了法定訴訟時效期間,而且沒有事實和法律依據。

　　富區房產局、雁北房地產開發公司為孫風華頒發的《商品房銷售許可證》

　　孫風華的《商品房銷售許可證》被變造為“購房人朱全臣”

　　經審理,富區法院認定的事實為:2003年12月23日,原告孫風華與燕北集團簽定《商品房買賣合同》,以99萬元價格購得富拉爾基區紅岸辦事處燕北新華小區 B2# 樓00單元01層05號,建筑面積為418.68平方米的房產。2011年4月22日,原告孫風華與第三人張義簽定房屋買賣合同,以130萬元成交并將房屋交付給張義。2013年11月份,第三人張義將該爭議房屋賣給朱全臣。2013年12月12日,朱全臣取得富拉爾基區紅岸辦事處燕北新華小區 B2# 樓00單元01層05號,建筑面積為418.68平方米的房屋所有權證,產權證號為S2013120229號。其辦理過戶所用材料均為孫風華與燕北集團購買房屋的手續,只是孫風華的名字被換成了朱全臣。2014年1月29日,朱全臣用該房屋辦理房屋抵押登記,在黑龍江省農村信用社貸款160萬元。

　　富區房管處(現住建局)依據虛假材料違法為朱全臣頒發的房屋所有權證

　　富區法院認為,第三人朱全臣在張義手中購買爭議房屋,使用原告孫風華購買房屋的手續,利用虛假材料辦理房屋產權證,應予撤銷。但因朱全臣為善意取得該房屋并辦理了抵押登記,在黑龍江省農村信用社抵押貸款160萬元,撤銷該房屋產權證將會給國家造成損失。

　　2018年5月18日,富區法院作出(2018)黑0206行初14號行政判決書,判決確認被告富區房管處為第三人朱全臣頒發的房屋所有權證違法。

　　提供虛假文件騙取房權是“善意取得”?

　　雖然判決富區房管處為朱全臣頒發房權證違法,但同時又確認朱全臣提供虛假文件騙取房權證的行為是善意取得。法院以朱全臣在取得房權證后又在黑龍江省農村信用社以該房產抵押貸款160萬元,撤銷房權證會給國家造成重大損失為由,未判決撤銷富區房管處違法為朱全臣頒發的房權證。

　　對此,孫風華提出,法院查明的事實是朱全臣在黑龍江省農村信用社抵押貸款160萬元。而據黑龍江省農村信用社網站公開的信息顯示,黑龍江省農村信用社聯合社成立于2005年8月,其職能是在省政府授權下對全省農村信用社(農商行)行使“管理、指導、協調、服務”,并非直接對客戶提供金融服務、發生借貸關系。 孫風華認為,一審法院在根本沒有查清何時、何地、具體哪家銀行與朱全臣發生借貸關系,沒有查清朱全臣是否真正取得或是否償還該筆160萬元貸款等基本事實,和明知被告依據朱全成偽造變造證據違法為朱全臣頒發房權證的情況下,以撤銷富區住建局違法為朱全臣頒發的房權證損害國家利益為由,只判決房管處頒發房權證違法,而不判決糾正其違法行為(撤銷違法登記)系認定事實和適用法律錯誤。

　　孫風華不服一審判決,上訴至齊齊哈爾市中級人民法院(簡稱齊市中院)。孫風華提出:1、一 審法院已經明確確認朱全臣是利用虛假的材料騙取登記機關獲得了房屋產權證,本案侵犯的是團體利益而不是國家利益或社會公共利益。原審判決僅依據《行政訴訟法》第七十四條的規定確認違法而不撤銷被告的違法行政行為是錯誤的。朱全臣利用虛假的手段騙取貸款,可以通過其自有的其它財產償還,而不能侵害孫鳳華的合法權益。2、朱全臣是以租賃的方式取得涉案房產的使用權,而不是財產權。朱全臣以非法占有為目,在其沒有向該房產向權利人支付一分錢價款的情況下,利用偽造、變造“商品房買賣合同”“銷售不動產統一發票”等手段騙取產權登記,其行為根本不符合善意取得的規定,已涉嫌詐騙犯罪。

　　孫鳳華認為,一審法院認定撤銷該違法行為的登記會給國家利益造成重大損害,影響社會公共利益,系適用法律存在重大錯誤,本案應根據《行政訴訟法》第七十條第六項“行政行為明顯不當的,人民法院應當判決撤銷”之規定,撤銷違法產權登記。

　　經審理,齊市中院審理查明的事實與一審富區法院認定的事實一致。同樣認為,朱全臣是使用虛假材料申請將案涉房屋初始登記在自己名下,富區房管處為朱全臣頒發案涉房屋產權證的行為違法,依法應予撤銷。朱全臣在取得產權證后,在黑龍江省農村信用社貸款160萬元,并用該房辦理了抵押登記。如撤銷該房屋的初始登記會給國家利益造成重大損害,故一審法院判決確認富區產權處為朱全臣頒發的第S2013120229號房屋所有權證違法符合上述法律規定。孫風華要求撤銷案涉房屋所有權證的上訴請求,不予支持。 2018年8月16日,齊市中院以原審判決認定事實清楚,證據確實充分,適用法律正確為由,作出(2018)黑02行終62號行政判決書,駁回孫風華上訴,維持了一審(富區法院)確認富區房管處為朱全臣頒發房屋所有權證違法的判決。

　　頒發房權證違法,請求行政賠償被拒

　　判決“富區房管處為第三人朱全臣頒發房屋所有權證違法”,但不判決撤銷其違法頒發的房屋所有權證。孫風華看似打贏了官司,但實際上已經因法院判決徹底失去了對該房屋的所有權,更無法與張義繼續完成交易。既然判決富區房管處為朱全臣頒發房權證違法,那么富區房管處就應該承擔其違法頒發產權證所產生的后果,承擔因此給孫風華、張義造成的損失。

　　2019年8月16日,張義依法向富拉爾基區住房和城鄉建設局(原房產產權市場管理處)(簡稱富區住建局)提出行政賠償申請,但富區住建局未在法定期間內給與答復。因此,張義于2020年1月13日,依據生效的富區法院(2018)黑0206行初14號行政判決書、齊市中院(2018)黑02行終62號行政判決書,依法向富區法院提起行政訴訟,請求法院判決富區住建局因違法為朱全臣頒發房屋產權證給其造成的經濟損失130萬元。同年5月15日,富區法院公開開庭審理了此案。

　　張義訴稱,其于2011年4月22日與孫鳳華簽訂了房屋買賣合同,孫鳳華以人民幣130萬元將該房屋出售給張義,孫風華在收到購房款后將該房屋交付給原告張義。2013年12月,張義與朱全臣達成租賃協議,并在朱全臣出具借條后,將涉案房屋所有手續交給了朱全臣。朱全臣是擅自偽造商品房買賣合同、發票、購買商品房產權介紹信和購買商品房登記備案介紹信騙取的產權登記和房權證。 張義認為,(2018)黑0206行初14號行政判決書、(2018) 黑02行終62號行政判決書均已判決被告富區住建局為朱全臣頒發房屋產權證違法。因被告的違法行為,直接導致其在交付130萬元購房款后無法獲得房屋產權,損失嚴重。其所有損失與被告行政行為違法具有直接的因果關系。根椐《中華人民共和國國家賠償法》第四條第四項“行政機關具體行政行為違法給公民造成損失的應當承擔賠償責任”的規定,請求被告賠償因行政行為違法造成的損失人民幣130萬元。

　　富區住建局辯稱,原告在訴狀中只表述“2013年 12月份張義與朱全臣達成了租賃協議,并將孫鳳華交付給原告的涉案房屋所有手續交給了第三人朱全臣,朱全臣擅自偽造商品房買賣合同、發票、購買商品房產權介紹信和購買商品房登記備案介紹信采取欺騙手段獲取該房屋的產權登記… ”而故意隱瞞了原告張義與朱全臣已經完成了房屋買賣交易的事實,原告沒有提供其所謂損失的證明材料,不排除虛假訴訟的情況,僅憑一紙訴狀要求獲得賠償是沒有根椐的,是不能成立的。

　　富區法院認為,根椐《最高人民法院關于審理行政賠償案件 若干問題的規定》第二十一條第(4)項的規定:加害行為為具體行政行為的,該行為已被確認為違法的規定及第四條的規定,賠償請求人先行向行政機關提出賠償申請。張義在二審法院于2018年8月16日作出駁回上訴,維持原判后,于2019年8月16日,向被告提起行政賠償申請,被告在規定期限內未予答復,原告張義于2019年1月13日向本院提起行政賠償訴訟,并未超過訴訟時效,符合相關法律規定。

　　根椐《房屋登記辦法》第十一條第三款的規定:申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。朱全臣從張義手里購買該爭議房屋,使用虛假材料辦理房屋產權證,已被確認違法。但根椐該條法律規定,朱全臣應對提供辦理房屋登記所需材料真實性、合法性、有效性負責。對張義主張損失的房款,可通過其他途徑解決。根椐最高人民法院《關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第三十二條“原告在行政賠償訴訟中對自己的主張承擔舉證責任 … ",原告向法庭提供的證據為一、二審判決書,未提供造成損失130萬元的證據。

　　2020 年5月29日,富區法院作出(2020)黑0206行賠初1號行政判決書,判決駁回原告張義要求被告富區住建局賠償因錯誤頒發房照對其造成經濟損失130萬元的賠償請求。

　　張義不服該判決,上訴至齊市中院。2020年9月24日,齊市中院作出(2020)黑02行賠終3號行政判決書,駁回張義的上訴,維持原判。張義不服,向黑龍江省高級人民法院申請再審。

　　2021年11月26日,黑龍江省高級人民法院作出(2021)黑行賠申8號行政賠償裁定書,同樣以張義“無有效證據證明,其所主張的損失與富區住建局違法為朱全臣頒發涉案房屋所有權證行為違法有因果關系”為由,駁回張義再審申請。

　　朱全臣涉嫌偽造國家機關證件、印章被公安機關立案偵查

　　張義認為:朱全臣以非法占有為目的,利用在其手中騙取的孫風華與燕北集團簽署的商品房買賣合同、燕北集團為其開具的不動產銷售統一發票等資料,除了將買受人名字(包括身份證號、電話號)由孫風華變成朱全臣外,還將房款的交付方式由按揭貸款(首付59萬元,貸款40萬元)變造為現金支付99萬元;以同樣的方式偽造了銷售不動產統一發票等多份材料,并在上述材料中加蓋了其偽造的企業印章和稅務機關印章,其行為已經涉嫌多項犯罪。

　　富區住建局明知已對孫風華所購房產予以備案并登記(頒發他項權利證書),在未撤銷對孫風華初始登記及他項權利的情況下“一女二嫁”,再次為朱全臣辦理初始登記,存在嚴重違法,工作人員涉嫌玩忽職守、濫用職權,甚至有理由懷疑是故意徇私枉法。富區法院除了應判決富區住建局賠償給其造成的130萬元損失外,還應依法追究朱全臣、富區住建局及相關人員的刑事法律責任。

　　齊齊哈爾市公安局富區分局刑偵大隊向張義送達的立案通知書

　　在無奈的情況下,張義于2022年7月21日向齊齊哈爾市公安局富拉爾基區分局報案。2023年8月1日,該局以涉嫌偽造國家機關證件、印章罪,決定對朱全臣立案偵查,同時向舉報人張義送達了立案告知書。