看房后換個中介成交，構成買房“跳單”嗎？法院判了！

隨著我國房地產供需市場日益變化、國家保障性政策住房的有益補充和炒房市場的迅速減溫，房屋賣方的預期出售價也在隨市場、隨時間而發生變化。賣方通常會委托多家中介機構同時掛房出售，如果買賣雙方選擇了在后提供服務的中介機構成交，那么先接觸、先提供房源、先帶看房的中介能否以被“跳單”起訴主張權利呢？

近日，平江縣人民法院審理了這樣一起

中介合同糾紛案

案情介紹

2022年12月，李某委托了A中介公司出售名下一套房屋，同時還委托了多家中介公司掛房出售，中介公司負責帶客戶看房、初步磋商、最終價格由李某決定并告知中介公司，如能成交，買賣雙方均需按約向中介公司支付中介費。

2023年5月初，A中介公司帶有購房需求的凌某看了案涉房屋，當場還簽訂了《物業需求看房單》，其中約定：“如甲方通過其他中介與乙方介紹帶看過的房屋業主成交，甲方要雙倍支付乙方傭金”。之后，凌某多次找A中介公司談價，A中介公司經詢問李某后報出銷售底價為79.8萬元，因價格未談攏，此事不了了之。在A中介公司帶看房后，凌某又在B中介公司獲悉該房源，經B中介公司于2023年6月中旬與李某溝通，最終以77.8萬元的價格順利成交、付款并過戶，李某、凌某分別向B中介公司支付了中介費。A中介公司得知此事后，將李某和凌某訴至平江法院。

法院判決

法院經審理查明，本案中，A中介公司單方制作的格式合同《物業需求看房單》中約定的須付雙倍傭金的條款，屬于加重一方義務、限制一方權利的格式條款，A中介公司并未對該不利條款進行明確提示或解釋說明，且合同僅一份由A中介公司所持有，無法證明中介公司已盡到充分提示和說明義務，因此該條款對凌某不發生效力。

本案非排它性獨家委托，李某、凌某均未與A中介公司簽署過“獨家委托協議”，故李某、凌某均有權同時委托多家中介機構，并自由選擇最終成交的中介機構，李某有權在中介機構的主持下自主決定最終成交價。李某、凌某最終成交的主要原因是在B中介公司的成交價格更低更有利，并未因為A中介公司的交易機會，且雙方均已按約向B中介公司支付符合市場行情的中介費，因此，李某、凌某均不構成對A中介公司的“跳單”。

雖然A中介公司未促成合同成立，但基于A中介公司事實上為李某、凌某提供了房源掛網、帶看房、價格磋商等中介服務，產生了必要的費用，在承辦法官的組織調解下，李某、凌某都同意向A中介公司支付適當報酬，該案調解結案并已實際履行完畢。

法官說法

“跳單”又稱“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服務后，委托人利用中介人提供的服務，而甩開中介私下與相對人訂立合同，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同的現象。

構成“跳單”的前提是交易成就的關鍵原因是委托人利用了中介人提供的交易機會或者媒介服務。在未簽訂“獨家委托協議”的情況下，委托人有權選擇多個中介人從事中介活動，并有權最終選擇通過其中一個最滿意、最合適的中介人與第三人訂立合同，不構成對其他中介人的“跳單”。

因此，對于無論成交與否，只要提供了服務就期望獲得適當報酬的中介機構，可以在協議中明確約定未促成交易時的必要中介服務費，并對該約定作出必要提示。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條

“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬”。

《消費者權益保護法》第九條

“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。消費者有權自主選擇提供服務的經營者，自主決定接受或者不接受任何一項服務；消費者在自主選擇服務時，有權進行比較、鑒別和挑選”。

《中華人民共和國民法典》第九百六十四條

“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”。

作者：吳秋燕

編輯：朱梓薇

初審：方堅強

復審：林雄文